Реинкарнация на строительном рынке

Несмотря на общероссийский тренд — падение  спроса на недвижимость, отдельные регионы России и некоторые строительные компании из этого тренда выпали. По итогам 11 месяцев 2017 года, по сравнению с аналогичным периодом 2016-го, «Стрижи» прибавили 18% по объемам выручки. О законодательных изменениях, состоянии рынка, мерах поддержки и перспективах развития застроенных территорий (РЗТ) «КС» рассказали генеральный директор ГК «Стрижи» ИГОРЬ БЕЛОКОБЫЛЬСКИЙ и председатель совета директоров компании, депутат Законодательного собрания Новосибирской области ИЛЬЯ ПОЛЯКОВ.     

— Как вы в целом охарактеризуете ситуацию, сложившуюся сегодня в строительном секторе?

И.Б.: — Ситуация, которую мы сегодня видим, очень даже интересная. По данным Росреестра Новосибирской области, за 10 месяцев 2017 года по сравнению с аналогичным периодом 2016-го падение по количеству заключенных договоров долевого участия (ДДУ) составило 19%. По нашим наблюдениям, эти данные соответствуют действительности. При этом согласно информации Единого реестра застройщиков (ЕРЗ),   в целом по России просадка составляет примерно 5–6%. Тем не менее, есть и такие регионы, где падения нет, например, Москва, в то же время в «замкадье» наблюдается существенная отрицательная динамика. Московские показатели можно объяснить тем, что текущий спрос носит спекулятивный характер. В тех сиротских депозитах, которые составляют 4–5% годовых, люди уже не готовы держать деньги, так же как искать другие инвестиционные инструменты, в том числе и в региональной недвижимости.

— Как на это отреагировала Новосибирская область? Отличается ли ситуация в отрасли в регионе от федеральных трендов?

И.Б.: — В Новосибирске, как и по всей России не наблюдается такого инвестиционного прироста, как в Москве.  Регионы дрейфуют  в падении. При этом различные структуры пытались убедить наблюдателей, что низкая ставка по ипотеке удержит рынок, но это пока остается скорее декларацией, нежели инструментом. Хотя, с одной стороны, на рынке сейчас, действительно, существуют выгодные предложения по ипотечным кредитам. Приличный заемщик может оформить кредит под 10% годовых. Но при этом кредитные организации сегодня ставят ряд заградительных мер, и процент отказов в крупнейших банках составляет до 50%. Мы рассмотрели причины отказов в одной из ведущих финансовых структур, так вот, 70% желающих отказали немотивированно.

— Президент России Владимир Путин анонсировал продление программы материнского капитала и субсидирование ипотеки до 6% на первичном рынке жилья семьям при рождении второго ребенка. По вашему мнению, подстегнет ли это продажи в новостройках, и как отразится на рынке вторичного жилья?

И.П.: — Любая поддержка для рынка важна, но большого покупательского всплеска эта мера не даст, так как она рассчитана на ограниченное количество потенциальных покупателей. Этой компенсацией могут воспользоваться только семьи, где рождается второй и третий ребенок, к тому же срок ее действия ограничен по времени. При этом для семьи с двумя детьми она действует три года, с тремя — пять лет. В общем, мы не ждем, что это приведет к ипотечному драйву или даст такой же  эффект, как госипотека в 2009 году,  но, тем не менее,  данная мера скажется на ситуации положительно.

— По каким причинам, на ваш взгляд, субсидирование ипотеки до 6% не даст значимого эффекта? Опять немотивированные отказы?

И.П.: — Думаю, что в этой ситуации их будет все-таки меньше. Тем не менее, придут же не все сто процентов, так как кто-то уже обеспечен жильем, а  у кого-то просто нет возможности даже на таких условиях взять ипотечный кредит. Будем надеяться, что хотя бы на демографической ситуации, которая также сейчас далеко не в лучшем состоянии, это положительно скажется.

— Несмотря на довольно плачевное состояние отрасли, в Госдуме на 2018 год заготовили ряд законодательных новелл, которые большинство участников рынка воспринимают отрицательно. Те поправки к ФЗ-214, которые вбросили летом 2017 года, по вашему мнению, будут все-таки приняты?

И.П.: — Часть этих поправок уже приняли. Начал свою работу компенсационный фонд. Впрочем, принятая ставка 1,2%, по мнению идеологов создания этого органа, недостаточна. Сейчас звучат предложения и предположения, что величина ставки может достигнуть 3–5% или даже будет принята прогрессивная шкала. И все это, конечно же, не может не сказаться на конечной себестоимости квадратного метра. Так или иначе, уже одна работа компенсационного фонда может привести к увеличению стоимости жилья в новостройках. На текущий момент в фонд уже привлечено порядка 50 млн руб.

Также застройщик будет обязан отвлекать на нужды, не связанные со строительством, не более 10%. Так вот, к этим нуждам отнесли маркетинг, зарплату аппарата, создание инфраструктурных объектов. Сказать, что все это не связано со строительством, мне на самом деле сложно. По нашим подсчетам, данные затраты составляют не менее 20% от средств, поступающих к застройщику. При этом во всех органах власти нам говорят, что бюджетных денег на строительство школ, дорог, поликлиник нет и так далее. Тем не менее,  согласно поправкам мы уже не имеем права строить данные инфраструктурные объекты. Например,  сейчас в «Стрижах» мы запроектировали строительство новой школы и  детского сада, и еще одного дошкольного учреждения в «Северной короне». Эти проекты мы безвозмездно подарили муниципалитету. Однако после 1 июля это уже будет считаться нецелевым использованием средств.   В общем, от этой ситуации пока никто не выиграет: ни застройщик, ни потребитель, ни государство.

Среди других поправок, которые вступают в силу с 1 июля 2018 года, хотел бы отметить норму о выдаче разрешений на строительство. Если в первоначальной редакции планировалось выдавать одно разрешение на один объект, то сейчас эти требования смягчили и планируют выдавать один документ на один земельный участок. Но при этом в данных изменениях не прописано никакого алгоритма действия РЗТ. На сегодня, замечу, действует эффективная законодательная норма, позволяющая при РЗТ осваивать участок поэтапно, чем ГК «Стрижи» и занимается. Получается так, что со вступлением  в силу этих поправок программа развития застроенных территорий вообще перестанет работать.

— ГК «Стрижи» активно занимается развитием застроенных территорий. Снесено уже 16 ветхих домов, переселено более 200 семей.  И предстоящий фронт работ велик. Пока поправки не вступили в силу, существует ли возможность оптимизировать эту деятельность? Чем занимается созданный вами фонд «ВАЖНО»?

И.П.: — Фонд «ВАЖНО» был создан для того, чтобы на одной площадке собрать всех заинтересованных  в РЗТ. На сегодня мы пришли к тому, что завершил свое действие ФЗ-185, когда расселение из ветхого и аварийного жилья осуществлялось в основном за счет федеральных средств. Теперь из федерального центра денег на это не выделяют. Но  при этом и жилья, требующего расселения, меньше не становится. И если в Москве  проводят реновацию, на которую направляются миллиарды, то у нас таких денег никогда не будет. Поэтому мы решили, прежде всего, установить масштаб проблемы и затем  разработать совместно с городскими и областными властями программу по РЗТ. При этом необходимо продумать судьбу и тех домов, которые в ближайшие 5–10 лет станут ветхими. Также следует определить площадки и просчитать экономику, чтобы застройщику было выгодно ее осваивать. На сегодня более половины из объявленных мэрией аукционов остаются не состоявшимися.  При нынешней системе, чтобы разрешить этот вопрос, потребуется 200 лет. Многовато. А с введением новых законодательных инициатив, о чем мы уже говорили, механизм РЗТ и вовсе становится непонятным.

И.Б.: — Кстати,  в связи с этими поправками институциональные инвесторы также оказываются вне закона. А наши банки не имеют ни опыта, ни персонала, чтобы работать в инвестиционных программах.

— Способно ли строительство четвертого моста через Обь взбодрить новосибирские предприятия стройиндустрии, находящиеся в упадке?

И.П.: — Вообще по логике, лишних мостов не бывает. По моему мнению, мост нужен однозначно. К тому же не стоит отказываться от такого объема федеральных денег, а речь идет о 26 млрд руб. Задача власти на сегодня — не спорить о том, нужен ли мост, а сесть всем вместе и прописать такие условия, чтобы экономика Новосибирской области получила максимум от этого строительства. Прежде всего, необходимо договориться о том, чтобы компании, которые займутся строительством, были зарегистрированы  в нашем регионе, и это в силах власти. Кроме того победитель конкурса  должен привлекать к этим работам местные фирмы и поставщиков. Вот сейчас некоторые люди зарабатывают политические дивиденды на таких обсуждениях, как «нужен мост или не нужен», поэтому дебаты нужно перевести из политической области в хозяйственную. Надо прорабатывать механизм максимального задействования местных предприятий к этому, бесспорно, необходимому строительству.

— Сейчас предлагают сконцентрироваться на строительстве развязок.

И.П.: — Да, почему-то строительство моста увязывают со строительством развязок, но не стоит забывать, что рассматриваемый грант — целевой. Следует понять, что если мы откажемся от гранта на мост, то развязки нам тоже никто не построит. Также стоит напомнить, что это государственно-частное партнерство, которое предполагает возврат денег концессионеру. Мне также не совсем понятно, как простой обыватель может рассуждать, эффективно спроектирована развязка или нет. Хотя строительство развязки на Южной площади и я изначально считал ошибочным. Но если взять любой европейский город, где населения в разы меньше, построены десятки мостов.

— Также сейчас активно обсуждается информация о том, что  если будет запущено строительство четвертого моста,  то сразу же закроют на ремонт оба соседних.

И.П.: — Не может быть такого. Если мосты и закроют, то не два сразу, а по одному. Насколько мне известно, мост будут перекрывать частично. И здесь еще одна проблема: если не построить четвертый мост, то это не значит, что ремонтировать имеющиеся тоже не нужно. Время идет, все ветшает.

— В минстрое Новосибирской области планировали выделить на стимулирование рынка новостроек компенсацию в размере 100 тыс. руб. на первоначальный взнос. Всего на эти цели из бюджета планировалось направить 1,2 млрд руб. Необходима ли эта мера?

И.Б.: — Если бы это произошло, то рынок бы двинулся, как это уже случилось в 2009 году, когда бывший губернатор Новосибирской области ввел программу «Молодая семья». И в самый мертвый сезон, я как сейчас помню, это был январь, рынок оживился. Покупатель получил эмоцию, что и сподвигло его приобрести жилье. Поэтому 1,2 млрд руб. — это хорошие деньги, которые простимулировали бы спрос, но вероятность того, что такая сумма на эти цели будет выделена, весьма мала. Эта программа на самом деле была детально проработана совместно с застройщиками и банкирами, ГК «Стрижи» также принимала участие.

И.П.: — Сегодня надо помогать не застройщикам, а  покупателям.

— С какими результатами ГК «Стрижи» подходит к 2018 году?

И.Б.: — Мы не ищем легких путей, и с середины 2016-го на середину 2017 года на ГК «Стрижи» пришлись обязательства по рекордному вводу жилья. В  прошлом году мы ввели больше 80 тыс. кв. метров, в первом полугодии 2017 года — более 70 тыс. кв. метров. Справились мы блестяще, в срок. Тогда появилось ощущение, что экватор кризиса мы преодолели и начали развивать следующий проект. Предварительные показатели по 2017 году: за 11 месяцев текущего года по выручке к аналогичному периоду 2016 года мы прибавили 18%.  Уже в ноябре текущего года мы вышли на тот объем, которого в прошлом году достигли только за 12 месяцев. В этом году мы  презентовали ряд новых объектов: «Солнечные часы» — это один из первых в городе объектов, который стартовал по улучшенным новеллам законодательства в сфере РЗТ, он же и последний. Затем начали развитие площадки под жилым комплексом «Эволюция». Долгое время мы этот проект консервировали, но сейчас пришло  его время.

— Каковы ваши планы и прогнозы на 2018 год?

И.Б.: — В будущем году строительный рынок начнет реинкарнироваться, но реинкарнация неизбежно происходит через стадию смерти. На самом деле 2018 год станет показательным, часть из застройщиков сможет перейти в новое состояние, а часть нет. Вообще рынок в этот кризис ведет себя очень правильно, он не выбрасывает сегменты продуктовой линейки, а из каждого сегмента исключает части, недоначиненные  опциями. Самая яростная  борьба сегодня идет в сегменте эконом-класса и дисконта. Там, конечно, приличные застройщики испытывают давление со стороны недобросовестных игроков, задействовавших избыточные мощности КПД, которые в разы превышают спрос и приводят к фантастическому демпингу. В 2018 году  начнется необратимое уменьшение предложения по сравнению со спросом. По статистике НОЗА, сейчас только 30% необходимого объема спроса  находится в стартапах. Карл Маркс в этой ситуации предсказал бы  рост цен.

Мы же в будущем году продолжим движение к намеченному росту в 15% к показателям 2017 года. В 2018 году мы приступим к строительству ряда инфраструктурных объектов и в «Северной короне» в том числе, и вернемся к реализации долгожданной программы развития промышленно-логистической площадки.