Российские пентхаусы: роскошь или доступность?

Пентхаусы считаются апартаментами премиум-класса и эталоном городской элитной недвижимости во всем мире. Приобретают жилье такого формата только обеспеченные покупатели, для подтверждения своего социального статуса и материального достатка. Однако на современном рынке имеются предложения с доступным входным порогом, подходящим не только для избранных. Насколько развит рынок пентхаусов сегодня, как позиционируется Новосибирск на фоне других городов в этом сегменте и каков стартовый ценник на российское элитное жилье — в материале «КС».

Что считать пентхаусом

Пентхаус пришел на российский рынок недвижимости в начале 90-х из США. Уже тогда такой вид жилья обладал определенными стандартами. Так, пентхаус должен располагаться на последнем этаже высотного здания в центре города. С него открываются красивые панорамные виды на все стороны света, а также к нему должна примыкать терраса, на которой может находиться зимний сад, место для пикника, бассейн, поле для гольфа или даже вертолетная площадка, в зависимости от желаний и возможностей владельца.

Пентхаус на 71-м этаже в комплексе МОСКВА-СИТИ. Фото: russian.worldbuild365.com
Пентхаус на 71-м этаже в комплексе МОСКВА-СИТИ. Фото: russian.worldbuild365.com

По данным аналитиков ЦИАН, в перечень признаков, которыми должен обладать объект, претендующий на статус пентхауса, входят расположение объекта на всей площади последнего этажа высотного здания (с высотой потолков от 4 м), вид на местные достопримечательности, наличие террасы или выхода на эксплуатируемую кровлю, панорамного остекления, зимнего сада и собственного лифта из подземного паркинга.

Реализовать все эти требования в рамках российского рынка и законодательства не всегда возможно, оборудовать открытое пространство сложно технически, поэтому нередко ради повышения статуса жилья пентхаусами стали называть любую жилую зону верхнего уровня здания, фешенебельную двухуровневую квартиру на последних этажах или просто мансарду.

Критерии, по которым сейчас определяют пентхаус в Новосибирске и других городах России, — это последние или верхние этажи, вид из окна, обязательно наличие увеличенной площади панорамного остекления, расположение дома, большая площадь квартиры, высокие потолки, технические характеристики и другие элементы, делающие это жилье уникальным.

Фото: АН "Этажи", n1.ru
Фото: АН «Этажи», n1.ru

Как отмечает руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд» Григорий Якобсон, тех вариантов, которые в большей степени подходят под определение пентхауса, в Новосибирске мало. «У нас даже однокомнатную квартиру в 12-этажном доме могут назвать пентхаусом. Для Новосибирска настоящие пентхаусы — это штучные предложения. Отмечу варианты в ЖК «Марсель». В этом жилом комплексе есть просторные квартиры с панорамными окнами с видом на реку. Плюс качественное строительство, плюс удобные планировки. В городе есть более доступные по цене варианты — так называемые «пентхаусы экономкласса». Например, в ЖК «Гагаринский» этой весной выставляли на продажу квартиру с панорамным окном на последнем этаже за 5 млн 700 тыс. руб., площадь квартиры 80 «квадратов». Пентхаусы площадью от 250 до 450 кв. м с ремонтом продаются от 30 млн руб.», — считает Григорий Якобсон.

Собеседник «КС» также подчеркивает, что на текущий момент в городе количество выставленных на продажу пентхаусов на вторичном рынке значительно превышает их количество в новостройках. Многие владельцы переориентировались на индивидуальное жилье — они стремятся к ощущению индивидуального дома (за счет обособленности от соседей, террасы), но зачастую не ощущают этого эффекта в пентхаусе, поэтому стремятся переехать в коттедж и продать свою недвижимость.

Предложения на рынке

По словам директора по стратегическому маркетингу Федеральной риелторской компании «ЭТАЖИ» в Новосибирске Тимофея Колоколова, спрос на пентхаусы небольшой, квартиры стоят дороже средней цены. В основном обеспеченные люди и предприниматели приобретают пентхаусы для себя. Они обращают внимание на планировку, удобство пространства и на те решения, которые можно сделать вместе с дизайнером. «Будем говорить о рынке в целом: есть предложения в центральной части города («Европейский Берег», «Ясный берег», «Шесть звезд») — все это очень интересные видовые квартиры. Однокомнатные от 3 миллионов, 2–3-команатные — уже к 6 миллионам», — сообщает Тимофей Колоколов.

По данным портала № 1, в Новосибирске на сегодня выставлено на продажу порядка 25 пентхаусов. Среди них — три однокомнатные квартиры с панорамным остеклением, причем одна из них — с террасой на крыше дома. Самый дорогой пентхаус под самостоятельную отделку (38,9 млн руб.) находится на Коммунистической, 34 в ЖК RichHouse, его общая площадь составляет 324 кв. м. Самый большой 4-комнатный пентхаус (460 кв. м) уже с ремонтом от собственника предлагается на ул. Коммунистической, 50 за 46 млн руб.

Фото: Nazarov&Partners, n1.ru
Фото: Nazarov&Partners, n1.ru

Впрочем, до московских ценников Новосибирску пока очень далеко. Как сообщают представители компании Blackwood, самый дорогой пентхаус на российском рынке располагается в башне «Федерация-Восток» в Москве (2,8 млрд руб.) — это еще и самый высокий пентхаус в Европе, он занимает 95–97-й этажи башни и представляет собой два трехуровневых лота площадью по 750 кв. м. каждый. По данным из открытых источников, первоначально здесь планировал разместить свои апартаменты экс-глава Mirax Group, миллиардер Сергей Полонский. «Что касается реальных сделок, то самый дорогой пентхаус на первичном рынке элитной недвижимости Москвы в 2016 году был продан за 500 млн руб. Это знаменитый двухуровневый пентхаус FENDI площадью 250 кв. м с панорамным остеклением, который расположен на 68-м этаже одной из башен МФК «Город столиц» «Москва-Сити», — комментируют в Blackwood.

Фото: Nazarov&Partners, n1.ru
Фото: Nazarov&Partners, n1.ru

Как объясняет руководитель отдела элитной недвижимости в компании «Назаров и партнеры» Наталья Куташова, сегмент пентхаусов в Новосибирске не развит. Он представлен в основном на правом берегу и состоит из пары десятков объектов на вторичном рынке и нескольких предложений в новостройках сегментов «комфорт+» и «премиум». Что касается других крупных городов, московский рынок пентхаусов начал развиваться раньше и быстрее. Большее количество новостроек элит и премимум-класса, большая статусность самого города. Столичные пентхаусы пользуются стабильным, хотя и небольшим спросом, цены поднимаются до $25 тысяч за кв. м. Самый дорогой пентхаус, проданный в Москве, стоил $30 млн. Несмотря на это, высокие цены не останавливают потенциальных клиентов. По заверению застройщиков, некоторые состоятельные люди, чтобы обзавестись эксклюзивным жильем, покупали пентхаусы в строящемся доме, который находился на стадии котлована. В Петербурге цены на пентхаусы также зависят от района и находятся в пределах от 5 до 15 тыс. долларов за кв. м. Однако, по мнению Натальи Куташовой, говорить о каком-то объеме спроса в Новосибирске сложно. Еще лет 5–6 назад такие объекты считались не очень ликвидными. В известном объекте на ул. Кирова, 25 (магазин «Бахетле») пентхаусы на последних этажах были проданы одними из последних в доме. Большое значение в принятии решения о покупке такого объекта имеют месторасположение дома и инфраструктура микрорайона.

Фото: АН "Грановит",, n1.ru
Фото: АН «Грановит»,, n1.ru

Сопоставляя рынок пентхаусов Новосибирска в сравнении с московским, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев резюмирует, что на март 2017 года объем рынка пентхаусов Новосибирска насчитывает порядка 25 лотов, что в 17 раз меньше объема рынка Москвы. Что касается цен, то в среднем пентхаус в Новосибирске в 10 раз дешевле, чем в столице: 14 млн руб. против 120–140 млн руб. «Основные факторы — это более низкая цена за квадратный метр жилой недвижимости в Новосибирске и почти в два раза меньший средний метраж пентхаусов (140 кв. м против 250–300 кв. м в Москве)», — поясняет Александр Шибаев.

Собеседник «КС» также подчеркивает, что в последнее время даже состоятельный клиент стал обращать внимание на такие факторы, как размер налога, который может составлять внушительную сумму по итогам года. По нормам существующего законодательства для объектов свыше 300 млн руб. кадастровой стоимости ставка налогообложения составляет 2% в год. Таким образом, для пентхаусов кадастровой стоимостью 300 млн руб. налоговые издержки составят порядка 6 млн руб. в год.

Новосибирск на фоне других городов России

Изучив порог входных цен на рынке российских «пентхаусов» (в том числе уникальных квартир на последних этажах высотных зданий) на текущий период, можно сделать вывод, что стартовая стоимость жилья с претензией на «элитность» сравнительно небольшая и вполне доступная.

В Красноярске порог вхождения в сегменте пентхаусов находится ниже отметки в 4 млн рублей. За 3,98 млн рублей можно приобрести квартиру от собственника общей площадью 144,4 кв. м на 20-м этаже кирпичного дома с черновой отделкой и свободной планировкой. Квартира с выходом на крышу, панорамными окнами и видом на город с обзором 270 градусов.

Для Москвы ценовой минимум в категории пентхаусов установлен на уровне 8,57 млн рублей. В этом бюджете предлагается квартира площадью 45 кв. м в районе метро «Марьина Роща» в ЖК Jazz. В апартаментах имеется выход на террасу.

В Санкт-Петербурге видовая 2-комнатная квартира-пентхаус на м. «Купчино» без ремонта с личной террасой и общей площадью 107,5 кв. м обойдется в 6,98 млн рублей

Как сообщили эксперты компании АН «Винсент Недвижимость» в г. Сочи, средняя стоимость пентхауса в центре города составит 50–55 млн рублей, в удаленных районах стартовая цена на объекты начинается от 18 миллионов рублей за 206 кв. м. По данным сайта LiderSochi, в продаже также находится двухуровневый пентхаус на последнем этаже в высотке бизнес-класса площадью 212 кв. м. Стоимость объекта составляет 7,3 млн рублей без ремонта.

Стартовая цена в Новокузнецке начинается от 5,4 млн рублей за просторную двухуровневую 4-комнатную квартиру площадью 127 кв. м с собственной террасой в ЖК «Фрегат».

Что касается Омска, то, по данным сайта портала № 1, двухуровневую квартиру-пентхаус свободной планировки общей площадью 230 кв. м в этом городе предлагают за 16 млн с разумным торгом.

Пентхаус 70 кв. м за 2,9 млн рублей можно купить в Краснодаре в ЖК «Андерсен», а также пентхаус с террасой в Прикубанском районе за 2,8 млн рублей (62 кв. м).

В Екатеринбурге за 11,7 млн рублей представлен пентхаус с черновой отделкой, общая площадь объекта — 145,3 кв. м. Помимо лоджии, имеется большая терраса, располагается на 25-м этаже.

В Новосибирске самый бюджетный (3,25 млн рублей) и самый маленький пентхаус (40 кв. м) располагается в жилищно-парковом комплексе «Оазис». На 24-м этаже находятся апартаменты свободной планировки под самостоятельную отделку с высотой потолков 3,2 м и видом на город.

Интересно сравнить по цене пентхаусы и сопоставимые с ними по своим характеристикам квартиры (по площади и этажности). По подсчетам компании Blackwood, эта разница составляет в среднем 20%. Всего за 2016 год на первичном рынке элитной недвижимости Москвы прошло порядка 60–80 сделок по продаже пентхаусов в клубных домах. Без учета скидок общий объем выручки составил около 10 млрд руб., средний бюджет сделки — более 100 млн руб. Доля пентхаусов в структуре элитного рынка составляет около 10–15%.

Есть ли минусы?

По общему мнению экспертов, помимо статусности жилья и очевидных преимуществ, таких как высота потолков, возможность эксплуатируемой кровли, приватность и трофейные активы (например, лоты с уникальными видами на Кремль или Москву-реку в столице), у жизни в пентхаусе есть ряд недостатков. В частности, во время ремонта важно предусмотреть надежную систему кондиционирования, защиту от жары и солнца. Для ценителей элитной недвижимости изъяном может послужить отсутствие собственного приусадебного участка. В некоторых случаях до уровня пентхауса не поднимается лифт. Среди недостатков стоит отметить низкую ликвидность и сложность в перепродаже данных лотов. «Продавцы большинства московских пентхаусов не могут найти покупателей на свою недвижимость. Средний срок экспозиции на рынке для такого типа жилья в Москве составляет около трех лет, но для дорогостоящих лотов может увеличиваться до пяти и более лет. Основные причины — узкий круг возможных покупателей, их переориентация на рынок новостроек. Также собственники пентхаусов могут потерять большую сумму при перепродаже пентхаусов с дорогостоящей отделкой под себя, которая зачастую не является ликвидной на рынке ввиду морального устаревания в ходе многолетнего нахождения в собственности», — заключает Александр Шибаев.

 

Тем не менее, несмотря на общую нераспространенность пентхаусов, такой формат квартир все же вызывает живой интерес. Пентхаусы имеют свой круг покупателей, которые приобретают объекты для себя, не с целью инвестиций. Такой вид жилья является одним из способов самореализации и самовыражения, считается «сверхэлитным».

По мнению директора «ТСК, лаборатория развития» Татьяны Аржаевой, Новосибирск растет, развивается в концептуальном и архитектурном плане, и мог бы стать законодателем моды в недвижимости или хотя бы в некоторых ее сегментах на начальном этапе. «Пока Новосибирск больше повторяет, но есть интересные решения. Формат пентхаусов пользуется спросом. Если все со знаком «плюс» — место, концепция, продуманность сервиса и комфорта, планировка, сторона света, бонус в виде парковки «в подарок» (хотя, конечно, все это в цену входит изначально) — пентхаус своего хозяина найдет. Поэтому такие объекты не особо торопятся продавать и снижать на них цену, даже если кое-где затесался «минус». Покупатель стал разбираться в том, что он покупает. Надеюсь, такой подход будет развиваться», — говорит Татьяна Аржаева.

Будущее рынка

По словам специалистов, сейчас пентхаусы становятся «специальным предложением» каждой строительной компании, возводящей жилье премиум-класса. Нередко подобные объекты создаются застройщиками, чтобы продемонстрировать возможности строительства, и продаваться они могут достаточно долго (особенно в тех случаях, когда девелоперы реализуют проекты огромных размеров от 500 кв. м, что было нормой для рынка пентхаусов 5–10-летней давности). Площадь самых востребованных пентхаусов сегодня составляет около 300 кв. м, актуальной тенденцией рынка является сокращение их размеров.

В ближайшем будущем пентхаусы начнут набирать обороты, и возможно, через два-три года выйдут на новый этап. Этот сегмент на рынке только начал развиваться, и с повышением требований к комфорту сдаваемого и приобретаемого жилья, со строительством новых ЖК, с появлением новых материалов и использованием инновационных технологий спрос может естественным образом увеличиться. Активную конкуренцию этому виду жилья составляет загородная недвижимость. Часто покупатели, имеющие достаточную сумму для покупки крупной недвижимости, обращаются к сегменту коттеджей и таунхаусов, и за эту же стоимость отдают предпочтение жизни за городом, рядом с рекой и собственной лужайкой.

Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@ksonline.ru или через наши группы в Facebook и ВКонтакте
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ