В непростых условиях

С какими экономическими реалиями и законодательными инициативами столкнулся строительной сектор Новосибирской области в первом полугодии 2017 года, а также о том, получат ли застройщики поддержку, — в материале «КС».

По итогам первого полугодия 2017 года ввод жилья по России снизился на 11,3%. Об этом свидетельствуют данные Росстата. Всего за этот период было введено 28 млн кв. м. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», за шесть месяцев 2017 года составил 2,4 трлн руб., или 100,2% к уровню соответствующего периода предыдущего года.

В топ-10 среди регионов по объему ввода жилья за минувшие полгода по информации портала «Единый реестр застройщиков» (ЕРЗ) вошли Московская область, Краснодарский край, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Татарстан, Ростовская область, Башкортостан, Москва и Свердловская область. Новосибирская область замкнула десятку лидеров. В свою очередь, по данным заместителя председателя правительства — министра строительства Новосибирской области Сергея Боярского, регион по вводу жилья находится строчкой ниже — на 11-м месте с объемом 616,6 тыс. кв. м. Снижение по отношению к показателям аналогичного периода 2016 года составило 22%.

Тем не менее Новосибирская область не упускает лидерства среди регионов Сибирского федерального округа (СФО), где ввод составил 2,63 млн кв. м.

За первое полугодие 2017 года в Новосибирске введено в эксплуатацию 525 объектов капитального строительства общей площадью 632,49 тыс. кв. м (94% от запланированного), из них 388 объектов жилого назначения общей площадью 408 606 кв. м. Всего в планах городской администрации по итогам текущего года ввести 1,15 млн кв. м.

За указанный период сдан 31 многоэтажный дом общей площадью 362 048 кв. м. Количество квартир — 6738. Также введено 356 малоэтажных и индивидуальных домов общей площадью 42 603 кв. м, квартир — 14. На малоэтажное и индивидуальное строительство пришлось 36% от общего ввода жилья.

На комплексных площадках введено 15 домов общей площадью 203 675 кв. м, что составило 57% от общего ввода. За аналогичный период прошлого года было введено 38 домов.

Если смотреть на рынок по конструктивному типу построенных зданий, то в первом полугодии 2017 года в Новосибирске преобладает технология каркасного домостроения. По этой технологии построено 49% домов. При этом кирпичных домов введено 24%, а панельных — 27%.

По количеству комнат продолжают преобладать однокомнатные квартиры и студии, на их долю приходится 55%.

Также стоит отметить, что за шесть месяцев 2017 года выдано 110 разрешений на строительство, а в аналогичном периоде прошлого года — 122.

Новые экономические реалии

«Строительная отрасль вынуждена адаптироваться к новым реалиям экономики, а они таковы, что снижается платежеспособность населения, сокращаются государственный заказ и инвестиционная активность, а также появляются новые законодательные инициативы (речь идет о тех самых поправках к закону о компенсационном фонде. — «КС») и новая система саморегулирования», — констатировал на заседании регионального делового клуба строителей (РДКС) 26 июля президент саморегулируемой организации некоммерческого партнерства «Строители Сибирского региона» Александр Савельев.

Ситуацию в отрасли нельзя рассматривать в отрыве от макроэкономических показателей на уровне как страны, так и региона. Доля инвестиций в основной капитал в РФ Новосибирской области составляла порядка 1,1% в 2016 году, в 2010 году она достигала 1,2%. Если смотреть в пределах СФО, то эта доля выше — 11,3% против 12% в 2010 году.

Однако по объему инвестиций в основной капитал в СФО в 2016 году лидирует Красноярский край с более чем 394 млрд руб. Новосибирская область — лишь на 4-м месте с показателем 130 млрд руб.

«Если проанализировать индекс физического объема инвестиций в основной капитал по регионам СФО за 2016 год, то мы увидим, что в четырех регионах — положительные темпы роста: Иркутская область, Забайкальский край, Республика Алтай и Красноярский край. В остальных — отрицательные, Новосибирская область показывает почти минус 19%, тогда как в среднем по России потери составили менее 1%», — привел цифры Александр Савельев.

Инвестиции в основной капитал в I квартале 2017 года продемонстрировали положительные темпы роста в Республике Бурятии, Алтайском крае, Иркутской и Кемеровской областях. В Новосибирской области произошло снижение в размере еще 10% к показателям прошлого года.

Еще один важный показатель для развития отрасли — доходы населения. Источником доходов чаще всего является заработная плата. Среднемесячная номинальная начисленная зарплата работников организаций в Новосибирской области в 2016 году составила 29,87 тыс. руб., в среднем по стране — 36,6 тыс. руб., то есть в регионе ниже на 19%.

На основании доходов населения, цены квадратного метра и других показателей рассчитывается доля семей, которым доступна покупка жилья, пояснил президент СРО НП «Строители Сибирского региона». В 2016 году этот показатель в целом по РФ составлял 13,9%, в Новосибирской области — 13,4%, т. е. на общероссийском уровне, но в 2013 году этот показатель достигал 14,9%.

При этом расходы населения области на покупку недвижимости в 2016 году сократились на 39%, покупка валюты при этом выросла на 23,9%. В январе-марте 2017 года в структуре денежных доходов населения области расходы на недвижимость составляли 1%, покупка валюты — 4%. В 2010 году, для сравнения, на покупку недвижимости население тратило 2,1%.

Если говорить о кредитовании, то по состоянию на 1 апреля 2017 года юридические лица в Новосибирской области получили почти 271,8 млрд руб. кредитов. Рост просрочки составил 137% по сравнению с прошлым годом. На долю застройщиков приходится 5,1% просрочки и 3% полученных в области кредитов, то есть отрасль практически не кредитуется банками. Объем ипотеки физлицам вырос почти на 11%, а просрочка снизилась на 1,2%.

В Новосибирской области пиковым годом по объемам выдачи ипотеки был 2014-й — 42 млрд 952 млн руб., это 28,8 тыс. кредитов. В 2015 году, несмотря на больший ввод жилья, количество выданных ипотек сократилось до 26,1 млрд руб., или 16,3 тыс. штук. В 2016 году снова произошел рост объемов — до 33,4 млрд руб., или 20,8 тыс. Сейчас ситуация такова: за пять месяцев 2017 года рост составил 9% в рублях и 17% по количеству выданных кредитов.

Говоря о показателях ввода жилья в регионе, Александр Савельев отметил, что, несмотря на снижение, по этим показателям Новосибирская область продолжает демонстрировать высокие результаты на общероссийском фоне. «Однако, проанализировав ввод жилых домов по формам собственности, то есть участие бюджетов всех уровней в жилищном строительстве, можно сделать вывод о резком сокращении госзаказа», — говорит он.

Так, в 2010 году в области доля муниципалитета и государственного сектора, который включает в себя федеральную собственность и субъекта РФ, составляла 8,2%, в том числе муниципальная — 4%. К 2016 году эти показатели снизились до 1%. «Это означает, что сегодня практически нет государственного заказа. Между тем именно государство — крупнейший инвестор в строительную отрасль, который обеспечивает 60% инвестиций в основной капитал», — объясняет президент СРО НП «Строители Сибирского региона».

«Но когда говорят о квадратных мерах, я всегда подчеркиваю, что экономика не измеряется в квадратных метрах, она измеряется в рублях. Существует такой показатель, как объем выполненных работ по виду деятельности «Строительство». В 2016 году в России его значение составило 6 трлн 486 млрд руб., в СФО — 599 млрд руб., в Новосибирской области — 36,1 млрд руб. Такого низкого результата у нас за прошедшие годы не было. Объем выполненных СМР (строительно-монтажных работ. — «КС») в 2012–2014 годах превышал 65 млрд руб., но с 2014 года продолжается падение. За пять месяцев 2017 года объем работ по виду деятельности «Строительство» сократился на 22,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. К сожалению, догнать будет очень сложно, поскольку у нас нет Керченского моста, футбольных стадионов и пока даже Центрального моста через Обь. Вряд ли строительная отрасль в 2017 году покажет мощный результат», — сомневается Александр Савельев.

За 2015–2016 годы в Новосибирске построено на 19,5 тыс. квартир больше, чем продано. В 2016 году сдано 26,7 тыс. квартир, в настоящее время строится еще 90 тыс. квартир. Налицо все признаки перепроизводства, считает президент СРО НП «Строители Сибирского региона». Для реализации всех построенных квартир нужны 4–5 лет без начала нового строительства и снижение цен.

Кроме того, над застройщиками нависла неожиданная угроза в виде закона о компенсационном фонде. Так, в законопроект № 139186-7 «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» законодатели перед вторым чтением без обсуждения с профессиональным сообществом внесли пакет правок, которые могут крайне негативно сказаться на строительном рынке, а точнее, значительно сократить его, застопорить работу по вводу долгостроев, развитию застроенных территорий (РЗТ) и увеличить себестоимость жилья. Впрочем, член Совета Федерации от Новосибирской области Надежда Болтенко предложила застройщикам подготовить правки в закон о компенсационном фонде и передать их председателю СФ Валентине Матвиенко. Создал рабочую группу по разработке правок и министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень.

Проблемы

В первом полугодии 2017 года в строительном секторе региона произошло немало важных событий. Пожалуй, наиболее громко заявили о себе вновь обманутые дольщики. Так, в начале июня объявили голодовку дольщики дома по ул. Тульской, 80–82. Впрочем, акцию протеста начали те инвесторы, которые заключали предварительные договоры с генподрядчиком — ООО «Спецстрой» без ведома застройщика — ООО «Баутехник-Т». Дольщиков с договорами долевого участия — 190, с предварительными договорами — 178. На текущий момент в минстрое региона готовят законодательную инициативу по расширению списка дольщиков, нуждающихся в помощи.

По состоянию на начало августа в Новосибирской области насчитывается 49 долгостроев, из них 42 в Новосибирске. Обманутыми дольщиками признаны 1264 человека.

Поскольку из всех мер по решению проблем с долгостроями, в том числе обеспечение техусловиями, выделение застройщику земельного участка можно считать самой эффективной, в правительстве области подчитали, что для этих целей необходимо 100 га земель.

Министр строительства Новосибирской области Сергей Боярский сообщил, что в министерстве рассматривают вопрос о передаче муниципалитету земельных участков, находящихся в федеральной собственности. В частности, к передаче готовятся 190 га земли в поселке Клюквенный и 18 га в Первомайском районе на ул. Одоевского. Также решается вопрос о выделении дополнительных участков на территории Новосибирска либо Новосибирского района.

«Считаю, что в течение 2017 года у нас должна появиться полная определенность по использованию этих земель строительными организациями, которые изъявили бы желание осваивать эти территории», — подтвердил заместитель мэра — начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев.

Также вновь начал расти объем задолженности застройщиков по аренде земли перед бюджетом города. И. о. начальника департамента земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска Юрий Кузнецов сообщил, что всего мэрия города заключила 1,4 тыс. договоров аренды земельных участков под строительство. При этом сумма задолженности застройщиков перед бюджетом муниципалитета составляет 2,7 млрд руб., из них 1,7 млрд руб. приходится на компании, которые ведут жилую застройку. Напомним, что по состоянию на конец мая объем задолженности составлял 2,2 млрд руб.

«Департамент работает в рамках взыскания задолженности. Таким образом, какая-то часть находится либо в исполнительном производстве, либо в досудебном. Также мы принимаем определенные меры для заключения мировых соглашений», — рассказал Юрий Кузнецов. Также мэрией поданы к строительным организациям 17 банкротных исков.

Поддержка

И в заключение в преддверии профессионального праздника о позитивном — мерах поддержки строительной отрасли. Напомним, что на заключительном перед летними каникулами заседании комитета по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам ЗС Сергей Боярский сообщил, что планируется в качестве мер поддержки строительной отрасли ввести компенсацию первоначального ипотечного взноса до 150 тыс. руб.

Губернатор Новосибирской области Владимир Городецкий эту идею поддержал, но заметил: «Наверное, это поможет. Другой вопрос, правильно ли мы не устанавливаем градацию, кому мы будем компенсировать, каким категориям? — задался вопросом глава региона. — Будет неправильно, если получится, как с обманутыми дольщиками, — кто-то купил пять или десять квартир, а кто-то единственную с трудом приобрел».

Помимо этой меры, Владимир Городецкий представил еще две. «Также обсуждается перезапуск, а на сегодня она приостановлена, программы «Молодая семья. Программа великолепная, спрос со стороны молодых семей из сельской местности высокий», — сообщил губернатор Новосибирской области. По этой программе семья получает 300 тыс. руб. «За предыдущие годы работы программы мы задолжали порядка 900 млн руб. Сейчас рассчитались и рассматриваем возможность снова ее запустить», — пообещал глава региона.

В качестве третьей меры Владимир Городецкий рассказал о перспективе увеличения капитала Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Новосибирской области (АИЖК) до 300–350 млн руб. Это позволит жителям области оформлять ипотечный кредит на более выгодных условиях.

«К сентябрю мы проанализируем ситуацию, и если бюджет покажет прирост, то мы этот вопрос вынесем на сессию Законодательного собрания Новосибирской области. На эти меры планируется направить порядка 1,2 млрд рублей», — подытожил губернатор.