Хорошей ипотеке кризис не помеха

Ипотечное жилищное кредитование не столь значительно, как остальные виды банковского бизнеса, отреагировало на экономические пертурбации. Более того, стабильность портфеля ипотечных кредитов стала для многих банков существенным фактором устойчивости. С чем это связано, каковы итоги прошедших лет и перспективы ипотечного кредитования — об этом «КС» побеседовал с аналитиками и экспертами рынка, руководителями федеральных и региональных кредитных организаций.

Последние несколько лет стали временем не избранного замедления роста в отдельных секторах, а периодом полноценного кризиса, охватившего всю российскую экономику. Во многом это было вызвано внешними факторами, но не меньшую роль сыграли и внутренние, системные проблемы. На этом фоне — снижения курса национальной валюты, инфляции и падения реальных доходов россиян — ипотечное жилищное кредитование выглядит истинным «глазом бури» в бушующем финансовом океане. Для того чтобы в этом убедиться, достаточно посмотреть на инфографику от Банка России — объем задолженности по ипотечным кредитам монотонно-уверенно растет, вопреки санкциям и падению мировых цен на энергоносители.

Комментируя динамику рынка, директор филиала «Новосибирский» Уральского банка реконструкции и развития (УБРиР) Лариса Кучендаева замечает, что тенденция роста рынка, поддерживаемая рекордным удешевлением ипотечных кредитов, продолжилась и в сентябре 2017 года — больше ипотечных кредитов выдавалось лишь в декабре 2014 года. «Таким образом, можно сказать, что рынок ипотеки медленно выходит на докризисный уровень», — делает вывод банкир.

Сегодня рынок ипотечного жилищного кредитования скорее «рынок заемщика»

Согласна с коллегой и директор управления по работе с партнерами Сибирского банка ПАО Сбербанк Мария Ромчанова — она видит, что на текущий момент рынок недвижимости и ипотеки вернулся на докризисный уровень: восстанавливаются спрос и доступность жилья, ипотечные ставки планомерно снижаются, улучшаются неценовые условия получения ипотечных кредитов. «Так, за 9 месяцев 2017 года количество выданных кредитов в Сибирском банке выросло на 34% к аналогичному периоду 2016 года», — иллюстрирует свое видение рынка директор управления.

По мнению аналитика ГК «ФИНАМ» Алексея Коренева, у позитивной долгосрочной динамики ипотечного кредитования есть три причины. Во-первых, Банк России планомерно снижает ключевую ставку, что позволяет банкам, выдающим кредиты населению, также понижать ставки кредитования. Во-вторых, свою роль сыграло возвращение отложенного спроса. Несмотря на то что с момента начала кризисных явлений в экономике России покупательная способность населения в лучшую сторону практически не изменилась, страхи, что страна может погрузиться в хаос, которые активно давили на покупательский спрос еще в середине 2014 года, постепенно отступают. В-третьих, на рынке ипотечного кредитования появилось чрезвычайно много интересных предложений, сопровождающихся не только сверхнизкими ставками (о чем мы писали выше), но и большим количеством разного рода акций и предложений от застройщиков.

«Основным драйвером развития ипотеки стала программа государственной поддержки, благодаря которой ставки для клиентов, а также объемы выдач удалось удерживать на приемлемом уровне», — дополняет картину финансового аналитика директор Новосибирского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Станислав Тишуров. Он же раскрывает структуру регионального кредитного портфеля — в настоящее время рынок ипотеки в Новосибирской области характеризуется преобладанием вторичного рынка жилья над первичным, чему способствует активизация этого рынка, а также снижение процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение вторичного жилья.

Заместитель начальника управления ипотечного кредитования Бинбанка Анастасия Якупова подтверждает мнение коллеги: государственная программа субсидирования процентных ставок, запущенная в марте 2015 года, позволила поддержать рынок ипотечного кредитования, и если объемы выдач в 2015 году составили 1162 млрд руб., то в 2016 году они достигли уже 1475 млрд руб. «По окончании действия программы рынок ипотеки продолжил активно развиваться, в июле 2017 года средняя ставка достигла рекордного минимума — 10,95%, перешагнув исторический порог 2011 года в 11,58%», — продолжает топ-менеджер федерального банка.

Print
Задолженность по ИЖК по России. Данные: ЦБ РФ

Еще одну особенность динамики портфеля ипотечных кредитов отметил управляющий филиалом «Новосибирский» банка «Российский капитал» Денис Голубев, проанализировав опубликованные Банком России данные по объемам выданных жилищных ипотечных кредитов в стране за первое полугодие 2017 года. «Стоит отметить, что в 2017 году рост объемов ипотечного кредитования оказался более поступательным, тогда как в первом полугодии 2016 года был зафиксирован резкий подъем рынка ипотеки на 44,7%», — констатирует руководитель филиала, уточняя далее, что этот нестандартный всплеск активности на рынке ипотеки в первой половине прошлого года был своего рода реакцией на планы по прекращению программы господдержки в марте 2016 года, но позже программа господдержки была продлена.

А управляющий розничным бизнесом ВТБ в Новосибирске Станислав Могильников обращает внимание на характер просроченной задолженности: «Поскольку ипотечные заемщики являются одними из самых дисциплинированных заемщиков, то объем просрочки в последние годы существенно сокращался, а в последние пару лет остается стабильно низким на минимальных уровнях».

Уроки на будущее

Несмотря на благоприятное в целом преодоление ипотечным рынком непростого периода отечественной экономической истории, всем участникам были преподаны непростые уроки. И без их усвоения уже невозможно дальнейшее развитие как отдельных игроков, так и рынка в целом.

«Чему же научились за это время банки и заемщики?» — задает вопрос Алексей Коренев, сам же отвечая на него: «И те, и другие стали профессиональнее. Банки более тщательно подходят к вопросам кредитного скоринга, более строго оценивают кредитоспособность заемщика, внимательнее стали к оценке залога. Кредиторы тоже научились правильнее планировать как свои финансовые возможности по возврату кредитов, так и текущий бюджет», — видит изменения аналитик.

А Станислав Тишуров уверенно констатирует, что банки, застройщики и другие участники рынка активизировали борьбу за клиента. «Банки улучшили условия кредитования, ввели специальные программы для отдельных категорий заемщиков (молодые семьи, работники бюджетной сферы, военные), партнерские программы с ключевыми застройщиками. Застройщики работают в том же направлении, делая процесс приобретения недвижимости более доступным для клиента: различные акции и скидки при приобретении недвижимости у застройщика, квадратные метры в подарок, парковочные места в подарок», — подтверждает банкир свои выводы практическим знаниями.

«На мой взгляд, сейчас на первый план выходят отношения между клиентами и банком», — поддерживает коллегу Лариса Кучендаева, переходя далее от теории клиентоориентированности к практике. «Один из основополагающих принципов банковской деятельности — «знай своего клиента» — становится в меньшей степени регуляторным, но в большей — определяющим продуктовое предложение для клиента. Знания о клиенте, его потребностях, привычках позволяют банкам делать комплексные, индивидуальные предложения, в том числе в ипотечном кредитовании», — делится директор филиала нюансами маркетинговой политики.

«В 2017 году мы наблюдаем оживление рынка: строятся и вводятся в эксплуатацию новые объекты, потребительское поведение меняется», — резюмирует Станислав Могильников, давая свой прогноз: рынок продолжит умеренный рост на уровне 10–15% за год.

ТОЧКА ЗРЕНИЯ

 Александр Морозов, вице-президент НАПКА (Национальная ассоциация профессиональных коллекторских агентств):

— По данным НАПКА, в среднем в Сибирском регионе выдается около 10 тыс. ипотечных кредитов ежемесячно. На 1 сентября 2017 года в СФО было выдано более 84 тыс. займов на покупку жилья. Банки в Сибирском федеральном округе на 01.09.2017 выдали ипотечных кредитов на сумму не более 622,3 млрд рублей, рост составил 9,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В свою очередь рост за период с 1 мая 2015-го по 1 мая 2016 года — 12,1%, с 1 мая 2014-го по 1 мая 2015 года — 11,5%, с 1 мая 2013-го по 1 мая 2014 года — 29,6%.

Лидером по объему задолженности является Красноярский край — на него приходится около 19,5% (121,5 млрд рублей), далее идет Новосибирская область (18,6% и 116,1 млрд рублей), за ней — Иркутская область (14,1% и 88,1 млрд рублей). Лидерство указанных регионов объясняется повышенным интересом к недвижимости со стороны населения из других регионов ФО, как с инвестиционной точки зрения, так и для личного пользования в летний период.

Средний срок кредитования в среднем в СФО составляет 15,1 года против 15 лет на 01.09.2016 (рост 0,6%), средняя сумма ипотечного кредита увеличилась до 1,5 млн рублей против 1,4 млн рублей (7,1%).

Несмотря на более низкие темпы роста объема ипотечного кредитования, просроченная задолженность в сегменте ипотечного кредитования в Сибирском федеральный округ продолжает расти — за год она увеличилась на 10,7% и на 01.09.2017 достигла 9,3 млрд рублей.

Однако напомним, что за аналогичный период прошлого года рост составил 35,4%. Таким образом, ее рост в СФО замедлился практически в три раза, что свидетельствует о повышении качества ипотечных заемщиков, однако эта тенденция будет продолжаться в том случае, если в ближайшие несколько лет экономика страны будет восстанавливаться.

По нашим прогнозам, в этом году рынок ипотечного кредитования вырастет в Сибирском федеральном округе не более чем на 7%. А принимая во внимание сложную ситуация, связанную со снижением платежеспособности населения, рост просроченной задолженности в этом сегменте может достигнуть 15%.

Print
Задолженность по ИЖК по Сибири. Данные: ЦБ РФ

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

Николай Морев, начальник Сибирского ГУ Банка России:

Сегодня мы видим минимальные за последние 10 лет ставки по ипотечным кредитам в Сибири. Благодаря снижению стоимости ипотеки выросли объемы жилищного кредитования. Масштабы ипотеки не только восстановились, но и вышли на новый уровень.

 Станислав Тишуров, директор Новосибирского регионального филиала АО «Россельхозбанк»:

— Сегодня рынок ипотечного жилищного кредитования скорее «рынок заемщика». Большое количество банков сейчас предлагают ипотечные программы на достаточно выгодных условиях. Конкуренция стимулирует банки вводить индивидуальные программы с партнерами (агентства недвижимости и застройщики города), активно работать с этим каналом продаж.

Лариса Кучендаева, директор филиала «Новосибирский» Уральского банка реконструкции и развития (УБРиР):

— Сроки ипотечного кредита по разным кредитным продуктам составляют 15–20 лет, при этом срок жизни ипотечного кредита составляет порядка 7–8 лет. То есть люди берут квартиру в ипотеку и, как показывает практика, через какое-то время продают квартиру, погашают действующий ипотечный кредит, а после оформляют новый на покупку другого жилья.

Анастасия Якупова, заместитель начальника управления ипотечного кредитования Бинбанка:

— В целом портрет клиента  — это молодые люди в возрасте 25–35 лет, с высшим образованием, состоящие в браке и имеющие хотя бы одного ребенка, с официальным подтверждением дохода. Как основную тенденцию изменений в профиле заемщика можно отметить увеличение доли клиентов в возрасте до 30 лет, а также доли граждан с высшим образованием.

Денис Голубев, управляющий филиалом «Новосибирский» банка «Российский капитал»:

— Сейчас для роста на рынке ипотечного кредитования складывается благоприятная конъюнктура: ставки снижаются, банки совместно с застройщиками предлагают интересные партнерские программы, в рамках которых клиенты получают либо сниженный первоначальный взнос, либо скидку к ставке.

Мы считаем, что процесс снижения процентных ставок продолжится, и это естественным образом скажется на объемах выдачи ипотеки. Ожидаем традиционный сезонный бум в IV квартале 2017 года и продолжение роста рынка в 2018 году.

Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ»:

— За полтора-два года стоимость ипотеки снизилась с 12,5–13,5% до уровней ниже 11%. (Средневзвешенная ставка по кредитам, выданным с 1 июля по 1 августа 2017 года, составила рекордные 10,94%.) Отдельные же банки предлагают ипотеку и вовсе под 7–8% годовых, правда, предъявляя при этом к заемщику повышенные требования в части первоначального взноса, сроков кредитования, предоставления документов, подтверждающих кредитоспособность.

Станислав Могильников, управляющий розничным бизнесом ВТБ в Новосибирске:

— Кредитные программы сегодня есть и у самих застройщиков. Но в случае если клиенту нужен ипотечный кредит — большая сумма кредита на длительный срок, — застройщики вряд ли смогут предоставить конкурентную программу. При этом клиенты, имеющие большой первоначальный взнос, с удовольствием пользуются рассрочкой от застройщика, но таких клиентов немного.

Ирина Маркова, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Новосибирске:

В среднем по рынку ожидается рост выдачи ипотечных кредитов на 15–18%. В 2016 году было выдано 1,5 трлн рублей займов на жилье, на конец 2017 года прогнозируют 1,7 трлн рублей. Однако рост выдач среди банков будет неравномерным. Наиболее высокую динамику покажут топ-10 ипотечных банков страны, где рост может составить даже 20–50%. И это вполне закономерно: в розничном кредитовании ипотека по-прежнему продолжит быть самым благополучным сегментом.

Дмитрий Шевчук, директор центра ипотечного кредитования банка «Открытие» в Новосибирске:

— Снижение средневзвешенной ипотечной ставки до беспрецедентно низкого уровня — менее 10% — можно считать главным трендом ипотечного рынка и драйвером его дальнейшего роста. Не исключено, что в случае дальнейшего снижения ключевой ставки в следующем году уровень ипотечных ставок может опуститься до 8–9%.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@sibpress.ru или через наши группы в Facebook и ВКонтакте
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ