Инвестиции – в зарубежную недвижимость?

Региональный рынок зарубежной недвижимости замер в ожидании: экономическая и политическая нестабильность вносит свои коррективы. По оценкам участников рынка, средний бюджет сделок снизился на 50–70% и составляет 5–10 млн рублей. Параллельно наблюдается изменение его структуры: если в середине 2015 года на долю розничных сделок по отдельным странам, к примеру, Болгарии, приходилось до 70% продаж, а крупных — 30%, то сейчас это соотношение составляет 40% к 60%. Как отмечают участники рынка, инвесторы из Сибири стали проявлять интерес к инвестициям в проекты за рубежом.

«Ситуация неоднозначна»

Число компаний, работающих на рынке зарубежной недвижимости, в Новосибирске продолжает снижаться. По данным специалистов «R-Аналитики», количество предприятий, оказывающих услуги по аренде и продаже недвижимости за рубежом в Новосибирске, в январе 2015 года составляло 43 организации, спустя год — 38, а в июле 2016  года — лишь 32.

«Ситуация на рынке зарубежной недвижимости неоднозначна, — считает директор компании «Nazarov & Partners. Зарубежная недвижимость» Елена Михайлова. — С одной стороны, интересующиеся есть, и они в не меньшей степени продолжают инвестировать в недвижимость за рубежом. Однако не так активно, как это было, скажем, 5–6  и более лет тому назад».

Причину такого феномена Елена Михайлова видит в нестабильном экономическом и политическом положении как России, так и стран, где рынок недвижимости пользовался спросом. «В настоящий момент к нам обращаются  с просьбой помочь продать купленную когда-то недвижимость, поскольку содержать ее становится трудно, а ездить туда ежегодно не выгодно и, порой, небезопасно»,  —  продолжает Елена Михайлова.

С ней соглашается и специалист по зарубежной недвижимости АН «Афина Паллада» Олег Юриков: «Покупка недвижимости за рубежом всегда интересовала наших соотечественников. До кризиса ситуация на рынке была достаточно стабильна: люди охотно интересовались и покупали объекты за рубежом. Наибольшим спросом у сибиряков пользовались Болгария, Хорватия и Чехия. Но в связи с изменением курса валют потенциальные покупатели недвижимости замерли в ожидании, активность на рынке снизилась».

По оценкам Юрикова, за 2015–2016 годы объем сделок новосибирских покупателей уменьшился, и выросло количество потенциальных продавцов: к продаже, в основном, предлагается недвижимость на Кипре, в Греции, Болгарии. «Средний бюджет сделок упал на 50–70%. В структуре продаж, по крайней мере, у АН «Афина Паллада», сейчас преобладает жилая недвижимость», — отмечает Олег Юриков.

В прошлом году, по оценкам компании «БК Недвижимость», средняя сумма сделок по приобретению зарубежной недвижимости в Новосибирске держалась в диапазоне 10–20 млн рублей. Таким образом, в этом году она снизилась до 5–10 млн рублей.

Несколько иные данные приводит международное брокерское агентство Tranio. Согласно анализу компании, у москвичей в период с июня 2015 по май 2016 были популярны Испания, США, Болгария, Италия и Турция, у жителей регионов — США, Испания, Болгария, Греция и Таиланд. Медианный бюджет в целом по России, по информации Tranio, несмотря на экономическую обстановку, повысился  с 11 млн до 24,5 млн рублей.

«Москвичи чаще спрашивают недвижимость в странах, традиционно считающихся дорогими. Так, в первую десятку запросов жителей регионов не попала Франция, популярная у столичных жителей. А запросы на недвижимость в Великобритании и Швейцарии поступают из Москвы в среднем на 50% чаще, чем из регионов, — говорит ведущий эксперт международного брокера недвижимости Tranio Юлия Кожевникова. — Это объясняется тем, что доходы москвичей выше, чем в среднем по РФ. Помимо этого, из-за географического положения некоторые страны менее востребованы в Москве, чем в других субъектах России. Например, жители Приморского края интересуются жильем в Таиланде в три раза чаще, чем москвичи, а жители Санкт-Петербурга в два раза чаще ищут информацию о недвижимости в Финляндии».

Крупные инвесторы активизируются

Эксперт по инвестиционной недвижимости международной компании Invest to property Эрик Розенфельд, специализирующийся на Турции, отмечает, что по понятным причинам количество продаж и даже запросов от российских покупателей недвижимости в этой стране резко сократилось.

«Какая-то часть ранее купивших стала продавать свое жилье, что повлияло на средний уровень цен на вторичном рынке, но, кстати,  не оказало влияния на стоимость первичного жилья, — говорит Розенфельд. — С другой стороны, в Алании жилье покупают не только россияне. Этот город любят скандинавские пенсионеры. Также достаточно много сделок совершают покупатели из Ирана».

29-07_1Бюджет сделок с российскими покупателями, а также их объем, по оценкам Эрика Розенфельда, в Турции снизился на 30–35%.

«Те, кто ранее готовы были купить за 60 тыс. евро, сейчас могут потратить не более 40 тыс. и так далее. Это касается покупателей с бюджетом до 100 тыс. евро, — уточняет Розенфельд. —  Готовые потратить больше, бюджеты не сильно снизили, но, когда дело доходит до подписания контракта, торгуются нещадно, пользуясь тем, что сейчас ситуация работает в Алании на покупателя».

Интересный тренд также выделяет генеральный директор компании «Славянская Артель» Вячеслав Думенко. Его компания специализируется на продаже жилой и коммерческой недвижимости в Болгарии.

«Мы наблюдаем оживление инвесторов в сравнении с затишьем 2014–2015 годов, — рассказывает Вячеслав Думенко.Причем соотношение розничных сделок и крупных изменилось в пользу последних. Так, если в середине 2015 года на долю розничных сделок приходилось около 70% продаж, то в этом году только 40%. Крупные инвесторы активизировались и проявляют интерес к вложениям в проекты за рубежом».

В качестве иллюстрации этой тенденции Вячеслав Думенко приводит кемеровскую ИФК «Мера», которая на данный момент участвует в строительстве комплекса апартаментов Millenium II в городе Святой Влас. Общая площадь Millenium II составит порядка 12 тыс. кв. метров, объем инвестиций, по данным компании, составляет около 700 млн рублей. Завершить строительство планируется в июне 2017 года.

Возвращаясь к жилой недвижимости, общий тренд, по мнению Эрика Розенфельда, таков, что покупатели ищут проекты для инвестиций с получением гарантированного дохода.

«Все меньше тех, кто хочет потратить «лишние» деньги, но всегда есть те, кто логично хочет, чтобы его деньги приносили доход. Поэтому, к примеру, из предложений Invest to property наибольшим спросом пользуются квартиры в апарт-отелях в Таиланде с доходностью 10% в год на 10 лет и инвестиции в Великобританию с доходностью 9% в год», —  подчеркивает эксперт.

По наблюдениям Розенфельда, заинтересованность покупателей недвижимости за рубежом в получении гарантированного дохода стала заметна еще с 2009 года, в основном речь шла об аренде приобретаемых квартир.

«В последние 3–5 лет все больше запросов приходит на коммерческие помещения,  офисы, склады, отели и даже парковки в аэропортах. Но пока россияне не сильно разделяют эти сегменты рынка, главное, чтобы недвижимость приносила гарантированную и достойную прибыль. Возможно, дело в том, что наш основной клиент — это не миллионеры, а люди, желающие инвестировать 25–50 тыс. евро в недвижимость».

«Авантюра, на которую решаются единицы»

Относительно перспектив развития рынка участники напоминают, что в 2017 году начинает действовать общая для всех стран система взаимного обмена сведениями об иностранных счетах, имуществе и активах иностранных налоговых резидентов в налоговые органы.

«ФНС России перейдет на эту систему в 2018 году и сможет получать сведения из офшорных зон в электронном виде (в более, чем 90 стран и юрисдикций, включая офшоры. — «КС»), — объясняет Елена Михайлова. — Сделано это для выявления «теневых» владельцев зарубежных активов. Обмен данными будет осуществляться автоматически и приведет к тому, что все тайные сведения о российских обладателях любой иностранной недвижимости тут же станут явными».

Последний день подачи добровольной специальной декларации физическими лицами активов и вкладов в банках истек 30 июня 2016 года.

29-07_2Кроме того, добавляет Михайлова, ужесточаются условия по ипотечным процентным ставкам в вопросе обложения налогом, если кредит был взят в зарубежном банке. «Так, например, если взять в Германии ипотеку под 2%, вычесть два из девяти — и с 7% придется платить 35-процентный подоходный налог. Понятно, что такой результат никого не порадует».

Налог на экономию на процентах действительно может составить не 13%, а 35%, такая ставка указана во втором пункте статьи 224 Налогового кодекса России.

 «Что касается рынка в целом, на мой взгляд, сейчас выгоднее не покупать недвижимость за рубежом в собственность, а арендовать на необходимый срок, — считает Елена Михайлова. — К тому же клиент стал более разборчив: все труднее и труднее уговорить его на сделку, даже пообещав паспорт, а не  вид на жительство. Например, у нас стоит на продажу квартира в фешенебельном Портомасо (Мальта). Покупателю мы готовы даже паспорт  гражданина Мальты предложить и, возможно, покрыть все затраты на перелет с целью просмотра, но, тем не менее, желающих пока нет».

Эксперты рынка уверены, что до конца 2016 года вряд ли произойдут какие-то изменения. «Очевидно, что уровень спроса, сравнимый с 2014 годом и ранее, вряд ли восстановится в обозримом будущем. Но я убежден, что будет расти спрос на низкобюджетные инвестиции с гарантированным доходом», — говорит Эрик Розенфельд.

По мнению Олега Юрикова, покупка недвижимости за рубежом сильно зависит от экономической и политической ситуации: «Пока эта обстановка не урегулируется, особых подвижек на рынке ждать не стоит. Купить недвижимость за границей и не иметь возможности туда выехать — своего рода авантюра, на которую сейчас решаются единицы». 

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

29_Chumakova_rectorЕлена Чумакова,
директор «Компании Ректор»:

 — Испанские власти сейчас активно привлекают российского покупателя, стимулируя интерес к недвижимости дисконтами и изменением условий для оформления вида на жительство, которое в большинстве случаев следует за приобретением жилья в этой стране.

С недавнего времени совсем не обязательно приобретать недвижимость в собственность для получения заветной «карточки резидента». Достаточно ее для начала арендовать.  Это, на мой взгляд, весьма правильное и дальновидное решение, которое в конечном итоге приводит к увеличению продаж объектов недвижимости.

Ведь не каждый может сразу решиться на такой серьезный и затратный шаг, как покупка квартиры или дома без предварительного «пробного» периода проживания в чужой стране. Испанские власти такую возможность предоставляют, понимая, что большинство оформивших ВНЖ и уже приехавших в страну, все-таки задумаются о приобретении жилья или коммерческих объектов в собственность. А российским гражданам такое условие существенно облегчает процедуру оформления резидентской визы, сокращая не только сроки подготовки документов, но и снимая психологически понятный страх ошибки,  ведь аренда в любом случае дешевле на первых этапах проживания и от нее всегда можно отказаться.

Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@ksonline.ru или через наши группы в Facebook и ВКонтакте
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ