Кто надежный?

Строительная отрасль в силу объективных предпосылок зачастую находится на передовой кризиса. Неудивительно, что, учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, в последнее время все большую актуальность набирает тема формирования рейтингов надежности застройщиков. Прорабатывается эта инициатива и на федеральном уровне. «КС», не отставая от тенденции, пошел по этому же пути и соотнес результативность строительных компаний Новосибирска с оценкой их надежности.

Рейтинги

Еще в январе 2016 года «Рейтинговое агентство строительного комплекса» (РАСК) совместно с Национальным объединением застройщиков жилья (НОЗА) провело круглый стол на тему «Система рейтингования застройщиков: назначение, подходы, результаты». Участники круглого стола в целом поддержали идею рейтингования застройщиков и других строительных организаций, а также поделились опытом подобных практик в иных сферах. Но как при этом пояснила депутат Госдумы РФ Елена Николаева, которая внесла в Думу законопроект «О деятельности рейтинговых агентств в строительной сфере», при принятии закона оценка будет производиться только по желанию участника рынка.

На текущий момент НОЗА и РАСК уже составляют рейтинги. Так, по состоянию на конец марта НОЗА совместно с порталом «Единый реестр застройщиков» подвело итоги ранжирования строительных компаний по объему ввода жилья в Новосибирской области в 2015 году. В тройку лидеров вошли компания «Сибакадемстрой», ГК «Стрижи» и ЗАО «Строитель». Ежегодно составляет топ самых результативных застройщиков и мэрия Новосибирска.

При этом НОЗА также приводило и данные рейтинга РАСК (конкурентоспособности и надежности застройщиков). Однако к нему у экспертов есть вопросы. По мнению независимого аналитика Сергея Николаева, данные РАСК «не выдерживают никакой критики». «И что мы имеем — застройщик «Аква-Сити», который пока не ввел ни одного дома, имеет рейтинг выше, чем компания «Энергомонтаж», продающая готовое жилье и возводящая инфраструктуру. Или чем хуже застройщик «КраснообскМонтажСпецстрой», который за 10 лет ни разу не нарушал сроков ввода? Фирма «Арго» оказывается надежнее, чем «АКД», «Энергомонтаж», фирма «Проспект», «Стройинвестпроект» и т. д. А уж поставить компанию Крючкова «ИнвестСтрой», которая строит дома повышенной комфортности и продает практически без агентств недвижимости, в группу «Г», ниже всех потенциальных и уже реальных банкротов, можно только специально, в противном случае есть большие вопросы к экспертам РАСК», — возмущен содержанием топ-листа Сергей Николаев.

Впрочем, на подходе, как стало известно корреспонденту «КС», еще один топ-лист. «В Минстрое РФ разрабатывают реестр застройщиков, к этой работе приглашены крупнейшие рейтинговые агентства и «Деловая Россия». Реестр получит название «Барометр строительного рынка» и будет составляться на основе ежеквартального мониторинга», — рассказала директор НО «ПОВС застройщиков» в Новосибирской области Лариса Гильмутдинова. — Презентовать «Барометр» планируют на Ялтинском международном экономическом форуме в середине апреля».

По словам собеседницы «КС», в основе разработки топ-листа лежат комплексный анализ рынка, анализ финансового состояния компаний, репутации застройщика, а также анализ сроков получения разрешительной документации в регионе.

Критерии

В отсутствие четко работающего инструмента, которым мог бы являться достоверный рейтинг надежности застройщиков, возникают трудности при определении критериев, которые и помогут определить, стоит ли доверять застройщику или нет.

Сергей Николаев при покупке жилья рекомендует уделять внимание анализу документов, темпам строительства. «Если дом строится медленнее, чем этаж за месяц, это должно насторожить, а если этаж за квартал, то тем более», — поясняет аналитик. Также, по его словам, следует осведомиться, происходили ли остановки на 1–2 квартала за время строительства и оценить соответствие объявленного срока ввода технологическому. Кроме того, следует выяснить соотношение степени готовности и доли проданных квартир, наличие проектного финансирования от крупного банка и обеспеченность инженерными коммуникациями.

Разрабатывались подобные критерии и в областном минстрое, когда ведомство возглавлял Денис Вершинин, говорит Лариса Гильмутдинова. Всего критериев надежности 11, но каждый из них имеет по 5—6 подпунктов. К основным относятся публичность застройщика, его финансовые показатели, наличие надежных партнеров по воплощению проекта и собственных строительных мощностей, источников финансирования. Также разработчики обращали внимание на форму составления договора и отсутствие «серых» схем и соотношение темпов и сроков возведения объекта строительства. Кроме того, в министерстве отмечали, что чрезмерно низкие цены на недвижимость, предлагаемые застройщиком, также являются настораживающим фактором. Следует учитывать и наличие финансовых претензий к компании, исков, жалоб, обманутых дольщиков, имеются ли приостановленные, «замороженные» объекты строительства. Также необходимо учесть, как ведется работа с участниками долевого строительства по урегулированию возникающих споров и разногласий. Должна компания и обеспечить исполнение обязательств посредством страхования.

Кто надежнее?

Редакция «Континента Сибирь» решила свести воедино имеющиеся данные и составить свой консолидированный рэнкинг надежности крупных городских застройщиков (см. таблицу). Он формировался на основе перечисленных выше рейтингов, а также таких важных критериев, как объем ввода, соблюдение сроков ввода, наличие задолженности по аренде земли. Кроме того, «КС» воспользовался данными авторитетного на рынке источника, владеющего информацией о финансовом состоянии и положении дел внутри строительных компаний города.

Что касается рейтинга РАСК, который эксперт Сергей Николаев подверг критике, то мы решили за основу взять исключительно присутствие компании в указанном рейтинге без уточнения присвоенного класса строительной компании.
Учитывая наличие в списке такого критерия, как объем ввода, за основу был взят топ-лист застройщиков Новосибирска по итогам 2015 года, который ежегодно составляет городская администрация. Задержки сроков ввода были соотнесены с данными Сергея Николаева, который опубликовал на своем сайте объекты, строительство которых приостановлено в последние шесть месяцев. В его выборку попали 800 строящихся домов.

«КС» проанализировал ситуацию с надежностью застройщиков, которые лидируют по количеству сданных квадратных метров в 2015 году. Напомним, что, согласно рейтингу мэрии Новосибирска, на первом месте находится ГК «Дискус Плюс» Алексея Джулая с показателем ввода 224 тыс. кв. м. По данным Сергея Николаева, в течение последних шести месяцев задерживается строительство двух домов по ул. Татьяны Снежиной № 42 и № 49/10. Что же касается задолженности по арендной плате, то группа компаний также лидирует в списке должников и по объемам задолженности — она составляет 241,9 млн руб. Более подробно о величине долга застройщиков и нюансах при начислении арендной платы читайте в материале «Двойная расплата» в этом же выпуске «КС». Также стоит отметить, что группа компаний отсутствует в списке НОЗА, так как не заключает договоров долевого участия, а действует как жилищно-строительный кооператив. Нет «Дискуса» и в рейтинге РАСК.

На втором месте в рейтинге мэрии находился концерн «Сибирь», который в прошлом году ввел 114 тыс. кв. м. Задержек строительства и долгов не имеет. В рейтингах НОЗА и РАСК присутствует. Остальные участники Топ-10 самых результативных застройщиков города не останавливали за последние года строительства объектов, входят в указанные рейтинги. В том числе речь идет о структурах Владислава Крючкова. Более подробная информация представлена в таблице.

Тем не менее источник «КС», владеющий информацией о финансовом состоянии строительных компаний города и ходе текущих дел, «Виру-строй» отнес к надежным застройщикам и поставил бы компанию на второе место по этому критерию. Первое место собеседник «КС» безоговорочно присвоил ГК «Стрижи», аргументировав тем, что компания не только соблюдает, но и опережает сроки ввода объектов, ведет действительно комплексную застройку, обеспечивая жильцов всей необходимой инфраструктурой. Кроме того, группа компаний участвует в расселении ветхого и аварийного жилья и в достройке «замороженных» объектов. Также источник «КС» выделил «АКД-Мета», «КПД-Газстрой», «Сибакадемстрой» и в качестве небольшой, но надежной компании привел «Баутехник», организация также участвует в достройке замороженных объектов, в частности, комплекса на улице Некрасова в районе станции метро «Маршала Покрышкина».