Подушка для застройщика

Проводя мониторинг состояния новосибирского строительного рынка, «КС» узнал, какие застройщики задерживают сроки передачи ключей новоселам, чем это чревато для дольщиков и самих строителей. Кого из участников рынка и почему не жалуют риелторы — в материале «КС».

Кто отстает?

Корреспондент «КС» решил выяснить, как обстоят дела со сроками передачи ключей новоселам. Зависит ли этот срок от ввода в эксплуатацию дома? При какой просрочке жители обычно начинают волноваться и как это волнение может перерасти в тревогу и отразиться на финансовых делах застройщика? На все эти вопросы «КС» искал ответ вместе с экспертами рынка новостроек и участниками рынка недвижимости.

О состоянии дел на рынке новостроек рассказала заместитель руководителя отдела новостроек АН «Жилфонд» Инна Терехова. По ее словам, в целом ключевые новосибирские застройщики в 2015–2016 годах сдавали объекты и передавали ключи вовремя, а иногда и раньше срока, указанного в проектной декларации. Просрочки есть и у надежных застройщиков, но эксперт не считает их критичными для рынка. Так, из-за незначительных претензий госкомиссии ООО «Иск-Союз» (ЖК «Акварельный») было вынуждено задержать сроки сдачи, пояснила Ирина Терехова. Перенесли сроки сдачи и задержали выдачу ключей «ПТК-30» (ЖК «Радуга»), где с дольщиками было подписано дополнительное соглашение, компания «Арго» задержала сдачу своего объекта на полгода, уточнила замруководителя отдела новостроек АН «Жилфонд».

«Первый строительный фонд» переносит сроки ввода ЖК «Радужный каскад» (к примеру, срок сдачи 14-й блок-секции сдвинут с III квартала 2016 г. на I кв. 2017 г.), — рассказали участники рынка и подтвердили данные проектными декларациями. ООО «НК СтройМастер» переносит ввод в эксплуатацию ЖК «Нарымский квартал» (к примеру, срок ввода 3–7-й секций перенесен с IV квартала 2013 года на IV квартал 2015 года). ООО «Уникон» перенесло сроки сдачи ЖК «Аурум» с IV квартала 2015 года на III квартал 2016 года. ООО «НовосибирскСтройСервис» перенесло срок сдачи в завершающей секции ЖК «Арка» со II квартала 2015 года на II квартал 2016 года. Причины переносов могут быть разные, например, сложности с межеванием земли под разными объектами строительства.

По данным независимого аналитика Сергея Николаева, компания «Сибакадемстрой» обычно сдает объекты вовремя, но в этом году застройщик не уложился по срокам ввода 1-й очереди квартала «Панорама».

Риелторы в разных агентствах недвижимости вспомнили, что «Сибакадемстрой» также переносил сроки сдачи и передачи ключей первой очереди микрорайона «Европейский берег» несколько лет назад — сдвиг составлял примерно полтора года. Компания тогда объясняла дольщикам задержку сменой подрядчиков (сложным поиском хороших каменщиков в Новосибирске), но эксперты предполагают другие причины такой длительной, по меркам Новосибирска, задержки. Застройщик начал строить «Европейский берег» на проблемном участке (ранее принадлежал печально известной «Социальной инициативе»), взял на себя обязательства обанкротившейся компании перед ее дольщиками и выполнил их. Кроме того, «Сибакадемстрою» пришлось подводить новые сети на весь микрорайон и подключать их к городским сетям, что не только дорого, но и долго по времени, учитывая необходимость соблюдения всех необходимых регламентов и процедур. Как выдвигают предположение риелторы, вероятно, перенос сроков сдачи первой очереди квартала «Панорама» также связан со строительством и подключением инженерных коммуникаций. Этот важный этап для больших объектов нелегко дается даже крупным и надежным застройщикам. В надежности этого застройщика участники рынка уверены.

Ключ от квартиры

В среднем в договорах долевого участия прописывается срок в 2–6 месяцев на передачу ключей после ввода дома в эксплуатацию. Как поясняет эксперт рынка строящегося жилья Владимир Дергачев, в законе таких понятий, как «сдача объекта» и «вручение ключей», нет.

«В 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» присутствует термин «срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства». Если в договоре участия в долевом строительстве (УДС) не указан этот срок, то данный договор считается незаключенным. В существующих договорах УДС этот срок передачи, как правило, не прописывается напрямую, в виде конкретной даты. Обычно пишется примерно так: «Застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию не позднее II квартала 2016 года.

В течение трех месяцев после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию застройщик обязуется передать объект долевого строительства участнику долевого строительства», — поясняет Владимир Дергачев. И если через три месяца после ввода объекта с дольщиком не подписан передаточный акт, после чего обычно и выдаются ключи на квартиру, то застройщик начинает нести ответственность за каждый день просрочки передачи квартиры в виде пени.

Казалось бы, если не выполнен срок сдачи дома, с большой долей вероятности будет и задержка сроков передачи ключей. Но это не так. Застройщики обычно успевают завершить дела и передать дольщикам ключи вовремя, в соответствии с договорами. «Это возможно тогда, когда сам многоквартирный дом фактически готов, а акт приемки в эксплуатацию не подписывается из-за не принятой трансформаторной подстанции, не возведенной отдельно стоящей подземной парковки, не выполненных технических условий и тому подобное», — перечисляет собеседник «КС».

Обычно дольщики спокойно относятся к небольшим сдвигам сроков сдачи, если они уверены в своем застройщике и видят реальную работу на объекте. Большинство понимает, что строительство — сложный бизнес со своими рисками, и, инвестируя в квартиру на начальных этапах по ценам ниже рынка, они сами также берут на себя долю рисков. И спокойно подождать — самое разумное, что они могут сделать, чтобы быстрее получить ключи от своей квартиры. Но порой дольщики хотят получить ключи раньше, чем дом сдан в эксплуатацию, чтобы побыстрее зайти на отделку и переехать. Может ли застройщик выдать ключи своим дольщикам раньше, чем они подпишут акт приемки-передачи? По закону — не может. По факту это происходит регулярно и в Новосибирске и в других регионах.

По мнению управляющего партнера юридической фирмы «Ветров и партнеры» Виталия Ветрова, желание застройщиков пойти навстречу нетерпеливым дольщикам чревато возникновением гражданско-правовой, административной или уголовной ответственности.

«Количество ситуаций, где какой-либо из видов юридической ответственности может возникнуть, достаточно обширно. Поэтому проще привести наиболее яркие примеры, — рассказывает г-н Ветров. — Во-первых, эти риски могут привести к причинению вреда жизни или здоровью граждан. До момента сдачи объекта в эксплуатацию на застройщике лежит ответственность за происходящее на объекте, на установление, контроль и соблюдение соответствующих правил. Во-вторых, у застройщика есть ответственность за использование объекта до сдачи его в эксплуатацию. В-третьих, застройщик должен нести ответственность в случае причинения вреда имуществу заселившихся дольщиков, вызванных неисправностью, например, сантехнического и иного оборудования».

Понятно, что успешные и законопослушные застройщики рисковать не хотят, не идут на поводу у дольщиков, и на объект до подписания актов никого не запускают, даже при незначительных сдвигах сроков ввода.

В выдаче ключей до сдачи дома в эксплуатацию большие проблемы другого порядка видит Сергей Николаев. «Домов, которые по документам не введены, но заселены уже по два, а то и по три года, по городу десятки. На таких заселенных стройках периодически отключают то свет, то воду, лифты, как правило, не работают вообще, а уж про прописку и говорить нечего», — рассказывает Сергей Николаев.

При этом застройщик обременяет себя и дополнительной ответственностью, говорит Владимир Дергачев. «Поскольку дом находится на балансе застройщика, и все расчеты за потребляемые воду и электроэнергию он вынужден производить по расценкам, существенно превышающим тарифы для граждан в сданных домах», — добавляет эксперт.

«Подушка безопасности»

Как признают эксперты, срок от момента сдачи дома до вручения ключей не более чем формальность, которая позволяет строительной компании завершить работы или разрешить какие-либо проблемы. «Разрыв в 2–6 месяцев на передачу ключей — это как раз та «подушка безопасности», которую закладывают застройщики на разные непредвиденные ситуации, связанные со сдачей дома», — отмечает исполнительный директор Rolband & Partners Александр Астахов.

По-разному ведут себя риелторы. Иногда в агентствах недвижимости закрывают глаза на задержку как сроков сдачи объекта, так и передачи ключей, но иногда не только оповещают клиентов, но и предают огласке в СМИ. Происходить подобное может по разным причинам.

«Информация риелторов о надежности компании зачастую может быть необъективной. Причины могут быть разные. Во-первых, риелторы могут знать о ситуации на объекте, но не доводить это до сведения покупателей. Во-вторых, они могут быть уверены, что данная компания, даже задерживая строительство, дом сдаст, на основе предыдущего опыта или личной информации», — рассуждает Александр Астахов.

По рассказам риелторов из разных агентств недвижимости, если застройщик платит повышенные комиссионные (а они порой достигают 7—10% от сделки), то риелторы не будут «раздувать пожар» и успокоят клиентов. А черная пиар-кампания на застройщика может быть вызвана личной неприязнью, например, по причине неудовлетворительных выплат комиссионных агентствам строительной компанией. Или, как это часто водится, для того чтобы продать квартиры другого застройщика на фоне «проблемных» объектов.

«Большая часть риелторов не станет атаковать застройщика, который хорошо и вовремя платит им комиссионные, за то, что он на квартал нарушил срок ввода. А если он в предбанкротном состоянии, то солидные агентства недвижимости не продают его квартиры уже давно», — говорит Сергей Николаев.

Помимо риелторов, злую шутку могут сыграть и сами инвесторы, сея панику между собой и в информационном пространстве или подавая иски в суды.

«Если оглянуться немного назад, то вы увидите, что до 2006–2007 годов инвесторы вообще не беспокоились при задержке ввода дома до полугода, так как в основном покупки квартир в новостройках делались с инвестиционными целями на растущих рынках. Сейчас потребительский спрос стал больше инвестиционного, и многие из таких потребителей не желают вникать в риски задержки строительства, и для них это будет шокирующим событием», — комментирует ситуацию на рынке исполнительный директор Rolband & Partners.

По мнению самого Александра Астахова, задержка до полугода терпима. «Подача в суд более выгодна юристам, которые берутся за деньги защищать интересы инвесторов, чем самим инвесторам — при массовости исков возрастает риск въехать в квартиру в новостройке с еще большей задержкой и с минимальным благоустройством территории или даже с его отсутствием», — считает собеседник «КС».

Эксперты предупреждают, что цивилизованные формы работают на растущем рынке, а в период стагнации, как сейчас, потребительский шовинизм имеет все шансы обернуться фиаско для самих дольщиков.

«К сожалению, опыт предыдущего кризиса показал, что 214–ФЗ не совершенен. Он исключает двойные продажи, но не гарантирует своевременную сдачу строящегося дома в эксплуатацию. В законе прописаны все неустойки, которые застройщик обязан выплатить дольщику в случае несвоевременной передачи объекта. И это более или менее работает тогда, когда рынок находится на подъеме. Но во время стагнации и спада активности на рынке строящегося жилья все кардинально меняется. Поток исков, который застройщик получает на конечной стадии возведения дома, часто становится причиной его банкротства.

А дольщики, победив в суде, остаются наедине со своей проблемой, так как объект замораживается на длительный срок. Нужно будет потратить массу времени, нервов и дополнительных денег для его достройки», — предупреждает Владимир Дергачев.

«Если дом почти готов, и застройщик активно продолжает работы, то его лучше не отвлекать», — резюмирует Сергей Николаев.

Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@ksonline.ru или через нашу группу в социальной сети «ВКонтакте».
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ