Претенденты в высшую лигу

Смогут ли строящиеся жилые комплексы Montblanc, MilkHouse и Flora&Fauna вывести новосибирскую недвижимость на новый уровень?

В 2017 году карта новостроек Новосибирска пополнится сразу тремя концептуальными проектами — к сдаче во II и III кварталах заявлены жилые комплексы Montblanc и MilkHouse, а также первая очередь эко-квартала Flora&Fauna. На данный момент эти новостройки являются самыми дорогими на рынке: цены в них варьируются от 105 до 120 тыс. рублей за кв. метр. Смогут ли новые проекты дать старт к формированию действительно элитного жилья в городе и есть ли у них сегодня конкуренты в Новосибирске — выяснял «КС».

Информация об объектах

Два из рассматриваемых «КС» объектов возводятся в Железнодорожном районе Новосибирска, в тихом центре. Это жилые комплексы Montblanc Residence на улице Щетинкина и MilkHouse — на улице Урицкого. Более удален от города проект Flora&Fauna: его строительство ведется в Заельцовском бору, на Дачном шоссе.

Согласно проектной декларации, ЖК Montblanc будет включать две башни высотой 13 и 19 этажей. На них расположатся 95 квартир площадью от 80 до 240 кв. метров, также проектом предусмотрены пентхаусы от 395 кв. метров с террасами на верхних этажах здания.

ЖК Montblanc позиционируется как объект недвижимости элитного класса. Для комфорта жильцов в нем предусмотрены фитнес-центр с двумя бассейнами: длиной 25 метров для взрослых и поменьше — для детей, SPA-зона, кафе, круглосуточная консьерж-служба. Подземный трехуровневый паркинг комплекса будет включать 230 машиномест.

Застройщиком ЖК Montblanc выступает ООО «Центр города Нск», основной учредитель которого — бизнесмен, совладелец SATICO Group Тимур Саттаров. Генеральный подрядчик проекта — ООО «СМСС-Центр». Ввод объекта в эксплуатацию намечен на II квартал 2017 года. «Сейчас возводим монолитный каркас обеих башен — осталось несколько верхних этажей. На нижних этажах уже начали кирпичную кладку», — уточнил Тимур Саттаров.

Возведением другого проекта — ЖК MilkHouse — занимается компания «СибирьИнвест» во главе с Владиславом Крючковым. Два дома клубного типа строятся на месте бывшего молочного завода Danone. Отсюда и возникло название: в переводе с английского milk house — это «молочный дом». Напомним, что завод Danone закрылся в сентябре 2014 года, а в декабре был снесен.

ЖК MilkHouse
ЖК MilkHouse

В состав ЖК MilkHouse войдут восьмиэтажный дом на 67 квартир и девятиэтажный на 105 квартир. Площадь наименьшей из них, по информации проектной декларации, составляет 51 кв. метр, самой большой — 251 кв. метр. Для жильцов предусмотрены двухуровневый подземный паркинг на 256 машиномест, единая входная группа с консьержем, а также возможность хранения сезонных ТС (скутеров, мотоциклов), сообщается на сайте проекта. В цокольной части здания предусмотрено пространство для размещения физкультурно-оздоровительного комплекса.

Сдача как первого, так и второго дома запланирована на III квартал 2017 года. Застройщик — ООО «Техстрой», генеральный подрядчик — ООО «СМСС-Центр».

Третий проект отличается от двух предыдущих тем, что находится не в центре, а в районе Обкомовских дач. Строительство эко-квартала Flora&Fauna в Заельцовском бору ведет ООО «Сибирские Жилые Кварталы». Это первый объект в сфере жилой недвижимости для бывшего совладельца компании «Инмарко» Павла Шутова.

Эко-квартал Flora&Fauna включает 13 домов переменной этажности премиум-класса, рассчитанных на 400 квартир. Площадь квартир — от 73 до 245 кв. метров. Согласно проекту, застройщик будет вводить дома четырьмя очередями: первую планируется запустить в III квартале 2017 года, вторую — в III квартале 2018 года, третью (береговая линия) — в 2019 году и четвертую — в 2020-м. Подрядчиком эко-квартала выступает ООО «Строительная Компания СЖК».

Предполагается, что во Flora&Fauna будет развитая инфраструктура: набережная для прогулок, благоустроенный пляж, территория барбекю и семейного отдыха, детский сад, фитнес-центр, причал для маломерных судов, а также собственный торговый комплекс на въезде.

«На данный момент ведем строительство первой очереди: заканчиваем кирпичную кладку дома № 6, завершены каркас торгово-бытового комплекса и строительство котельной. Далее приступаем к фасадам дома № 6, подземной парковке дома № 7, возведению каркаса дома № 8 и кирпичному заполнению торгово-бытового комплекса», — уточнил Павел Шутов.

«Элитка» — понятие субъективное

В отличие от рынка офисов, где действует единая классификация объектов, разработанная «Московским исследовательским форумом» в 2006 году, на рынке жилья единой классификации по-прежнему нет.

«Большинство компаний сейчас работает с собственными внутрикорпоративными классификациями, а попытки создания общерыночной пока не увенчались успехом, — делится наблюдениями директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александр Шибаев. — В большей степени потому, что жилые объекты имеют сложный набор характеристик, степень важности каждой из которых с точки зрения классификации различные участники рынка оценивают по-разному».

12-07Так, в качестве примера директор фонда прямых инвестиций «ВербаКапитал-Девелопмент» Вадим Ильченко приводит расхожий стереотип, что элитное жилье должно отличаться выдающейся архитектурой. «Архитектура — понятие субъективное, а на вкус и цвет, как известно, товарищей нет. Покупатели и архитекторы неодинаково относятся к понятию «красивая архитектура». Возьмем, допустим, подсветку, столь популярную сейчас у застройщиков. Как только девелопер уходит с проекта, а ТСЖ начинает выставлять счета, довольно часто подсветка отключается, потому что это элементарно дорого», — говорит Ильченко.

Еще один параметр — наличие двора. «Отчасти тоже стереотип. В центре города постоянная пыль, копоть: вряд ли в таком месте можно провести время с пользой. Это связано и с климатическими особенностями нашего региона, и с качеством работ управляющих компаний. К сожалению, последний фактор пока не является сильной стороной даже престижных домов Новосибирска», — рассуждает Вадим Ильченко.

Впрочем, по мнению Ильченко, как и сервис: «У нас, увы, в большинстве престижных домов он ограничивается охранником и домофоном». Подчеркивает это и Тимур Саттаров: «Построить и сдать объект в срок в соответствии с заявленным проектом — это полдела, суметь обеспечить жильцам комфорт, безопасность и оперативное решение всех возникающих проблем в ежедневном режиме — не менее важная задача, особенно для жилья, претендующего на элитный статус».

Несмотря на отсутствие единой классификации, Blackwood к элитному сегменту относит объекты, обладающие такими параметрами, как расположение в центральных районах, количество этажей — до 15, квартир — до 300, их площадь — от 60 кв. метров, высота потолков — от 3,2 метра, материал стен — монолит-кирпич, эксклюзивная внутренняя отделка с применением высококачественных материалов, подземный паркинг из расчета не менее 1,5 м/м на квартиру.

По мнению директора компании «БК Недвижимость» Олеси Бугровой, строящийся ЖК MilkHouse можно отнести к сегменту бизнес-класса, а ЖК Montblanc — к категории элитного жилья.

ЖК Montblanc
ЖК Montblanc

«ЖК Montblanc отличают использование при строительстве высококачественных материалов, большая высота потолков — до 3,3 метра, интересные планировочные решения, развитая инфраструктура, вплоть до услуги промывки колес при заезде на территорию паркинга, — рассказывает Олеся Бугрова. — Тем не менее пока проект не достроен на 100%, утверждать с полной уверенностью, что ЖК Montblanc даст импульс к формированию в Новосибирске элитного сегмента жилой недвижимости, я бы не стала. Есть множество примеров, когда итоговый объект отличается от заявленного, как небо и земля».

Соглашается с тем, что у Montblanc есть шансы стать «элиткой», Вадим Ильченко: «Элитный проект подразумевает наличие инфраструктуры для жильцов. Например, бассейн и зону фитнеса. ЖК Montblanc, по сути, будет первопроходцем по данному параметру в Новосибирске».

Иной позиции придерживается главный архитектор ООО «АкадемСтройПроект», член Союза архитекторов России Артур Лотарев. «Все проекты по заявленным параметрам находятся практически в одном потребительском сегменте, а значит, конкурируют между собой. Они имеют архитектуру высокого качества, проработанные места общего пользования и придомовые территории. Однако у каждого из них имеются как преимущества, так и недостатки, поэтому однозначно отнести их к сегменту элитной недвижимости нельзя. Это скорее хороший бизнес-класс», — рассуждает Лотарев.

Тем не менее потенциальным конкурентом ЖК Montblanc, по мнению экспертов, все же можно назвать новый проект компании «Русь» — «Бульварный переулок», реализация которого началась на улице Дачной в 2015 году. «Эти два жилых комплекса на текущий момент притягивают к себе наибольший интерес новосибирцев схожего социального уровня», — подчеркивает Олеся Бугрова.
Сам девелопер проекта Тимур Саттаров отмечает, что при разработке концепции и дизайн-проекта ЖК Montblanc архитекторы ориентировались на московские и зарубежные жилые комплексы.

Что касается эко-квартала Flora&Fauna, руководитель отдела продаж офиса агентства недвижимости «Жилфонд» на улице Мичурина Олег Вонарха, считает, что он заинтересует людей, которые хотят жить вне города и могли бы решиться на покупку загородного дома, так как проект расположен в эко-районе, удаленном от центра. В схожей нише рынка сегодня реализуются «Жуковка», новая очередь поселка «Кедровый» и «Бульварный переулок».

Из других строящихся объектов конкуренцию рассматриваемым также могут составить «Квартал на Декабристов» у метро «Октябрьская» и жилой дом «Клевер» у Нарымского сквера. А кроме этого — жилье в уже сданных комплексах Новосибирска уровня бизнес- и комфорт-плюс.

«В высоком сегменте у потребителей нет нужды торопиться, — говорит исполнительный директор Rolband & Partners Александр Астахов. — Поэтому к приобретению на этапе строительства потребитель не особо склонен из-за понимания высокого риска и может себе позволить ждать, какой из строящихся жилых комплексов сможет подойти к сдаче первым, и при этом выполнить обещания по качеству и характеристикам, «раздаваемым» на этапе проектирования и строительства».

Спрос есть, цены растут?

Статус элитной недвижимости предполагает, что объект построен по индивидуальному проекту в рамках комплексного развития территории, уверен Олег Вонарха.

«Объекты, возводимые в ходе точечной застройки, нельзя назвать элитными. Таким образом, названные новостройки, на мой взгляд, можно по общим признакам отнести к хорошему бизнес-классу. В этих домах нет маленьких квартир — даже однокомнатные очень просторны. Использована хорошая отделка, даже в подъездах. Также данный класс объектов к премиальному сегменту относит высокая стоимость квадратного метра», — говорит эксперт.

В том, что рассматриваемые объекты сформируют в Новосибирске новый стандарт организации жилого пространства, не сомневается и Артур Лотарев, однако можно ли будет считать их элитными?

«В центре Новосибирска сегодня нет площадок, которые удовлетворяют жестким требованиям, но самое главное — нет потребителя на такой класс жилья. Не имея хотя бы зачатков запроса на элитное жилье, никто из девелоперов рисковать не станет, ведь основное отличие элитного жилья от остальных классов — это то, что оно, как правило, продается после постройки здания, а не на этапе котлована», — добавляет Лотарев.

По информации компании Rolband & Partners, на конец марта средневзвешенная стоимость квадратного метра в ЖК Montblanc составила 120,1 тыс. рублей, в ЖК MilkHouse — 109,3 тыс. рублей, а в эко-квартале Flora&Fauna — 104,8 тыс. Напомним, что средняя цена на новостройки в Новосибирске сейчас держится на уровне 55 тыс. рублей за «квадрат».

Ситуация на рынке достаточно благоприятная: «На сегменте дорогой жилой недвижимости Новосибирска кризис не отразился. Спрос есть. Цены растут. Возможно, спрос стал более отложенным, но он, безусловно, есть. Основной вопрос сейчас — достроятся ли заявленные проекты. Но, по моим ощущениям, вероятность их «заморозки» довольно низкая», — отмечает Олеся Бугрова.

К тому же отложенный спрос на премиальном рынке, по мнению Павла Шутова, имеет свои характерные особенности. «Во-первых, у потенциальных покупателей есть деньги, но сейчас они заняли выжидательную позицию в части инвестирования в недвижимость, во-вторых, покупатель становится более требователен к объектам покупки, и в-третьих, он не торопится с решением, что увеличивает время экспозиции», — рассказывает Шутов.

В целом, по его мнению, рынок премиальной недвижимости жив, и потребность в хорошем жилье меньше не стала. «Отложенный спрос уже начинает накапливаться, и как только потенциальные покупатели, которые сберегают свои накопления в валюте, почувствуют стабилизацию курса рубля, данная ниша рынка будет как раз тем объектом инвестирования, где можно получить дополнительный потенциал в росте стоимости в будущем», — заключает Павел Шутов.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

12_VerbaKapital_IlchenkoВадим Ильченко, директор фонда прямых инвестиций «ВербаКапитал-Девелопмент»:

— Практически все параметры, характеризующие элитное жилье, воплощает в себе такая категория недвижимости, как апартаменты. Современный внешний облик, расположение в центральной части города, развитая инфраструктура для жильцов, служба консьерж-сервиса, ресепшен — все это удачно сочетается, например, в таком проекте, как «Парк Резиденс». На мой взгляд, некоторые проекты в сегменте апартаментов сейчас предлагают в Новосибирске даже более качественный сервис, нежели существующие объекты, претендующие на класс премиального и элитного жилья.

Так, наш апарт-комплекс «Парк Резиденс», помимо жилых апартаментов, включает бизнес-центр класса «В», MedPark, на базе которого будет работать ряд медицинских учреждений, в частности, клиники «Дентал Сервис», «ЦНМТ», а также второй частный роддом в Новосибирске. Кроме этого, проектом предусмотрены спортивный центр с фитнес-клубом и 25-метровым бассейном, ресторан и салон красоты.

Апартаменты — это совершенно иная жилая среда, самодостаточная, многофункциональная. Сейчас «Парк Резиденс» находится на этапе активного строительства: возведен каркас 13-го этажа, в ближайшее время подрядчики выходят на установку оконных и фасадных систем. Кроме этого, нам удалось сдвинуть сроки ввода в эксплуатацию — вместо I квартала 2018 года «Парк Резиденс» будет сдан во II квартале 2017 года.

12_VerbaKapital

12-07_1

Застройщик: ООО «ВКД-Проект». Проектная декларация размещена на сайте ПаркРезиденс.рф

Реклама

Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@sibpress.ru или через наши группы в Facebook и ВКонтакте
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ