Двойная расплата или Как решается вопрос с долгами застройщиков по аренде земли?

Сумма долгов новосибирских застройщиков перед муниципалитетом за аренду земельных участков начала снижаться. Так, с декабря 2015 года она сократилась на 0,6 млрд рублей. Тем не менее застройщики активно оспаривают в судах действие повышающего коэффициента. Насколько состоятельна их позиция и каковы шансы победить в судах — в материале «КС».

По состоянию на декабрь прошлого года, по данным мэрии Новосибирска, задолженность строительных компаний перед казной города за аренду земельных участков составляла 3,1 млрд рублей, что в три раза превышает дефицит бюджета 2016 года. По неофициальным данным, сумма долга доходила до отметки 3,9 млрд рублей. Как сообщили «КС» в департаменте земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска (ДЗИО), на текущий момент величина задолженности перед муниципалитетом составляет уже 2,5 млрд рублей. Информацию о том, кто погасил долги и сколько еще должны застройщики, в мэрии Новосибирска, как и впредь, не оглашают, ссылаясь на ФЗ–149 «Об информации, информационных технологиях и о защите информации», а также соответствующее постановление пленума Верховного суда РФ.

Тем не менее ситуация с долгами застройщиков активно обсуждалась 16 марта на заседании комитета по бюджетной, финансово-экономической политике и собственности Законодательного собрания Новосибирской области. Тогда депутатам был представлен список из 30 застройщиков-должников. По словам одного из членов комитета, присутствующего на заседании, по объему долгов продолжают лидировать те же застройщики, о которых уже писал «КС».

Напомним, что в декабре прошлого года в распоряжении «КС» оказался перечень строительных компаний с указанным объемом долга за аренду земли. «Лидирующие» позиции тогда заняли ГК «Дискус плюс» и МЖК «Энергетик» (ГК «Первый строительный фонд») с объемами долга в 241,9 млн рублей и 152,5 млн рублей соответственно.

В самих компаниях «винят» в этом примененный ранее коэффициент К2, который удваивал сумму арендной платы в два или более раз в случае, если участок земли не был освоен в трехлетний срок.

Активно с инициативой отмены повышающего коэффициента выступал генеральный директор ГК «Дискус плюс» Алексей Джулай. Застройщики, занимающиеся комплексным освоением площадок, коллегу поддержали, но нашлись и такие, кто посчитал отмену К2 чреватой неприятными последствиями. По мнению члена комиссии по градостроительству Совета депутатов, председателя совета директоров ГК «Стрижи» Вячеслава Илюхина, упразднение коэффициента может обернуться ростом количества недобросовестных застройщиков. По его словам, продление срока с трех до пяти лет следовало бы установить при освоении участков от 3 га, которые подразумевают поэтапное освоение.

Примечательно, что и в ГК «Дискус плюс», и в МЖК «Энергетик» не отказываются признавать наличие задолженности, но тут же отмечают, что муниципалитет перед застройщиками также ходит в должниках. «Я бы хотел прокомментировать информацию о том, что наша компания является крупнейшим должником за аренду земли перед бюджетом города Новосибирска. Хочу начать с того, что группа компаний «Дискус» в том числе является и крупнейшим плательщиком в бюджет нашего города. Кроме того, в опубликованном документе не указана сумма задолженности мэрии города Новосибирска за выполненные работы перед нашей компанией, а это порядка 80 миллионов рублей», — сообщил корреспонденту «КС» Алексей Джулай.

В «ПСФ» также указывают на долг мэрии и правительства региона. «На сегодняшний день у мэрии Новосибирска перед нашей компанией есть задолженность за строительство детского сада на ул. Стартовой, у областного правительства — за строительство детского сада в селе Ярково Новосибирского района Новосибирской области», — отметила заместитель генерального директора «ПСФ» Ольга Кылосова.

В один голос застройщики утверждают, что столь значительные суммы обусловлены прежде всего действием повышающего коэффициента. Коэффициент К2 был введен с целью минимизации рисков проблемных строек в июне 2014 года и был отменен в июне следующего года. Строительные компании оспаривают действие этого коэффициента. «На текущий момент в суде находятся дела по аренде земли на 115 миллионов рублей. Это та сумма, с которой мы не согласны, так как с нас пытаются взыскать двойной размер арендной платы, который был отменен», — говорит Алексей Джулай.

Следующим спорным моментом в «Дискусе» считают и долг в размере 50 млн рублей. «Эту сумму мы также оспариваем в судебном порядке, так как изначальная сумма договора аренды была увеличена в 12 раз. Ведь у арендодателя есть не только права, но и обязательства, условия договора, которые прописаны в конкурсной документации, арендодателем должны быть выполнены. Речь идет об одной из площадок Южно-Чемского жилмассива», — рассказывает генеральный директор ГК «Дискус плюс». По словам собеседника «КС», после проведения конкурса за право аренды данного участка земли компания оплатила 200 млн рублей арендной платы, а затем муниципалитет в одностороннем порядке увеличил ее в 12 раз. «Считаю это некорректным, и поэтому я воспользовался правом любого предпринимателя цивилизованно разрешить этот вопрос в суде», — поясняет застройщик.

И как отметил Алексей Джулай, он, занимая первое место на новосибирском строительном рынке по объемам вводимого жилья (компания в очередной раз с небольшим перерывом по итогам 2015 года возглавила Топ-10 самых результативных застройщиков, составляемый мэрией), «не намерен «нагружать стоимость квадратного метра 12-кратным увеличением арендной платы».

В ДЗИО придерживаются другой точки зрения относительно действий «Дискуса». В департаменте считают, что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, в том числе и предоставленные в аренду ООО «Дискус строй», определяется в соответствии с нормами законодательства. «Изменение размера арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельных участков, уровнем инфляции предусмотрено нормативными правовыми актами Новосибирской области и города», — говорится в ответе ДЗИО.

Стоит отметить, что по двум последним делам арбитражный суд Новосибирской области признал правоту мэрии, обязав застройщика в феврале 2016 года выплатить городской администрации 17,9 млн рублей, а в марте — 69,2 млн рублей.

«Долги по оплате за аренду земли появились, когда властями было принято решение о двукратном увеличении арендной платы за земельные участки, которые строители не осваивают в течение трех лет. У нас это большие земельные участки под комплексную застройку, требующие масштабного сноса, расселения, строительства дорог, прокладки всех инженерных коммуникаций. Все эти работы требуют значительного количества времени и затрат. Тогда же и была насчитана большая часть сегодняшней платы за аренду земли. Этот закон отменили, но насчитанные долги оставили», — рассказывает Ольга Кылосова. По ее словам, компания также оспаривает в суде применение повышающего коэффициента, и часть судебных процессов уже выиграла. На текущий момент в судебной инстанции рассматриваются еще два процесса. «Поэтому долг за аренду составляет не 152,5 миллиона рублей, а практически в два раза меньше», — подсчитывает заместитель генерального директора «ПСФ» величину задолженности.

Как уверяют в «ПСФ», сейчас застройщик добросовестно выполняет свои обязательства и выплачивает текущие платежи за землю своевременно согласно графикам.

К слову, договоры аренды земельных участков для жилищного строительства в соответствии с Земельным кодексом РФ заключаются на торгах, размер ежегодной арендной платы за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по результатам рыночной оценки в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», уточнили в ДЗИО.

В случае выделения площадки без аукциона порядок определения размера арендной платы за земельные участки устанавливается правительством Новосибирской области.

В настоящее время годовой размер арендной платы за такие земельные участки определяется в соответствии с постановлением правительства региона № 219-п «Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области».

Впрочем, система начисления арендной платы до сих пор продолжает вызывать вопросы у участников рынка. «Наша группа компаний знакома с этим вопросом не понаслышке. За последние 15 лет система начисления арендной платы несколько раз корректировалась, но в одном вопросе она не изменится никак — арендатор не может изменить ни в какой части жесткие условия со стороны арендодателя, — высказывает свою точку зрения генеральный директор ГК «Регион» Сергей Капишников. — Права арендатора по данным договорам очень ограничены, и арендная плата может измениться в одностороннем порядке в любой момент. Вот пункт действующего договора аренды: «Размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы федеральным, областным или городским нормативно-правовым актом без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. Исчисление и уплата арендной платы в ином размере начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусматривается такое изменение», — цитирует документ собеседник «КС». По словам Сергея Капишникова, никакого предварительного уведомления о возможности корректировки своей хозяйственной деятельности компания не получает. «Конечно, хотелось бы, чтобы со стороны муниципалитета и властей было больше диалога. Это хороший способ увеличить доходную часть мэрии, создать настоящее государственно-частное партнерство», — надеется бизнесмен.

Что касается оспаривания в суде действия повышающего коэффициента, у Сергея Капишникова на этот счет такая точка зрения: взял на себя обязательство — надо выполнить. «Закон ведь не имеет обратной силы. Если на тот период действовал один нормативный акт, и земля арендовалась застройщиками исходя из определенных условий, с которыми они были согласны и под которыми подписались, то по совести надо выполнять эти условия со своей стороны. Изменились законы — стало легче. Но прошлых обязательств, на мой взгляд, это отменить не может. Возможно, у суда тут будет своя точка зрения, и действия застройщиков, которые хотят оптимизировать свои расходы в этот непростой период, понять можно, но и мэрию тоже — недобор по арендным платежам составляет свыше 3 миллиардов рублей. В условиях дефицитного бюджета это значительная сумма», — говорит генеральный директор ГК «Регион».

По мнению директора юридической фирмы «Финправ» Вадима Бадмаева, ситуация с оспариванием застройщиками в суде начисления повышающего коэффициента неоднозначна. Собеседник «КС» подчеркивает, что по умолчанию закон не имеет обратной силы, поэтому отмена коэффициента К2 не отменяет его действие на прошлый период.

«С другой стороны, застройщики вполне могут оспорить в суде величину этого коэффициента, исходя из его правовой природы. Так, по своей сути коэффициент К2 является штрафной санкцией по отношению к тем, кто затягивает сроки строительства. А согласно ст. 333 ГК РФ суд имеет право в одностороннем порядке уменьшить штрафы и неустойку, если подлежащая к уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Также в таком случае застройщики вполне могут апеллировать к вопросу о злоупотреблении правом (ст. 10 ГК РФ) со стороны мэрии и законодателя при принятии решения о применении такого высокого коэффициента, так как в случае когда сумма аренды вдруг возрастает в два раза — с 20 млн до 40 или с 50 до 100, — в данной ситуации очевидно, что размер такого штрафа явно существенно завышен», — рассуждает директор «Финправа».

По его словам, суд вполне может войти в положение застройщиков и встать на их сторону, если не отменив коэффициент, то хотя бы уменьшив его. «В этой ситуации было бы более разумным выборочное применение штрафного коэффициента К2, особенно для тех случаев, когда участок рассчитан на долгосрочный период освоения для строительства целого жилого массива или большого жилого комплекса со сложной инфраструктурой — в таких случаях следовало бы назначать индивидуальный срок для применения подобных штрафных коэффициентов», — считает Вадим Бадмаев.