Как поссорились застройщик с генподрядчиком

Ситуация вокруг долгостроя на ул. Тульской, 80-82 в Новосибирске продолжает накаляться. Если на гендподрядчика — ООО «Стройцентр» — уже заведено уголовное дело, то прокуратура также проявила застройщика — ООО «Баутехник-Т». В чем причины конфликта давних партнеров, чем завершилась рабочая группа при минстрое Новосибирской области, посвященная решению проблем дольщиков с Тульской, — в материале «КС».

Корреспондент «КС» решил выяснить, почему застройщик ГК «Баутехник», которого областные власти постоянно ставили в пример почти на каждом мероприятии, посвященном обманутым дольщикам, попал в такую ситуацию? И как теперь быть 178 дольщикам, заключившим предварительные договоры?

Напомним, что группа компаний «Баутехник» работает с 2004 года. На счету строительной компании административные здания (ТРК «Европа»), бизнес-центры и жилые комплексы. Компания ввела долгострои на Залесского, 5, Некрасова, 63 (ЖК «Некрасовский»), жилой комплекс в Оби. Возглавляет компанию Сергей Панасенко.

До сих пор никаких скандалов вокруг строительной компании не возникало. Сбой случился при вводе долгостроя по ул. Тульской, 80–82 в Кировском районе Новосибирска. Этот объект, строительство которого началось еще в 2004 году, не достроил ЖСК «Свой дом». В качестве генподрядчика для завершения работ в «Баутехнике» пригласили ООО «Стройцентр», которое возглавляет Валерий Наливкин.

5 июня 20 дольщиков из домов по ул. Тульской, 80 и 82 объявили голодовку и расположились на площади Ленина. Причиной послужила очередная заморозка объектов, случившаяся из-за хозяйственного спора между «Баутехник-Т» и «Стройцентром». При этом обманутые дольщики уже провели три пикета в апреле текущего года. В мэрии Новосибирска пообещали, что дома на Тульской начнут достраивать летом текущего года и планируют завершить к началу 2019 года. Но для части инвесторов проблема кроется в другом: не все обманутые дольщики смогут вселиться, точнее, 190 могут, а остальные 178 — нет. Причина заключается в том, что эти 178 человек заключили, по данным мэрии Новосибирска, в течение 2014–2016 годов предварительные договоры с генеральным подрядчиком ООО «Стройцентр» без согласия застройщика в нарушение 214-ФЗ — закона об участии в долевом строительстве . 9 июня дольщики прекратили голодовку — на это решение повлияло обещание областных властей создать совместный рабочий орган. При министерстве строительства была создана специальная техническая рабочая группа по вопросам восстановления прав граждан.

25_golod_6900

На чьей стороне дольщики?

По мнению одного из источников «КС», знакомого с ситуацией, именно выбор генподрядчика оказался для «Баутехник-Т» решающим. И дело именно в этом, а не в каких-либо конкурентных войнах, как это можно было предположить, учитывая положительный опыт по вводу замороженных объектов компанией «Баутехник», утверждает собеседник «КС». По его мнению, генподрядчик по такой же схеме, как с «Баутехником», развивал отношения с рядом других застройщиков, например с ООО «ПСК «Лауда». Работая с этой компанией, «Стройцентр» также не отработал своих квартир и начал продавать имеющиеся для продолжения работ. С другой стороны, источник «КС» недоумевает, как такое опытное руководство, имеющее опыт работы в силовых структурах, заключило договор со «Стройцентром». Более того, непонятно, почему застройщиком не было предпринято никаких мер, когда еще полтора года назад стало известно о заключении генподрядчиком предварительных договоров.

По крайней мере в отношении руководства ООО «Стройцентр» возбуждено уголовное дело по ст. 159 ч. 4 (мошенничество в особо крупном размере). В прокуратуре Новосибирской области «КС» подтвердили, что денежные средства были привлечены преступным путем. «Выявленная схема привлечения денежных средств граждан противоречит требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ее реализация позволила лишить граждан прав на жилые помещения», — рассказали в прокуратуре Новосибирской области. Кроме того, на данный момент в «Стройцентре» введена одна из процедур банкротства — наблюдение.

Как рассказал корреспонденту «КС» коммерческий директор ООО «Баутехник-Т» Егор Панасенко, раньше ООО «Стройцентр» имело репутацию надежного генподрядчика. «На момент начала сотрудничества со своим генподрядчиком мы высоко его оценили. Им были построены в городе десятки объектов, в том числе жилых домов, также «Стройцентр» завершал в городе строительство замороженных объектов. На конец 2011 года в компании представили баланс — более 1,5 миллиарда рублей. Параллельно с нами компания работала еще на 7–8 объектах», — опровергает негативную информацию о деятельности партнера Егор Панасенко.

Знает собеседник и о сотрудничестве «Стройцентра» с ООО «ПСК «Лауда»: «С «Лаудой» ситуация возникла после начала нашего сотрудничества со «Стройцентром». С этой компанией «Стройцентр» заключил договор генподряда. Договор был денежный, но, судя по всему, оплата шла квартирами. В дальнейшем произошла трагическая ситуация — ушел из жизни собственник компании. Новый руководитель в свою очередь решил квартиры не отдавать, а заплатить деньгами. И по имеющейся информации, эти квартиры в «Стройцентре» пообещали в качестве оплаты своим подрядчикам. В результате «Лауда» эти квартиры все-таки отдала. Физические лица там не пострадали, конфликт был в основном с юридическим лицами — поставщиками стройматериалов».

25_golod_6924

Довольны своим генподрядчиком в «Баутехник-Т» были до 2014 года. По словам коммерческого директора ООО «Баутехник-Т», договор генподряда был подписан в 2012 году со сроком окончания в 2015 году. Стоимость договора — 784 млн руб., при этом 90% составляли квартиры и 60 млн руб. заплатили деньгами — это те дополнительные средства, которые застройщик собрал с дольщиков ЖСК «Свой дом». «При этом 420 квартир мы отдали при подписании договора. На эти квартиры мы со «Стройцентром» также заключили договор долевого участия. Срок оплаты был жестко привязан к темпу строительных работ», — поясняет Егор Панасенко. В результате «Стройцентр» отработал 190 квартир. Далее с согласия «Баутехник-Т» они их переуступали дольщикам.

«К началу 2015 года темпы строительства упали, тем не менее генподрядчик нас заверил в том, что темпы восстановятся, и мы продлили договор до первого полугодия 2017 года. Однако к июлю 2016 года вместо 50% генподрядчик выполнил только 13%, в результате мы в одностороннем порядке расторгли с ним договор, в том числе и на 232 квартиры (такое количество обманутых дольщиков осталось после деятельности ЖСК «Свой дом». — «КС»). В «Стройцентре» с таким решением не согласились и обратились в суд, также попытавшись взыскать неустойку в размере 340 млн руб., причем эту сумму они ничем не подтвердили. Заявляли, что мы не передали в срок документацию на продолжение строительства, хотя мы все сроки соблюли, также нас обвинили в несвоевременной оплате. В результате свои претензии генподрядчик подтвердить не смог. Кроме того в «Стройцентре» утверждали, что стоимость работ оказалась заниженной, и требовали вместо 300 млн руб. 450 млн. Суд требования истца не поддержал», — говорит собеседник «КС».

В свою очередь председатель ЖК «Тульская» Вячеслав Лебедев высказывает другую версию произошедшего. В частности, он занимает позицию генподрядчика. Вячеслав Лебедев сам заключил со «Стройцентром» предварительный договор. На тот момент надежность тандема у него сомнений не вызывала. «Еще в марте 2014 года репутация у генподрядчика была очень хорошая, поэтому я и заключил договор со «Стройцентром», компания пережила не один кризис, достроила не один проблемный объект, то же самое можно было сказать и о «Баутехнике». Репутация «Стройцентра» начала портиться в конце 2014 года, когда начались задержки со стороны «Баутехника», — подчеркнул он.

Именно из-за задержек в оплате «Стройцентр» и не мог выдерживать прежний темп строительно-монтажных работ, утверждает Вячеслав Лебедев. Препятствовали этому также экспертиза и устранение ошибок, допущенных при проектировании объекта. Как отмечает Егор Панасенко, задержки происходили в результате необходимости проведения соответствующих экспертиз для продолжения строительства, о чем генподрядчик был оповещен.

Но, по мнению дольщика, этим воспользовался застройщик и расторг в одностороннем порядке договор, не рассчитавшись со «Стройцентром» за квартиры. Помимо всего, по словам председателя ЖК «Тульская», договор был заключен по заниженной себестоимости квадратного метра — 16 тыс. руб. (при средней рыночной стоимости, по данным регионального минстроя, в 35 тыс. руб.). «То есть этот договор был заведомо невыполним, — отмечает Вячеслав Лебедев. — Ответ на вопрос о том, зачем заключать такой договор, кроется в дополнительном соглашении между пятью физическими лицами, где указано, что «Баутехник-Т» и «Стройцентр» в дальнейшем планировали вести строительство еще одного объекта, чем и собирались компенсировать низкую стоимость «квадрата», установленную в первом договоре», — поясняет председатель ЖСК «На Тульской».

По словам Вячеслава Лебедева, в результате образовавшегося дефицита порядка 200 млн руб. при достройке дома на ул. Тульской, 80–82, компании «Баутехник-Т» мэрией был выделен участок на ул. Тульской, 76, а также обеспечены техусловия и выделено 2 МВт мощностей. Впрочем, целевое назначение участка препятствовало строительству жилого дома. Таким образом, компенсировать дефицит не представилось возможным. Впрочем, и такая ситуация устраивала «Баутехник», поскольку можно было достраивать дом за счет дополнительных средств, собранных с обманутых дольщиков, не вкладывая собственных, но при этом получая землю и 20% построенных площадей.

«Поскольку у нас был дефицит, то мы получили земельный участок. На данный момент дефицит покрываем из собственных средств, затем компенсируем за счет реализации объекта на участке», — возразил Егор Панасенко. По его словам, минстрой, проводя проверку целевого использования средств «Баутехника», никаких нарушений не выявил, так же как полиция и прокуратура.

25_golod_6904

Впрочем, Вячеслав Лебедев прислал «КС» копию справки из областной прокуратуры, где говорится, что в «действиях ООО «Баутехник-Т» усматриваются признаки преступлений по ст. 159 ч. 4. — «мошенничество, повлекшее лишение прав граждан на жилые помещения». Ответ прокуратуры датируется 14 апреля 2017 года, как заверил Егор Панасенко, после этого компания проверку прошла, и прокуратура нарушений не выявила.

«О том, что существует предварительный договор, мы узнали в 2014 году, в суд обратился дольщик. В результате разбирательств со «Стройцентром» выяснилось, что в отделе продаж генподрядчика была допущена ошибка. Затем с инвестором был заключен договор переуступки, и ситуация разрешилась. Тогда в апреле 2014 года мы призвали будущих инвесторов воздержаться от заключения подобных сделок. Затем летом 2016 года вновь выяснилось, что, существует еще несколько таких договоров. На прямой вопрос начальника департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска, сколько именно таких договоров, Валерий Наливкин ответил, что примерно 10–15. И только в декабре 2016 года мы узнали, что «Стройцентр» предоставил в ДСиА список, в котором значились 178 таких документов», — говорит Егор Панасенко.

Восстановят ли права?

По словам коммерческого директора ООО «Баутехник-Т», в результате судебные разбирательства между 178 дольщиками и «Стройцентром» разрешались либо правом денежного требования, либо мировым соглашением. «При этом в «Стройцентре» понимали, что те 232 договора, по которым были заключены вот эти 178 предварительных договора, были с ними расторгнуты. Зачем это делалось? Наверное, чтобы людям дать надежду. Проанализировав ситуацию, мы пришли к выводу, что частью этих квартир генподрядчик мог затыкать дыры на других объектах», — предполагает Егор Панасенко. Связаться со «Стройцентром» на момент написания материала «КС» не удалось.

Как выяснил корреспондент «КС», «Баутехник-Т» в рабочую группу при Минстрое не входит. «Нас на рабочую группу не приглашают, так как сообщили, что вроде бы разобрались в том, что к этим предварительным договорам «Баутехник» отношения не имеет, и что людям будут помогать в рамках государственной поддержки», — ответил коммерческий директор ООО «Баутехник-Т».

28 июня как раз состоялось очередное совещание рабочего органа. «Вчера на заседании рабочей группы при минстрое мы рассмотрели соглашение, которое предложило министерство. Тем не менее мы вернулись к тому, что предложенные способы возвращения прав граждан не работают и не исполнимы. Мы будем искать другие способы. Заключение представят 30 июня», — отметил присутствовавший на совещании Вячеслав Лебедев.

«В мэрии обсуждался вариант, что обманутым дольщикам будут помогать в рамках закона о масштабных инвестиционных проектах. Так как на нашей площадке участок выиграла ГК «Энергомонтаж», то выходит, что застройщик получает земельный участок, выплачивает за него денежные средства на покрытие дефицита на нашей стройке. У нас как раз дефицит получается порядка 60 млн руб. на выравнивание 1-й и 2-й секций, Далее застройщик получает участок в 2 га, где строит жилой дом. Из этого дома он отдает 2,5% мэрии для решения проблем обманутых дольщиков», — представил приблизительную схему решения проблем Егор Панасенко.

Всего на достройку дома на Тульской требуется 560 млн руб. «Если ничего не сорвется, на этой неделе планируем заключить договор со «СМУ-9». Генподрядчика нам помогли подыскать власти, он работает на проблемных объектах. При этом если говорить о стоимости договора, то сумма коррелирует с тем документом, который заключали со «Стройцентром» в 2012 году, к слову о заниженной стоимости. Нового подрядчика мы также планируем финансировать квартирами и денежными средствами. Договорились, что сначала будем оплачивать деньгами, сумма составит 80 млн руб.», — рассказал коммерческий директор ООО «Баутехник-Т».

Вячеслав Лебедев в свою очередь высказывает опасение, что при заключении договора генподряда со «СМУ-9» может произойти повторная перепродажа квартир.

«КС» продолжит следить за развитием событий.

Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@ksonline.ru или через наши группы в Facebook и ВКонтакте
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ