«Здорового оживления пока не наблюдается»

Рынок коммерческой недвижимости Новосибирска, как и в 2015 году, по оценкам специалистов, показывает отрицательную динамику, а введенные за год объекты можно пересчитать по пальцам одной руки. На фоне остальных сегментов несколько лучше чувствует себя офисная недвижимость: объем площадей, предлагаемых в продажу в III квартале 2016 года, снизился на 3,2% по сравнению со II кварталом, в аренду — на 30%. Изменится ли ситуация на рынке 2017 в году и какие объекты, введенные в эксплуатацию в Новосибирске в условиях кризиса, эксперты считают наиболее знаковыми — в материале «КС».

В первом полугодии 2016 года общая площадь введенных зданий нежилого назначения в Новосибирске составила 253,3 тыс. кв. метров, что на 38,7% меньше, чем в аналогичном периоде 2015 года, говорится в отчете компании «R-Аналитика».

«Среди них площади коммерческого назначения составили 114,3 тыс. кв. метров, что составляет 45% от всех площадей нежилого назначения. Однако несмотря на то, что количество введенных зданий коммерческого назначения в первом полугодии 2016 года составило 38 объектов (уменьшение на 58% по сравнению с первым полугодием 2015 года), их общая площадь увеличилась на 34% по сравнению с предыдущим периодом», — подчеркивает директор «R-Аналитики» Максим Ремизов.

По наблюдениям генерального директора агентства недвижимости «Квадротека» Владимира Голованова, бывает здоровое оживление в секторе коммерческой недвижимости и оживление, связанное с дефолтами. «К примеру, ЦУМ, который в свое время продавался более чем за 1,5 млрд рублей, был куплен в этом году за 470 млн рублей, — рассуждает Владимир Голованов. — Складываются условия, когда собственник вынужден расставаться с недвижимостью практически по любой цене, и находятся желающие купить объект по дефолтным ценам. ЦУМ — это самый заметный объект, но таких примеров много».

И это, по мнению господина Голованова, как раз «нездоровое оживление». «Если говорить о «хорошем оживлении», то для него необходим комплекс предпосылок, в том числе доступные финансовые ресурсы, рост производства, товарооборота, объемов транспортировки и так далее. В этом случае разные сегменты становятся востребованы. Однако здорового оживления пока не наблюдается, и предпосылок к нему нет», — констатирует Владимир Голованов.

В случае с торговой недвижимостью цифры говорят сами за себя: по данным ГК «ЁЛКА девелопмент», цены продаж торговой недвижимости имеют понижательный тренд с 2014 года. И 2016 год не стал исключением: цены продаж и в I, и во II квартале 2016 года также имели понижательный тренд, но, как отмечают специалисты, в III квартале произошло изменение, когда тренд все же изменился на положительный.

«Мы фиксируем снижение объемов предлагаемых к продаже торговых площадей на 28%. Это косвенно может свидетельствовать об увеличении спроса на этот тип коммерческой недвижимости, — говорит руководитель департамента оценки и прогнозирования ГК «ЁЛКА девелопмент» Андрей Осадчий. — При этом рынок аренды по-прежнему идет на понижение. Фактическая стоимость аренды торговой недвижимости показала снижение в III квартале 2016 года по сравнению со II кварталом на 6,8%. Хотя, если учесть инфляцию, то цена аренды сейчас примерно равна цене 2015 года».

Объем торговых площадей, предлагаемых сейчас в аренду в Новосибирске, вырос на 40% по сравнению со II кварталом 2016 года, что, по мнению экспертов, может свидетельствовать о снижении спроса на аренду торговых площадей.

«В секторе торговой недвижимости у собственников в течение всего года наблюдалась «борьба с жадностью», связанная с фундаментальным изменением спроса, к которому они не могли быстро привыкнуть, — добавляет директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков. — Тем не менее в III квартале мы наблюдали, что цены аренды отдельных площадей и в составе торговых центров пришли в «равновесие», а это серьезный показатель понимания собственниками платежеспособности ритейлеров».

В этом секторе, как отмечает Марков, повышение цен практически напрямую зависит от роста выручки в торговле в целом. «Признаки повышения потребления уже присутствуют, а его заметное оживление мы ожидаем во второй половине 2017 года», — уверен эксперт.

Относительно офисной недвижимости в аналитических отчетах ГК «ЁЛКА девелопмент» отмечается наметившийся рост фактических цен предложений в Новосибирске.

«В первую очередь это обусловлено даже не коррекцией цен, а отказом абсолютного большинства собственников предоставлять какие-либо скидки, — объясняет Максим Марков. — Этот фактор говорит об ощущении уверенного спроса. Если тенденция сохранится в IV квартале, то можно ожидать уверенного спокойного роста в течение всего следующего года».

В целом объем офисных площадей, предлагаемых в продажу в III квартале 2016 года, снизился на 3,2% по сравнению со II кварталом, в аренду — на 30%.

«Несомненно, в сравнении с 2015 годом в этом новосибирский рынок коммерческой недвижимости демонстрирует заметное оживление, однако оно в основном связано со строительством и реализацией торгово-офисных площадей. Хотя это позитивный процесс, ликовать по его поводу, на мой взгляд, бессмысленно. Действительно важным и значимым для рынка был бы ввод производственных площадей, которого пока не происходит», — считает руководитель офиса АН «Жилфонд» Александр Чемеркин.

Несмотря на сложную обстановку на рынке коммерческой недвижимости, «КС» попытался выделить наиболее заметные и значимые объекты, которые все-таки были введены в эксплуатацию в Новосибирске в 2016 году, а также ожидаемые к сдаче в декабре и в 2017 году.

Торгово-логистический комплекс «Нордмолл», п. Садовый

Общая площадь — 170 тыс. кв. метров
Ввод в эксплуатацию — май 2016 года

 В течение 2016 года были введены в эксплуатацию две из трех очередей торгово-логистического компалекса «Нордмолл» возле Северного объезда: первая — в мае, вторая — в октябре. Общая площадь комплекса — 170 тыс. кв. метров. Как ранее отмечал «КС» член совета директоров «Нордмолла» Ваган Авакян, первый корпус заполнен арендаторами уже на 95%. При этом большая часть из них — предприниматели бывшей барахолки.

На текущий момент в составе «Нордмолла» 2500 торговых мест. Предполагается, что в 2017 году число торговых павильонов вырастет до 4300 мест. Застройщик объекта — ООО «НордСитиМолл».

Аквапарк «Аквамир», ул. Яринская

Общая площадь — 100 тыс. кв. метров
Ввод в эксплуатацию — октябрь 2016 года

 Открытый 7 октября в Новосибирске аквапарк «Аквамир» стал крупнейшим аквапарком России: общая площадь спортивно-оздоровительного центра составляет 100 тыс. кв. метров, из них непосредственно аквапарка — 40 тыс. кв. метров. Проект реализовывает ГК «Кварсис».

Председатель правления ГК «Кварсис» Петр Овчинников на открытии отмечал, что аквапарк стал «жемчужиной» инвестиционного портфеля компании, к которой она шла в течение 18 лет. Объект способен принимать единовременно до 3000 человек. Три этапа строительства включают крытый аквапарк с термальным комплексом, SPA-центр, четырехзвездочную гостиницу на 150 номеров, паркинг в общей сложности на 1100 машино-мест, оздоровительный центр и пляж. Полное завершение объекта намечено на 2018 год. Объем инвестиций в три этапа проекта составит порядка 6,5 млрд рублей. Предполагаемый поток туристов — 1,5 млн человек в год.

«Поскольку в этом году в городе не было построено никаких заводов, то единственным по-настоящему значимым событием на рынке коммерческой недвижимости, на мой взгляд, можно назвать именно сдачу аквапарка «Аквамир», — подчеркивает Александр Чемеркин.

Торговый центр «Амстердам», ул. Геодезическая

Общая площадь — 21,4 тыс. кв. метров
Ввод в эксплуатацию — сентябрь 2016 года

 Торговый центр «Амстердам» с фасадами, стилизованными под голландские дома, был сдан в эксплуатацию в Новосибирске осенью текущего года. Объект расположен на левом берегу, в районе станции метро «Студенческая».

Общая площадь торгового центра — 21,4 тыс. кв. метров, застройщик — ООО «Альянс». Якорные арендаторы — супермаркет «Лента», стоматологическая клиника «Блеск», фитнес-клуб Extreme Fitness, сеть «Рыбный день», «Империя одежды».

Именно в ТЦ «Амстердам», в частности, откроет свой первый супермаркет на территории Сибири торговая сеть «Лента». Ранее ритейлер был представлен в регионе только форматом гипермаркета. Супермаркет в ТЦ «Амстердам» займет 1600 кв. метров на –1-м этаже. Открытие намечено на февраль 2017 года.

Как отмечает совладелец компании «Дело Проф» Петр Мельников, 2016 год можно назвать годом продовольственного ритейла. «В Новосибирск зашла сеть X5 Retail Group, с ней активно соперничает «Магнит», местные игроки также открывают новые магазины. Что касается форматов, то на первый план вышли «магазины у дома». Мини-форматы в принципе сейчас развиваются наиболее активно — магазинчики, пекарни, кофейни, бургерные, — их небольшие площади весьма показательны в кризис», — считает эксперт.

Гостиница Park Wood Hotel, ул. Арбузова

Общая площадь — 3000 кв. метров
Ввод в эксплуатацию — февраль 2016 года

Отель Park Wood в здании бывшего бизнес-центра «Палантин» начал работу в новосибирском Академгородке в начале года. Отель имеет категорию «четыре звезды», включает 60 номеров. Общая площадь здания — 3000 кв. метров. Работы, по словам управляющего отелем Ивана Рыкова, начались в феврале 2015 года. Окупить вложения планируется в течение 5–7 лет.

Park Wood ориентирован на ученых и бизнес-гостей Технопарка и научных институтов Академгородка. Своими единственными конкурентами на текущий момент в Академгородке собственники называют гостиницу «Золотая Долина» 1970-х годов постройки на улице Ильича.

Ожидаемые открытия

В конце ноября принимать первых гостей начнет четырехзвездочная гостиница «Миротель», расположенная на площади Карла Маркса. Общая площадь отеля — 7700 кв. метров. Строительство «Миротеля» на участке рядом с ГУМом началось в 2013 году.
Номерной фонд гостиничного комплекса «Миротель» насчитывает 112 номеров. Одновременно в здании откроются два ресторана — «Аджикинежаль» и Drovamuka, проекты ГК «Конквест». Ресторан «Аджикинежаль» будет расположен на втором этаже отеля и займет площадь в 400 кв. метров, винный бар и пиццерия Drovamuka — на первом этаже, 170 кв. метров.

Также в этом году в Новосибирске будут сданы два бизнес-центра — «Айсберг» на Красном проспекте и «Аэропорт» на ул. Аэропорт. «Первая очередь «Айсберга» высотой в пять этажей была сдана в эксплуатацию в марте 2016 года. Ее площадь составила 6227,5 кв. метров, — отмечает директор компаний MDBroker и УК «Капитал» Данил Прудников. — Сдача второй очереди «Айсберга» высотой в девять этажей и площадью 3175,4 кв. метров, состоится в декабре 2016 года». Два здания будут соединены между собой переходом на уровне третьего этажа.
Бизнес-центр «Аэропорт» в свою очередь представляет собой 9-этажное здание площадью 4682 кв. метра, которое также планируется сдать в декабре.

На начало 2017 года перенесено открытие торгового центра «Эдем» в Академгородке, о чем также сообщил «КС» Данил Прудников. Точные даты запуска пока не озвучиваются. Напомним, что строительство объекта ведется на улице Кутателадзе в Советском районе, площадь ТРЦ — 37,5 тыс. кв. метров. Среди якорных арендаторов — супермаркет «Добрянка», «Эльдорадо», семизальный мультиплекс «КиноМир», «Детский мир», развлекательный комплекс «Эдемвилль». Операторы фудкорта — ресторан «Бочкари», «Перчини», KFC, New York Pizza и «Суши Make».

Откладывается на 2017 год и ввод ТРЦ «Европейский» на улице Танковой. В первой половине 2017 года ожидается и запуск проекта MedPark — девятиэтажного медицинского центра площадью 8880 кв. метров. Строительство ведется на пересечении улиц Тургенева и Сакко и Ванцетти в Новосибирске. Застройщик объекта — ООО «ВКД-Проект».

Во второй половине года из знаковых объектов в Новосибирске ожидается сдача гипермаркета «Гигант» на Мочищенском шоссе площадью порядка 20 тыс. кв. метров, а также ЦУМа на Вокзальной магистрали в обновленной концепции многофункционального lifestyle-комплекса.

«Ситуация в экономике приобрела определенную устойчивость, и стало понятно, чего именно ожидать. Для бизнеса, инвесторов любая определенность, пусть и не со знаком плюс, все же лучше, чем ее отсутствие. Опыт показывает, что с возникновением определенности растет и интерес к коммерческой недвижимости, и постепенно появляется информация о ряде состоявшихся сделок среднего масштаба в разных сегментах рынка», — резюмирует Владимир Голованов.