За последние годы предпочтения потребителей к жилой недвижимости претерпели серьезные изменения: требования к комфорту возросли, потенциальные покупатели тщательно расставляют приоритеты и изучают весомые преимущества всех актуальных предложений. Один из ведущих экспертов рынка, генеральный директор компании «Сибирь Девелопмент» ИГОРЬ ПАНФИЛОВ в интервью «КС» рассказал о том, на что сегодня в первую очередь обращает внимание покупатель, каким аспектам застройщики должны уделять внимание и какова в целом ситуация на строительном рынке Новосибирска.
— Игорь Владиславович, как вы оцениваете текущую ситуацию на строительном рынке Новосибирской области? Какие перспективы видите для себя?
— Новосибирский рынок имеет прямую зависимость от общероссийского. На текущем этапе мы видим ощутимое падение платежеспособного спроса и объемов строительства, снижение наблюдается в пределах 30–40%. Скоро уже будет 15 лет, как мы работаем на рынке, и за это время были пройдены разные ситуации. Каждый раз они были уникальными, каждый бой не похож на предыдущие. Необходимо переформатироваться под требования потребителей.
— По вашим наблюдениям, сегодня предложение превышает спрос или же, наоборот, спрос преобладает?
— Конечно, предложение превышает спрос. Это достаточно сильно ощущается в сегменте экономкласса. Участники рынка проводят различные акции, чтобы определенным образом простимулировать спрос.
— Как, по вашему мнению, изменились предпочтения потребителей на рынке за последние годы?
— Прежде всего сегодня потребители хотят получать качественный продукт и нормальное место проживания, комфортную среду. Другое дело, что представления о комфорте несколько меняется. Если 5–7 лет назад благоустроенное жилье в многоквартирном доме воспринималось как благо, то сейчас, конечно, требования и понимание изменились. Потребители пожили в нормальных условиях, и теперь комфорт — это не просто лифт и горячая вода. Качество возросло, все нюансы нужно просчитывать. Сегодня люди учитывают минимальные параметры, о которых и не задумывались четыре года назад — как выезжать из дома в пробку, как возвращаться с работы домой. Это нормальные требования современного человека. Каким образом изменилась ситуация — ушел так называемый «спекулятивный инвестор». Сегодня есть только обычные жители, которые выбирают себе место для проживания. Второй фактор — цены на «вторичку» сравнялись со стоимостью «первички». Люди тщательно смотрят на весь набор опций, который они приобретают вместе с новым жильем. У вторичного жилья есть преимущества — такие, как обжитая среда. Человек лучше понимает, где и в каких условиях он будет жить, какое будет окружение. Для девелопера важно показать реальную перспективу завтрашнего дня. Люди хотят видеть, что именно они приобретают. Надо думать о продукте.
— Есть ли информация о том, какой процент покупателей составляют иногородние жители? Интересно понимать, за счет чего растет город и развивается строительный рынок.
— Существует серьезная внутренняя миграция за счет Казахстана. Процент подрос (приблизительно с 20% до 30–40%), было много переселенцев из области, из районов.
Среди остальных регионов можно выделить Якутию. Но для северян Новосибирск и Красноярск — не в приоритете, они чаще едут на юг. Поэтому мы фиксируем около 10% от общего потока.
Также нельзя не выделить Кузбасс. В основном это шахтерские города — Прокопьевск, Междуреченск.
Сегмент, на который нужно ориентироваться сейчас, — люди, которые меняют качество жизни. Важно переезжать из худших условий в лучшие. Это и является двигателем рынка.
— Расскажите о ваших текущих объектах. В каком состоянии сейчас находится ЖК «Заельцовский», идут ли работы в соответствии с планом?
— Да, все идет по плану. Первая очередь ЖК «Заельцовский» сдана в июне, плановый ввод в эксплуатацию второй очереди — II квартал 2019 года, но я думаю, что введем пораньше, и в конце 2018 года она будет завершена.
Квартиры в ЖК «Заельцовском» расположены в непосредственной близости от делового центра, откуда можно легко добраться до любой точки города. Все объекты имеют удобную современную планировку и оборудованы усиленной звукоизоляцией. Первые этажи зданий отдаются под коммерческие помещения. Жилая территория комплекса полностью огорожена и находится под видеонаблюдением, организованы удобные подземные парковки и современный детский городок, выполненный по нашему авторскому проекту благоустройства.
— Выгодно ли вкладывать деньги в инфраструктуру? Что предпочтительнее для потребителя: благоустройство территории или внутренняя отделка?
— Люди выбирают, оценивают, голосуют за место жительства, которое будет комфортным как дома, так и на придомовой территории. Есть примеры домов в Новосибирске, в которых имеется внутридомовая отделка, а во дворе ничего нет. Очень дорогие и серьезные проекты долго не могли найти своего покупателя в силу того, что вопросу благоустройства придомовой территории не уделялось должного внимания, при этом сами объекты достаточно фешенебельные. Поэтому должен быть баланс и соответствие тому пониманию, на которое человек рассчитывает. Если он себя видит в этой среде органично, значит — это нормальный продукт.
— Помимо упомянутых факторов, следует обратить внимание на транспортную доступность жилья. На ваш взгляд, где в Новосибирске такие места, у которых есть резервы в этом отношении?
— У нас особый подход к этому вопросу. В свое время мы одними из первых начали всерьез заниматься вопросами расселения ветхого жилья, причем не точечно, а именно целыми массивами. При возведении ЖК «Заельцовский» речь шла о сносе порядка двух или трех десятков индивидуальных жилых домов. Я считаю, что потенциал за этим. Мы должны осваивать те территории, которые являются ущербными с точки зрения градостроительной практики, и, конечно, промзону. Я не учитываю те участки, которые находятся на окраине города, на эти объекты предложения будут вырабатываться еще лет пять — это и Шестой микрорайон, и Восточный МЖК, и объекты в направлении Петухова. Север тоже сложен, там есть реальная «вторичка» и хорошие объекты, выставленные на продажу. На мой взгляд, нужно идти в центр и осваивать его.
— Но центр дорогой. Оправданы ли такие шаги?
— На сегодня 50% ликвидности продукта составляет его местоположение. Если мы посмотрим на лидеров рынка, то это объекты в центре.
— Какие территории представляют для вас интерес, могут стать предметом конкуренции?
— Ситуация складывается так, что сформированной территории нет. В Новосибирске застройка формировалась пятнами. Все локации могут концентрироваться вокруг тихого центра, но там уже нет места, и высокая стоимость. Есть хорошие комплексы, построенные также на ветхом жилье. В остальном — это промышленные зоны.
— Каковы ваши планы по дальнейшему развитию?
— Развитие будет, но не за счет больших валовых объемов. Сейчас мы реализуем еще один проект в центральной части города. Жилой комплекс будет сдаваться совместно с городским историческим садом «Альгамбра» на площади Кондратюка, к концу года планируем запустить продажи. Есть еще планы на несколько больших серьезных объектов. Мы настроены на постепенную их реализацию.
ООО «Сибирь Девелопмент»,
проектная декларация на сайте sibd.ru
На правах рекламы
WPBuild.Ru