Ставка на коммерческую недвижимость

Спрос на коммерческую недвижимость в Новосибирске снижается. Вслед за спросом движутся и цены. Как обстоят дела с коммерческими площадями в новых жилых районах и в чем специфика этого вида недвижимости, выяснял корреспондент «КС».

По данным экспертов, снижение спроса и цен на рынке коммерческой недвижимости началось еще в 2014 году.

«Прошлый год был рабочий, но и неопределенный, поскольку никто точно не знал, как сложится экономическая ситуация. Если говорить про собственников недвижимости, то цены они не снижали, в то время как с начала 2015 года инвесторы надеялись приобрести недвижимость по сниженной цене. Тренд на снижение ставок аренды начался еще летом 2014 года, к началу 2015 года ставки упали еще на 10–15%, но цены продажи остались на месте, — описывает ситуацию на рынке директор Nazarov & Partners Александр Назаров. — В результате срок окупаемости составил от 10 до 20 лет. Также в 2015 году многие ожидали банкротств, исполнений кредитных обязательств, но этого не произошло. Можно лишь говорить о каких-то единичных случаях, о которых на рынке не было известно, и в результате все обошлось без паники. К концу года цены на помещения все-таки начали снижаться, и некоторым собственникам удалось реализовать свои активы».

По словам собеседника «КС», сделок по продажам в 2015 году было мало, так как основное движение пришлось на рынок аренды. Александр Назаров связывает это с оптимизацией затрат, которую проводили арендаторы, меняя большие площади на меньшие.

По словам директора компании RID Analytics Елены Ермолаевой, снижение спроса проявилось в росте доли свободных площадей. Так, доля помещений в крупных бизнес-центрах выросла с 2% до 6%.

Динамика средних арендных ставок объектов на вторичном рынке коммерческой недвижимости, по данным собеседницы «КС», отрицательная. Средняя стоимость 1 кв. м в производственно-складских помещениях в декабре 2014 года составляла 269 руб., в марте 2016-го — 226 руб., в офисных помещениях — 634 руб. и 538 руб. соответственно. Что касается наиболее дорогого сегмента — торговых площадей, то средняя цена за квадратный метр упала с 987 руб. в 2014 году до 793 руб. в марте текущего года.

По мнению Александра Назарова, больше всего досталось стрит-ритейлу, помещениям на первых этажах, где ставки упали на величину от 10% до 70%. Также есть площадки, где ранее ставки составляли 2–3 тыс. руб. за 1 кв. м, а сейчас — 800. При этом находятся помещения, где и за 500 сдать не могут. Почему это происходит? Объяснить сложно. Возможно, это связано с тем, что сейчас востребованы только небольшие помещения, а также с тем, что стрит-ритейл теряет свою актуальность, и львиная доля арендаторов уходит в торговые центры», — анализирует ситуацию эксперт.

В микрорайонах

Также корреспондент «КС» решил выяснить, как складывается ситуация с коммерческой недвижимостью в новых жилых комплексах и в чем специфика этих площадей.

«Мы не выделяем отдельно коммерческую недвижимость в жилых комплексах. Ставка в новостройках зависит, как и по прочим коммерческим объектам, от района, близости к магистрали, наличия пешеходных трафиков. Специфика коммерческой недвижимости в жилой новостройке зависит от места. Если это удаленный район, то разумно размещать в домах либо компании, ориентированные на местных жителей, — магазины, предприятия сферы услуг, либо бэк-офисы компаний. Если же новостройка расположена в центре или на магистрали, то в ней может быть расположен любой бизнес, который нуждается в большом клиентском потоке — торговля, общепит и другие», — рассуждает Елена Ермолаева.

Среди минусов такого расположения коммерческих площадей директор компании RID Analytics выделила возможность конфликтных ситуаций с жильцами из-за шума, потоков посетителей и так далее.

«Мы практически не занимаемся такими активами. Они, бесспорно, имеют свою специфику. И особенность заключается в том, что жильцам необходима инфраструктура, расположенная рядом с домом, — высказывает свою точку зрения директор Nazarov & Partners. — Но, на мой взгляд, было бы лучше реализовывать это в виде небольших торговых центров. Многие стараются выделить под мелкий бизнес помещения на первых этажах, это имеет место, но, по-моему мнению, на первых этажах все таки лучше строить квартиры, тем более если это огороженная территория, а личный автотранспорт расположен за ее пределами».

Впрочем, таким вариантом размещения, по словам Александра Назарова, бизнес стал интересоваться все чаще, так как число помещений по линии метро и центральных улиц все-таки сократилось, даже несмотря на отток в крупные торговые центры.

Интерес со стороны инвесторов в I квартале 2015 года заметили в «Сибакадемстрое», на данный момент в первой очереди «Европейского берега» открылись девять продуктовых магазинов, аптека, зооцентр и компания, специализирующаяся на отделочных работах, рассказал директор по маркетингу и продажам компании «Сибакадемстрой» Динар Зарипов. Во второй очереди микрорайона заработали два медицинских центра, столько же салонов красоты, аптека, продуктовые магазины и кофейня. Всего в четырех очередях «Европейского берега», рассчитанного на 10 тыс. человек, 78 коммерческих помещений, 34 из которых уже куплены.

О том, что наиболее востребованными коммерческие площади оказываются под продуктовые магазины и салоны красоты, говорит и руководитель отдела продаж компании «Новосибирский квартал» Лариса Неретина. Наибольшей популярностью, по ее словам, пользуются небольшие помещения от 50 до 100 кв. м. Примерно те же цифры называют в «Сибакадемстрое» и в «КПД-Газстрое».

В микрорайоне Стрижи, как рассказали корреспонденту «КС», коммерческие площади находятся в жилых домах, торговом центре и ТПУ (транспортно-пересадочном узле). «Все коммерческие помещения сданы в аренду или проданы. В июне 2016 года сдается в эксплуатацию ЖК «Кленовая аллея-3». Уже сейчас в новом ЖК более 50% коммерческих помещений проданы или подписаны договоры аренды», — сообщили в отделе коммерческой недвижимости застройщика.

Как рассказали в Стрижах, заполняемость коммерческих помещений зависит от сроков сдачи новых жилых комплексов в микрорайоне. «Коммерческие помещения активнее начинают раскупать либо в момент сдачи объекта, либо когда он уже сдан», — отметила Лариса Неретина. В «КПД-Газстрое» уточнили, что обычно это происходит за год или полтора до сдачи.

Что касается стоимости коммерческих помещений, то, например, в «Новосибирском квартале» она выше стоимости жилых помещений в среднем на 15 тыс. руб. По словам представителей компании, это обусловлено повышенными требованиями со стороны надзорных органов.

Но стоит отметить, что перечисленные жилые комплексы расположены либо обособленно, либо вдали от крупных торговых центров, в то же время в ЗАО «Строитель», чьи объекты находятся неподалеку от центра или крупных торговых сетей, комментировать ситуацию отказались, сообщив, что арендой коммерческих помещений не занимаются.

Активность арендаторов в «Сибакадемстрое» объясняют как более привлекательной стоимостью покупки помещений на ранней стадии, так и заблаговременным планированием назначения помещений. «Мы заранее планируем назначение коммерческого помещения, проектируем расположение инженерных сетей и его площадь в зависимости от вида деятельности. При целевом подходе отсутствует нездоровая конкуренция в виде избытка предложений в одной сфере. Это повышает потенциал проекта», — говорит Динар Зарипов.