Завышенные ожидания

13–16 февраля 2018 года в Новосибирске пройдет выставка «Стройсиб». «КС» решил проанализировать, с какими результатами строительная отрасль Новосибирской области подходит к этому мероприятию, как обстоит ситуация в регионе на фоне общероссийской и чего стоит ожидать участникам отрасли и конечным потребителям от 2018 года.

Общероссийская ситуация в отрасли

Далеко не самая благоприятная ситуация, которая сложилась в российской строительной отрасли, практически не отразилась на объемах ввода жилья в 2017 году.

Так, по итогам года в целом по стране было введено 78,6 млн кв. м жилья, что на 2% меньше результатов 2016 года. При этом в Министерстве строительства и ЖКХ РФ ожидали более серьезного спада. «В начале 2017 года, с учетом данных регионов, Минстроем России прогнозировалось снижение объема ввода жилых помещений на 4–5%, но не менее 75 млн кв. м. Однако предварительные данные по объему ввода жилья показали, что прошедший год для отрасли жилищного строительства стал достаточно успешным», — прокомментировал предварительные итоги 2017 года министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень на совещании по жилищной политике.

Доля ввода жилья экономического класса составила 44,4 млн кв. м. «Это на 11,2% выше показателя прошлого года и составляет 56,4% от общего объема ввода, что является хорошим показателем», — отметил министр.

Высокие показатели по вводу жилья Михаил Мень объяснил доступностью ипотеки, ставки по которой находятся на минимальных значениях: на новостройки они опустились до 9,8%, на вторичном рынке — до 10%. «Окончательные итоги года будут подведены позже, но уже одно то, что по состоянию на 1 декабря 2017 года выдано 935 632 ипотечных кредита на общую сумму 1 730 933 млн рублей, дает нам основания рассчитывать на рекордные показатели», — надеется министр.

Высокие показатели по вводу жилья министр строительства РФ Михаил Мень объяснил доступностью ипотеки. Фото: kremlin.ru

«Ситуация в строительной отрасли в масштабах всей России неоднозначная, есть ряд регионов, которые действительно бьют рекорды по вводу квадратных метров, а есть те, которые закрыли прошлый год с большими пробелами. То есть оптимизация в отрасли в масштабах страны происходит импульсно и зависит от благосостояния населения, устойчивости застройщиков и ценообразования на рынке стройматериалов», — оценивает положение дел на федеральном рынке директор экспертной группы VETA Дмитрий Жарский.

Всего по итогам 2017 года падение объемов ввода жилья произошло в шести федеральных округах из восьми, наблюдает аналитик. «Наибольший антипрогресс» зафиксирован в Сибирском и Дальневосточном федеральных округах — здесь темпы снизились на 16,1% и 10,1%», — отмечает Дмитрий Жарский. Также символическое снижение зафиксировано «Росстатом» в СЗФО и ЮФО — на 0,2% и 6,5% соответственно.

Лидерами по объему ввода жилья стали Московская область — более 8,3 млн кв. м, Краснодарский край — 4,68 млн кв. м, Санкт-Петербург — 3,54 млн кв. м. Помимо перечисленных лидеров, высокие результаты у Республики Крым — строительство жилья увеличилось в 2,9 раза, до 833,6 тыс. кв. м, а также у ряда регионов Центральной России.

Новосибирские реалии рынка

По данным территориального органа федеральной службы государственной статистики по Новосибирской области, объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», в 2017 году, по предварительным данным, составил 102,72 млрд руб., или 80,1% к уровню 2016 года.

Новосибирская область хотя и продолжает лидировать по вводу жилья в СФО, но разрыв по результатам 2016 и 2017 годов превышает федеральный в 10 раз. В регионе по итогам прошлого года ввели в строй 1,73 млн кв. м, что на 22,1% меньше результатов 2016 года и на 11,5% ниже прогнозируемых показателей. Дмитрий Жарский подчеркивает, что в сравнении, например, с Омской областью это не такой слабый результат, в свою очередь там падение ввода жилья достигло 40,9%.

«Важно отметить, что просадка в строительстве жилья в Новосибирской области связана с вполне типичными проблемами, вызванными слабым экономическим ростом, отсутствием средств у строительных компаний доводить проекты до конца, а также последовательным ростом стоимости как рабочего труда, так и стройматериалов. Сейчас в области наблюдается приличная концентрация проблемных объектов, которые по-прежнему не могут быть сданы, то есть очевидно, что денег в секторе не хватает и требуется внешняя поддержка. Например, недавно власти как раз обсуждали, что будут изыскивать средства из регионального бюджета на достройку и ввод в эксплуатацию 10 проблемных домов в области. Речь идет о 60 млн рублей — они будут предоставляться в качестве субсидий на подключение домов к ресурсоснабжающим организациям», — рассуждает директор экспертной группы VETA.

Объем ввода малоэтажного жилья снизился незначительно, на 3,5% к показателям 2016 года, и составил 666,83 тыс. кв. м, или 38,6% от общего объема введенного жилья.

Ввод жилья на душу населения по итогам 2017 года составил 0,70 кв. м, что составляет 88,6% к результатам 2016 года.

Основной причиной сокращения объемов ввода жилья является снижение спроса населения на рынке жилой недвижимости. Это связано прежде всего со снижением реально располагаемых денежных доходов и высокой кредитной нагрузкой, не позволяющей производить накопления на первоначальный взнос по ипотеке, считают в министерстве строительства Новосибирской области.

Задел по жилищному строительству продолжает держаться в размере 4,18 млн кв. м.

По оперативным данным на 1 января 2018 года, в объеме выпуска основных строительных материалов и конструкций на территории Новосибирской области наблюдается рост по отдельным позициям, таким как сантехнические изделия — 131,2%, нерудные материалы — 118,2%, кровельные материалы — 101,7%, сухие строительные смеси — 108,1%.

Спад по сравнению с 2016 годом наблюдается в производстве стеновых материалов — 84,6%, сборного железобетона — 81,2%, цемента — 86,8%, кирпича — 91,8%.

В период с января по декабрь 2017 года возросли индексы цен производителей по следующим основным видам строительных материалов: цемент — 109,7%, конструкции фундаментов сборные железобетонные — 100,5%, панели стеновые наружные железобетонные — 108,6%, панели стеновые внутренние железобетонные — 109,4%, плиты, панели и настилы перекрытий и покрытий железобетонные — 102,6%, конструкции сборные строительные железобетонные прочие — 115,8%, товарный бетон — 104,1%, смеси строительные — 109,9%, растворы строительные — 103,0%.

Снижение продемонстрировали кирпич — 98%, материалы лакокрасочные на основе акриловых или виниловых полимеров в водной среде — 97,9%, щебень — 97,8%.

Что касается проблемных объектов, то, по данным регионального минстроя, введены 10 долгостроев. Таким образом, решены проблемы 661 гражданина, на начало 2018 года в общем перечне проблемных объектов по Новосибирской области числится 39 жилых домов с общим количеством пострадавших граждан 931 человек.

В свою очередь в мэрии Новосибирска говорят об 11 введенных проблемных объектах, по крайней мере эта цифра значится в докладе начальника управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска (УАСИ) Анатолия Мотыги, который он представил на заседании президиума городской администрации, прошедшем 16 января.

Что касается общего объема ввода жилья в Новосибирске, то он составил 1,04 млн кв. м — это 21,7% от показателей 2016 года и 91% от плана.

Цена растет, спрос падает

Статистические данные по основным показателям рынка недвижимости по итогам 2017 года не самые оптимистичные.

Так, в управлении Росреестра по Новосибирской области в 2017 году зарегистрировали 25 585 договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве многоквартирных жилых домов, а это на 19% меньше по сравнению с количеством зарегистрированных ДДУ в 2016 году.

По состоянию на 1 декабря 2017 года в Центральном банке РФ зафиксировали, что в Новосибирской области выдано 23 172 ипотечных кредита на общую сумму 39,82 млрд руб. при средневзвешенной ставке кредитования 10,8%.

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество выданных ипотечных кредитов увеличилось на 27%, объем выданных ипотечных кредитов увеличился на 37,3%, средневзвешенная ставка кредитования уменьшилась на 1,8 процентных пункта.

Цены на жилье растут. По данным территориального органа федеральной службы государственной статистики по Новосибирской области, за январь–декабрь 2017 года средняя цена 1 кв. м общей площади жилья за 12 месяцев 2017 года на первичном рынке жилья составила 49,39 тыс. руб. (+2,1% к аналогичному периоду 2016 года), на вторичном — 50,78 тыс. руб. (–0,1% к аналогичному периоду 2016 года).

Средняя фактическая стоимость строительства 1 «квадрата» общей площади жилых домов за 12 месяцев 2017 года составила 43,3 тыс. руб. (+4,7%).
Руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд» Григорий Якобсон, анализируя ценовую динамику на рынке первичного жилья в прошлом году, констатирует, что цены предложения на квартиры в новостройках в Новосибирске в 2017 году вначале достигли минимума и затем вновь выросли до 55 тыс. руб. за 1 кв. м общей площади — недорогих квартир с популярными планировками становится меньше, на рынке происходило «вымывание» самых ликвидных вариантов.

Рынок недвижимости однозначно отреагирует на это повышением цен на квадратный метр. Когда это произойдет — вопрос времени

Схожую тенденцию на рынке вторичного жилья наблюдает руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд» Сергей Ежак.

В 2017 году цены на вторичном рынке жилья в Новосибирске держались в диапазоне 58,7–59 тыс. руб. за кв. м общей площади квартиры и к концу года сдвинулись в сторону повышения.

«Закончился двухлетний период снижения цен на квартиры на вторичном рынке. В 2017 году, начиная со второго полугодия, цены из неустойчивого равновесия перешли к уверенному росту. Пока еще рано говорить о том, что рост цен на недвижимость компенсирует инфляцию, для этого потребуется уверенный рост экономики и доходов граждан. Но если посмотреть на длительном отрезке времени, цены на квартиры после «сдутия пузыря 2014 года» зафиксировались на более высоком уровне, чем в 2010–2011 годах», — комментирует ситуацию Сергей Ежак.

Говоря о спросе, оба спикера отмечают, что на том и на другом рынке сохраняется тенденция приобретения квартир для себя.

По данным АН «Жилфонд», в ближайшие 2–3 года новосибирцы столкнутся с сокращением объема новых предложений из-за отмены долевого строительства, а новые объекты будут выводиться на рынок по ценам выше текущих. Изменения, связанные с отменой финансирования через договоры долевого участия, начнут отражаться на рынке новостроек уже к концу 2018 года.

Основной особенностью рынка новостроек, в отличие от рынка вторичного жилья, является рост цены на квартиру по мере приближения конкретной стройки к стадии завершения. С одной стороны, долевое участие увеличивало риски для инвесторов, с другой — позволяло желающим купить квартиру в новом строящемся доме на 15–25% дешевле, чем аналогичную в сданном.

Генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский уверен, что в 2018 году о миллионе квадратных метров даже не придется мечтать.

В 2018 году на вторичный рынок недвижимости будут воздействовать несколько основных факторов. По словам Сергея Ежака, снижение ипотечных ставок на первичном и вторичном рынках сделает более доступным финансирование покупки квартир, но рынок новостроек оттягивает со вторичного часть покупателей, у которых нет необходимости переезжать в новую квартиру сразу после сделки. Также стагнация доходов населения не дает перспективы в ближайший год для существенного роста цен, который мог бы компенсировать инфляцию. Случившиеся «вымывание» самых недорогих квартир на рынке новостроек в прошедшем году повысит привлекательность квартир на вторичном рынке. Эксперт говорит, что инвесторы со спекулятивно-инвестиционной мотивацией еще не вернутся, но начнут присматриваться к рынку недвижимости со сберегательно-инвестиционной мотивацией.

«С учетом давления на рынок этих и других факторов и тенденций без учета политических и глобальных рисков, — делает оговорку аналитик. — На протяжении 2018 года мы ожидаем сменяемые друг друга периоды «ползучего» снижения и роста цен, но к декабрю цены зафиксируются на уровне выше январского».

Руководитель отдела продаж федеральной риелторской компании «Этажи» в Новосибирске Ян Пустынников прогнозирует, что начиная со II квартала 2018 года рост активности на рынке недвижимости приобретет устойчивый характер. Эксперт не исключает подъем рынка в 2018 году на 10–15% по отношению к текущему году. «Растущий спрос непременно скажется на увеличении цен на вторичное жилье и повышении доли новостроек в структуре выбора покупателей. Пока неясно, что будет сделано в России для выполнения поручения президента по проработке плана постепенного перехода от долевого на иные виды финансирования. Но уже очевидно, что рынок недвижимости однозначно отреагирует на это повышением цен на квадратный метр. Когда это произойдет — вопрос времени», — отмечает Ян Пустынников.

В свою очередь директор экспертной группы VETA обращает внимание, что 2018 год — последний год, когда граждане могут взять жилье на выгодных условиях, по прежним принципам долевого строительства, а также в совокупности с выгодной ипотекой от госбанков. «С середины года вступает в силу новый закон о дольщиках, который фактически перекроет доступ застройщиков к беспроцентному получению средств дольщиков на строительство. Теперь компании вынуждены будут либо брать кредиты под проектное финансирование у банков, отдавая деньги покупателей банку на специальные эскроу-счета, либо полностью искать инвесторов и строить проект за свой счет, — напоминает директор экспертной группы VETA. — Новые правила в строительстве могут спровоцировать последний бум на рынке жилья в плане спроса, то есть еще в этом году будут сдаваться уже начатые проекты, цены по ним будут очень привлекательные, однако уже в конце года и в следующем квадратный метр в новостройке будет дорожать на 10–20%. Это в свою очередь вполне может оживить рынок вторички».

Стремительное падение

Застройщики Новосибирска по-разному оценили сложившуюся ситуацию на рынке.

«Безусловно, миллион квадратных метров в год — это неплохой уровень. Но в итогах года важен не объем, а направление тренда, а также скорость, с которой он реализуется. Так вот, направление тренда 2017 года — падение, близкое к вертикальному. В принципе, было время, когда миллионом квадратных метров гордились. Еще несколько лет тому назад мы считали это за вполне нормальный уровень», — описывает состояние отрасли генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский. Застройщик уверен, что в 2018 году о миллионе квадратных метров даже не придется мечтать.

Впрочем, собственными результатами в компании довольны, на фоне общего падения ГК «Стрижи» продемонстрировала рост выручки в размере 12% за год. «Стрижи» заняли третье место по вводу в эксплуатацию в городе. Также группа компаний была признана «Компанией года» в своей отрасли по версии «Континента Сибирь».

«Главная тенденция прошедшего года — увеличение себестоимости строительства из-за роста цен на материалы. Застройщики оказались перед выбором: или повышать цены, или понижать рентабельность бизнеса. Второй важный фактор — общее снижение количества введенных в эксплуатацию квадратных метров жилья относительно прошлых периодов. Снижение составило порядка 30%», — отмечают в ГК «Энергомонтаж». Тем не менее в группе компаний на текущий год смотрят с оптимизмом, начав строительство нового микрорайона «Приозерный».

В целом в «Энергомонтаже» надеются, что в 2018 году рынок жилой недвижимости начнет оживать. «Мы видим, что руководство страны внимательно следит за тем, что происходит на строительном рынке, поддерживает застройщиков, защищает покупателей. Так, уже в феврале некоторые категории покупателей смогут воспользоваться ипотекой со сниженной до 6% ставкой. Летом нас ждут серьезные изменения в законодательстве. Они многое смогут расставить по местам — на работе стабильных и надежных компаний они не скажутся никак, а вот игроков слабых или недобросовестных вполне могут увести из строительного рынка. От этого выиграют все», — уверены в ГК «Энергомонтаж».

По словам депутата совета депутатов Новосибирска, главы «Сибакадемстроя» Михаила Ансимова, застройщики сместили фокус на повышение стандартов.

В свою очередь директор компании «Сибакадемстрой» Михаил Ансимов обращает внимание, что в предыдущие годы высокий спрос на жилье стимулировал предложение, ежегодные показатели по вводу новостроек в Новосибирске росли, однако кризис 2015–2016 годов изменил рынок. «Покупатели и инвесторы уже не приобретали жилье в тех объемах, как раньше. Увеличение конкуренции стимулировало переход в строительстве от количественных показателей к качественным. Застройщики сместили фокус на повышение стандартов. Как следствие, произошло уменьшение объемов ввода. В этом нет ничего плохого. На рынке Новосибирска установился баланс спроса и предложения. При больших объемах на город ложится дополнительная нагрузка — нужно успеть построить дороги, коммуникации, школы, детские сады», — рассуждает Михаил Ансимов.

За прошедший год «Сибакадемстрой» построил в Новосибирске восемь домов общей площадью 80 тыс. кв. м. На таком же уровне застройщик планирует продержаться и в текущем году.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@sibpress.ru или через наши группы в Facebook и ВКонтакте
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ