Инвестируй в Новосибирск. Концессия как инструмент развития

Редакция газеты «Континент Сибирь» совместно с управлением предпринимательства и инвестиционной политики мэрии Новосибирска и Альфа-Банком запускает новую рубрику, в рамках которой мы будем рассматривать различные инвестпроекты, успешно реализуемые или планируемые к реализации на территории города. Вместе с экспертами и аналитиками мы будем уделять внимание схемам осуществления этих проектов и их финансирования, а также выявлять их вклад в развитие региональной экономики.

Уже в начале декабря в Новосибирске на месте бывших общественных бань заработает новый банно-оздоровительный комплекс «Сандуны-Сибирь». Реализованный в рамках концессионного соглашения с муниципалитетом, он стал одним из первых крупных коммерческих проектов в таком формате в Новосибирске. Именно поэтому мы решили рассмотреть его в первом выпуске нашей рубрики, выявив, чем привлекательна такая схема для бизнеса и каковы перспективы такого формата в Новосибирске.

Напомним, что концессионное соглашение по бывшему банному комплексу № 8 на улице Каменской в Новосибирске было подписано в октябре 2015 года. Обязательный объем инвестиций предусматривал вложения в размере 140 млн рублей. Обязательства концессионера включали реконструкцию муниципального здания площадью около 2 тыс. кв. м с целью создания на месте бывших общественных бань заведения того же профиля. Срок действия концессионного соглашения — 35 лет. Ежеквартальные платежи в бюджет — 207 тыс. рублей с момента ввода объекта в эксплуатацию. Подробнее  читайте в материале по ссылке.

Стоит отметить, что Новосибирск стал первым городом после Москвы, где «Сандуны» начали свою деятельность. «Когда стартовал этот проект, я долго над ним размышлял. Было много нюансов, связанных прежде всего с экономикой, поскольку в этом случае работает концессионная схема», — отмечал ранее мэр Новосибирска Анатолий Локоть. Однако в итоге проект был успешно реализован, причем для всех сторон — как для бизнеса, так и для государства.

Как пояснили «КС» в профильном департаменте мэрии, концессионные соглашения на сегодня являются одной из наиболее распространенных форм муниципально-частного партнерства в стране. Такой формат обеспечивает высокую степень защиты инвестора, причем эта сфера регулируется отдельным Федеральным законом № 115 «О концессионных соглашениях». Концессии позволяют развивать социальную инфраструктуру, возводить новые объекты без каких-либо вложений из бюджета, к тому же условия соглашений обязательно включают обязательства социального характера. В рассматриваемом случае речь идет о специальных «банных» днях для социально уязвимых горожан, пенсионеров и инвалидов. Но не увеличат ли такие социальные обязательства сроки окупаемости проекта, тем более что в «Сандунах» отмечают, что в ходе реализации проекта его стоимость выросла?

«Мы значительно превысили первоначальную смету. Насколько именно, мы сможем сказать по завершении реконструкции, которая и потребовала дополнительных инвестиций. Все-таки банный комплекс должен был соответствовать своему званию, и по качеству материалов, и по самой атмосфере оригинальных «Сандунов». Думаю, что это немного увеличит срок окупаемости проекта. По нашим нынешним расчетам, это около 10 лет», — отмечает директор по маркетингу компании «Сандуны-Сибирь» Анна Цыкоза.

По мнению аналитика ГК «ФИНАМ» Алексея Коренева, большая пропускная способность будущего банного комплекса и его расположение гарантируют определенный запас экономической устойчивости. «Если комплекс построен в достаточно популярном туристическом месте или в центральном районе крупного города, то можно ожидать рентабельности от 20% и выше и сроков окупаемости от двух лет. Но учитывая, что по конкретным объектам, например, «Федоровские бани» и «Сандуны-Сибирь», планируется держать отдельные тарифы на доступном населению уровне, то срок окупаемости может оказаться заметно выше.

С другой стороны, привлекательные цены способны обеспечить хорошую посещаемость, так что планируемые в «Сандунах» 1000 человек в день — цифра вполне достижимая, что в свою очередь скажется на сроках выхода на положительную рентабельность проекта», — поясняет собеседник «КС».

Другие аналитики также поддерживают такую точку зрения, мотивируя это тем, что, во-первых, «Сандуны» — один из самых знаменитых банных комплексов России. Широко известный бренд позволит привлечь большую клиентскую аудиторию, тем более что это не просто вывеска, а настоящая легенда, оригинальный формат. А во-вторых, конкуренция на рынке общественных бань пока небольшая.

Необходимо отметить, что в успехе рассматриваемого проекта заинтересованы не только его основатели и инвесторы, но и органы власти. Важно продемонстрировать, что само по себе слово «концессия» не несет негативной коннотации. А такая потребность существует, поскольку в течение только последних двух-трех лет несколько крупных концессионных проектов, подготовленных с явными просчетами, вызвали широкий общественный резонанс. К тому же «Сандуны-Сибирь» — тот на самом деле редкий случай, когда концессия не касается реконструкции или строительства инфраструктурных или социальных объектов. А значит, несет в себе еще и посыл для частного инвестора.

Как отмечают аналитики, реализованные по концессионным соглашениям коммерческие проекты — безусловно, перспективное направление, в котором заинтересованы и властные структуры, и представители бизнеса. И речь не только о сегменте саун.

Тем более что именно для упрощения реализации подобных проектов в мэрии Новосибирска в этом году создали управление предпринимательства и инвестиционной политики. Его руководителем был назначен Максим Останин. «Мы нацелены как раз на то, чтобы, используя возможности слаженных действий всех структурных подразделений мэрии, формировать реальные кейсы, реальные задачи, потребности, куда именно нам нужны инвестиции», — резюмировал Максим Останин. Начало этому процессу уже положено.

ТОЧКА ЗРЕНИЯ

Насколько часто банки практикуют финансирование подобных проектов и каким требованиям должна удовлетворять компания, желающая получить финансирование, «КС» рассказал директор по массовому бизнесу Новосибирского филиала Альфа-Банка МАКСИМ КУРАКУЛОВ.

— Максим, как вы оцениваете проект «Сандуны-Сибирь» с точки зрения его инвестиционной привлекательности с учетом текущих экономических условий? Насколько, на ваш взгляд, достижимы те показатели, которые называет инвестор проекта?

— В рассматриваемом случае риски инвестиционного проекта лежат полностью на инвесторе. Это его профильный бизнес, не стартап, есть опыт, есть понимание рынка таких услуг, есть видение развития. Я считаю решение взвешенным. Показатели, очевидно, взяты продуманно, есть возможность сравнить с действующими проектами. Косвенно об окупаемости проекта говорит то, что инвестор продолжает вкладываться, несмотря на возросшую смету.

— Есть ли в портфеле банка подобные проекты, получившие кредитное финансирование? На какой они стадии реализации?

— В настоящее время мы с осторожностью относимся к проектам, предполагающим строительство. Длительный цикл несет в себе для банка существенные риски. Тем не менее мы активно кредитуем малый и средний бизнес не только на цели, связанные с пополнением оборотных средств, но и на инвестиционные цели. Приобретение оборудования, транспорта, готовых помещений и зданий — вот перечень инвестиционных целей, которые мы кредитуем. Мы давно серьезно повернулись в сторону малого бизнеса и считаем, что лучше много небольших проектов, чем один грандиозный. Такой подход диверсифицирует риски. Если некий кризис затрагивает одно направление, то другое часто имеет возможность развиваться.

— Каким требованиям должна удовлетворять компания, желающая получить в банке финансирование для подобного рода проекта?

— Для того чтобы банк профинансировал инвестиционный проект, должно сложиться несколько условий. Первое — наличие квалифицированного менеджмента в компании, который вызывает доверие у банка в том, что он (менеджмент) может осуществлять этот проект. Доверие это возникает в процессе общения и переговоров и основывается прежде всего на успешном опыте реализации такого проекта, а лучше — проекте действующем и уже сформированном. Это как со строительством домов: если инвестор построил уже городок, банку значительно легче принять решение. Второе — собственные средства, которыми инвестор готов рисковать при вложении в проект. Третье — действующий бизнес и активы, принадлежащие инвестору. Дело не только и не столько в залоге. Инвестор уже должен иметь опыт управления бизнесом сопоставимого объема. Если речь идет не о стартапе, но это уже тема для отдельного разговора.

ТОЧКА ЗРЕНИЯ

Ольга Дронова, исполнительный директор Гарантийного фонда НСО

— Финансирует ли фонд проекты, подобные рассмотренному в материале?

— Гарантийный фонд НСО готов рассматривать предоставление поручительств по кредитам и банковским гарантиям при достаточной проработанности инвестпроектов. Но предприниматели не всегда уделяют этому должное внимание, предоставляют неполный пакет документов и нечеткий бизнес-план. Также для предоставления поручительства по таким проектам потребуются дополнительные данные (разрешение на строительство, проектно-сметная документация и т. д.), если это необходимо. Кроме того, должны быть понятны источники финансирования и погашения кредита.

В настоящий момент у Фонда развития малого и среднего предпринимательства Новосибирской области находится на рассмотрении проект, по которому планирует получение кредита под поручительство Фонда одна из компаний, которая предоставила полный пакет документов по инвестиционному проекту. У данного заемщика высокая степень проработки проекта, соответственно, Гарантийный фонд НСО готов предоставить поручительство по кредиту на инвестпроект.

— Каким требованиям должен удовлетворять бизнес, желающий получить у фонда поддержку для подобного рода проекта?

— Во-первых, обязательно наличие компании в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства. Во-вторых, на момент подачи прошения о поручительстве при сотрудничестве с банком субъект должен осуществлять предпринимательскую деятельность на территории Новосибирской области не менее шести месяцев. В-третьих, в течение одного года до момента подачи заявки на поручительство компания не должна нарушать условий других банковских договоров и гарантий в процессе предпринимательской деятельности и взаимодействия с другими банками. В-четвертых, компания не должна иметь задолженности по налогам и отчислениям в бюджет. В-пятых, она должна вести безубыточную деятельность.

Предприниматель должен удовлетворять требованиям не только по таким проектам, но и для других целей финансирования.