Придать объема

Цены на жилье в Новосибирске будут расти медленнее инфляции, прогнозируют эксперты. Стоимость квартир в новостройках «заморозится» в пределах 56–58 тыс. руб. за кв. метр. Вторичный рынок в свою очередь демонстрирует снижение. Падает и спрос, до конца года сокращение может достичь 20%.

Домов больше, но объема меньше

Экономисты обеспокоены ситуацией на строительном рынке. Объемы строительных работ стремительно сокращаются. Как утверждают эксперты, падает и спрос на недвижимость. А вот количество ипотечных сделок увеличивается, говорят риелторы. Сами застройщики, несмотря на непростую ситуацию с перестрахованием, настроены оптимистично.

Именно положение дел в строительной отрасли вызвало наибольшее беспокойство со стороны правительства Новосибирской области, которое представляло прогноз социально-экономического развития региона на три года. Министр экономического развития Новосибирской области Ольга Молчанова отметила, что строительная отрасль беспокоит правительство в связи с падением объема работ. Причем происходит это уже не первый год. По словам министра, по итогам 2015 года объем работ сократится на 25,2 %. В 2016 году падение составит еще 2%, и только в 2017 году можно ожидать незначительного роста. Сложившуюся ситуацию в правительстве объясняют завершением крупных инвестиционных проектов и сокращением объемов капитальных вложений за счет средств местного бюджета.

В Новосибирской области по состоянию на ноябрь уже выполнили план по годовому вводу жилья, сообщил во время пресс-конференции 17 ноября заместитель министра строительства Новосибирской области Иван Шмидт. Всего в области введено 1,97 млн кв. метров жилья, из них порядка 1,2 млн кв. метров приходится на Новосибирск. Доля малоэтажного строительства от общего объема ввода составляет порядка 35%. «Рынок недвижимости отстает от общего экономического кризиса и подтверждается это динамичным ростом объема ввода к рекордному прошлому году», — отметил независимый аналитик Сергей Николаев 5 ноября во время бизнес-встречи «Что будет с российской экономикой и строительным рынком в 2016 году?». При этом эксперт обратил внимание на следующий показатель: в этом году началось строительство 200 домов, а по итогам прошлого проданы квартиры в 110 домах. «Можно сделать вывод, что предложение значительно превышает спрос», — констатирует аналитик.

Впрочем, в последующие три года в министерстве строительства ожидают спад. Иван Шмидт спрогнозировал, что провал произойдет, но его надеются смягчить за счет существующего задела в 4,8 млн кв. метров и реализации госпрограммы «Поддержка российской семьи». «Кроме того, мы пытаемся сделать заделы и сейчас за счет федеральных средств», — заверил замминистра.

Так, количество заключенных за 9 месяцев 2015 года договоров долевого участия (ДДУ) составило 28,6 тыс., что на 15% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2014 года. В целом по итогам года падение спроса может достичь показателя в 20%, считает Сергей Николаев. В АН «Жилфонд» в свою очередь, напротив, отмечают оживление рынка недвижимости с июля-августа.

Цена вопроса

По данным АН «Жилфонд», в Новосибирске в октябре 2015 года средневзвешенная цена предложения на рынке вторичного жилья снизилась на 1,16% и составила 63,83 тыс. руб. за кв. метр. «Плавное снижение цены предложения на вторичном рынке жилой недвижимости проходит на фоне восстановления объема сделок, — комментирует ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости в конце октября — начале ноября, директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский. — Цена реальных сделок в массовых сегментах ниже цены экспозиции на 10–15%. Продавцы готовы к хорошему торгу, чтобы продать свою недвижимость в разумные сроки. По сравнению с началом года цены упали на 5,25%. Если сравнивать с октябрем 2014 года, то, по нашим данным, снижение составило 4,65%».

Заметнее всего в октябре снижалась цена предложения трехкомнатных квартир — на 1,57% (61,61 тыс. руб. за кв. метр). Цены на однокомнатные и двухкомнатные снизились на 1,4% (65,94 тыс. руб. за кв. метр) и 0,54% (62,82 тыс. руб.). Сергей Николаев подтверждает тенденцию и оценивает уровень падения в 6%.

«На рынке новостроек подобного не наблюдается — застройщики хотя и проводят акции и предоставляют выгодные системы расчета, но цены не снижают. В стимулировании спроса на новостройки играет свою роль и ипотечная программа с государственной поддержкой, — рассказал руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд» Сергей Ежак. — В целом рынок недвижимости стал активизироваться в июле-августе. Учитывая уровень цен, покупка жилья сейчас выгодна, даже с использованием кредитных средств, поэтому есть оживление спроса — сделки проводят люди, которые хотят улучшить свои жилищные условия путем выгодных обменов и использования материнского капитала».

По данным Сергея Николаева, цены на первичное жилье «пляшут» вокруг цифры 57 тыс. руб. за кв. метр. По его расчетам, цена на октябрь составила 56,6 тыс. руб. за кв. метр. Также эксперт проследил следующую тенденцию: «Стоимость, которую выставляют инвесторы и дольщики, держится на уровне цен застройщика, которые он предлагает на жилье за полгода до ввода объекта», — говорит господин Николаев. Такой тренд аналитик объясняет тем, что ипотека под гарантированные активы, такие как, например, готовое жилье составляет 15%, а под рискованные — новостройки всего 11%.

Прогнозируя поведение ценовой динамики, Сергей Николаев отмечает, что «с учетом долларовой составляющей в себестоимости жилья в среднем в 30% объективных показателей, которые приведут к резкому снижению цен на новостройки, не существует. И тех строителей, кто будет демпинговать, можно уже записывать в банкроты». Что касается первичного рынка, то здесь существенных изменений, по его мнению, не произойдет, стоимость квадратного метра для конечного потребителя останется в пределах 57 тыс. руб. за «квадрат» и будет расти медленнее инфляции. «Поэтому с точки зрения инвестиций вложения в новостройки не очень выгодны», — оценивает ликвидность рынка «первички» Сергей Николаев.

По итогам 9 месяцев 2015 года количество ипотечных сделок по сравнению с аналогичным периодом сократилось на 25–30%. Тем не менее ситуация начала выравниваться. По словам Сергея Ежака, госипотека продолжает оживлять рынок. «Сейчас ставки по ипотеке на вторичном рынке постепенно снижаются — они практически на том уровне, что были год назад. Ставки по госипотеке для первичного рынка еще ниже. Поэтому мы также отмечаем прирост ипотечных сделок», — говорит руководитель офиса недвижимости АН «Жилфонд». Так, по данным агентства недвижимости, в III квартале 2015 года количество сделок с привлечением ипотечных средств выросло по отношению ко II кварталу на 40%, а к началу года — на 24%.

Пока не реагирует

Помимо экономической ситуации, застройщики столкнулись и с изменениями в законодательстве. Как уже писал «КС» строительные компании вновь вынуждены страховать свою ответственность. По их признанию, сделать это непросто, страховщики отказываются страховать ответственность застройщиков. Из-за этого возникли сложности с регистрацией ДДУ, впрочем, не у всех компаний.

«Ситуация со страховыми компаниями не отразилась напрямую на количестве сделок. Активность инвесторов по сравнению с августом в «Сибакадемстрое» осталась прежней. Большинство покупателей задаются не столько вопросом страхования, сколько смотрят в целом на надежность застройщика, динамику строительства объектов», — говорит директор по маркетингу и продажам компании «Сибакадемстрой» Динар Зарипов. Тем не менее, по словам собеседника, строительный рынок из-за этих нововведений, скорее всего, все-таки сократится. «Рынок, определенно, сузится, но в основном за счет мелких застройщиков, у которых выше шанс не оказаться в числе застрахованных. Крупные надежные застройщики уже заключили договоры с новыми страховыми компаниями или находятся в процессе заключения», — рассуждает Динар Зарипов, его компания эту задачу для себя уже решила. В целом, по его словам, производственная программа компании идет в плановом режиме.

Не отстают от графика и в ЗАО «Строитель». По словам директора по продвижению и рекламе компании ЗАО «Строитель» Сергея Смоликова, сложностей с регистрацией ДДУ не возникает. «У нас все ДДУ можно зарегистрировать, несмотря на текущую ситуацию», — констатирует собеседник «КС».