«Рынок наелся квартир-студий»

Власти Новосибирска, эксперты и застройщики в последнее время стали все чаще выступать с резкой критикой строительства квартир-студий. Впрочем, по данным агентств недвижимости, такой формат жилья до сих пор является самым продаваемым. Тем не менее потребительское поведение меняется. О том, какие тенденции появились на рынке недвижимости, — в материале «КС».

Подводя итоги строительной отрасли в 2015 году, начальник управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска (УАСИ) Анатолий Мотыга выразил беспокойство: «На мой взгляд, чрезмерно высокой остается доля однокомнатных квартир и квартир-студий во вводимых домах, и это заставляет нас снова и снова возвращаться к вопросу об установлении нормы на долю таких квартир. Никакими рыночными интересами нельзя оправдать превращение кварталов города в «муравейники», как их уже прозвали в народе. 18 квартир на одной лестничной площадке «галерейного» типа, с двумя лифтами на подъезд при этажности от 20 до 30 — вряд ли такие условия можно назвать комфортными».

Анатолия Мотыгу поддержал и начальник департамента строительства и архитектуры мэрии города (ДСИА) Алексей Кондратьев. «По типам квартир наблюдается увеличение строительства однокомнатных квартир и квартир-студий. Одновременно произошло снижение ввода трех- и четырехкомнатных квартир. Как уже отмечал на президиуме мэрии Анатолий Мотыга, необходимо урегулировать соотношение однокомнатных квартир по отношению к двух-, трех- и четырехкомнатным. На уровне 30–40% от общего количества квартир в жилом доме», — заявил он.

Так, по данным УАСИ, в 2015 году всего было введено 30,8 тыс. квартир, из них 64% (на 12% больше, чем годом ранее) составляют однокомнатные квартиры и студии, 25% (–6%) — двухкомнатные, 10% (–5%) пришлось на трехкомнатные и традиционно 1% квартир — это квартиры с четырьмя и большим количеством комнат.

В агентствах недвижимости отмечают, что малогабаритное жилье спросом пользуется, но уже наблюдается переток и в сторону квартир «для жизни». «Доступная цена диктует то, что среди проданных объектов практически каждый год лидируют бюджетные студии и однокомнатные квартиры, и 2015-й не стал исключением. Стоит также отметить спрос на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, благодаря привлекательной цене в минувшем году люди активно использовали для расширения жилплощади средства материнского капитала и небольшие ипотечные кредиты», — рассказала заместитель руководителя отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд» Инна Терехова.

В АН «Квадротека» также отметили эту тенденцию, но пояснили, что предпочтения покупателей менялись в зависимости от времени года. «В первом полугодии активнее всего раскупался самый дешевый сегмент новостроек — однокомнатные и студии. Во втором полугодии ситуация немного изменилась. Похоже, потребители приспособились к ситуации на рынке, и спрос сместился в сторону двухкомнатных квартир, то есть спрос от дешевой недвижимости перешел в сегмент «квартиры для жизни». При этом цены на новостройки в течение года не снижались, а по некоторым объектам даже выросли», — подчеркнула управляющий офиса АН «КВАДРОТЕКА» Татьяна Лебедева.

По словам независимого аналитика Сергея Николаева, особых изменений на рынке недвижимости Новосибирска не произошло, тем не менее новые тренды появились. «Были прецеденты, они, правда, массового характера не носят, но уже и не единичные, когда некоторые застройщики вынуждены были объединять две маленькие студии в одну полноценную квартиру. Совсем маленьких студий рынок наелся. Сейчас если покупатели и выбирают студии, то их метраж составляет 24–27 кв. метров. Студия площадью 18 или 20 кв. м уже никому не нужна. И это объясняется тем, что квартиры перестали иметь инвестиционную привлекательность», — объясняет тренд Сергей Николаев.

Как напомнили в «Квадротеке», прошлый год в сравнении с 2014-м стал годом новостроек. «В первом полугодии продавались в основном квартиры на первичном рынке. В I квартале 2015 ujlf активным был только январь, и то в основном за счет сделок, которые перешли с декабря. Затем до марта рынок практически замер. В марте введение программы господдержки ипотеки привело ставки кредитования к приемлемому состоянию, и это активизировало продажи новостроек», — рассказала Татьяна Лебедева. В свою очередь вторичный рынок в 2015 году продемонстрировал снижение на 15%. Спрос на этом рынке к концу года также изменился. «Наиболее активно стали продаваться 2–3-комнатные квартиры, реже 1-комнатные, и совсем упал спрос на комнаты. Во второй половине 2015 года повысился спрос на жилье стоимостью 4,5 млн и выше», — проанализировала тенденции спроса на рынке вторичного жилья собеседница «КС».

Сами застройщики также видят необходимость в том, чтобы взять курс на укрупнение. «У потребителей сформировались новые ожидания от жилья, они знают, что жилье экономкласса может быть другим, не таким, к которому все привыкли. Это нормальное и правильное желание — за свои деньги получать максимальный комфорт. И сегодня многие застройщики стали ориентироваться на это, строить квартиры нового качества и при этом укладываться в сегмент доступного. Компетенция застройщика — думать и заботиться о повседневной жизни своего покупателя, фокусироваться на улучшении потребительских характеристик. Поскольку это напрямую влияет на покупательский спрос», — считает директор по маркетингу и продажам компании «Сибакадемстрой» Динар Зарипов.

Прогнозируя будущие тенденции на рынке недвижимости в нынешних экономических условиях, генеральный директор ЗАО «Строитель» Инна Беличенкова на заседании «Регионального делового клуба строителей» заметила, что, скорее всего, многие строительные компании начнут вновь возвращаться в экономсегмент. «Точнее, комфорт, потому что начинать опять строить студии тоже неправильно», — высказала свою позицию госпожа Беличенкова.

Резко против строительства квартир студий высказался и генеральный директор Sky group Владимир Литвинов. Как известно, по итогам 2015 года спрос на жилье в новостройках в Новосибирской области снизился на 37%, по данным Росреестра. По мнению генерального директора Sky group, квартиры не раскупаются по причине низкого качества планировок и проработки проектов в целом. «Человек голосует рублем, — рассуждает Владимир Литвинов. — Сколько можно строить студии в 18–20 квадратных метров? Как можно жить в такой квартире даже одному человеку, не говоря уже о семье? Хотим мы этого или не хотим, но экономика потребления закончилась. Начинается экономика впечатления. Если ты хочешь, чтобы твой продукт покупали, то нужно дать человеку впечатления. Что я под этим подразумеваю? Прежде всего, благоустройство придомовой территории, хорошие лифты, малые архитектурные формы, и.т.д.».

В компании «Сибакадемстрой» выделяют следующие тенденции: «Сейчас пользуются спросом квартиры с кухней-гостиной. «Двухтрешка» — один из самых востребованных вариантов жилья. В основном их приобретают семьи с детьми для собственного проживания. Квартира функционально делится на спальную и гостевую зоны. Плюс полноценная детская комната. Кухня-гостиная выполняет объединяющую функцию, позволяет собрать семью вместе», — говорит Динар Заприпов.

Год от года покупатели становятся все более требовательными, «обращают пристальное внимание на опции за порогом квартиры», говорит Сергей Николаев. «Другая тенденция, которая появилась за последние несколько лет, заключается в том, что клиенты перестали быть привязаны к определенному месту», — говорит эксперт. По словам Сергея Николаева, это связано с тем, что увеличивается количество приезжих. «Новосибирск ежегодно прирастает на 15 тысяч, — отмечает независимый аналитик. — Приезжим нет разницы, и соответственно, клиенты в целом стали мобильнее, следовательно, они могут рассматривать как Первомайку, так и отдаленные жилмассивы в Ленинском районе».

Не согласна с такой оценкой ситуации Татьяна Лебедева: «Локация по-прежнему в приоритете. Кроме того, покупатели стали больше внимания уделять благоустройству территорий. Учитывая, что поблизости может быть расположено по 3–4 объекта от разных застройщиков, благоустройство дворов становится серьезным конкурентным преимуществом. И все больше востребованы в среднем и минимальном ценовых сегментах квартиры с отделкой «под ключ». Застройщики стали увеличивать процент квартир, которые сдаются с отделкой», — утверждает управляющая офисов АН «Квадротека». Впрочем, собеседница «КС» замечает, что местоположение, инфраструктура, транспортная доступность — все это важно для покупателя в среднем ценовом сегменте и выше.

С тем, что спрос на благоустройство повысился, и клиент все-таки стал более мобильным, соглашается и директор по маркетингу и продажам компании «Сибакадемстрой». «Очевидно, что фокус покупателей сменился — люди стали выбирать жилье на перспективу, стремятся улучшить жилищные условия. Поэтому приоритетными при выборе квартиры в новостройке становятся потребительские характеристики. Критерии оценки выходят за рамки квадратных метров — покупатели обращают внимание на благоустройство придомовой территории, на то, насколько развита инфраструктура, есть ли рядом магазины, детские сады, кафе и пр. А такой критерий как локация уходит на второй план — покупатели стали более мобильны и готовы жертвовать отдаленностью от метро ради комфортного проживания в микрорайонах с продуманной средой», — резюмирует Динар Зарипов.

Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@ksonline.ru или через наши группы в Facebook и ВКонтакте
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ