Архитектура кризиса

Анализируя итоги градостроительной практики последнего периода времени, можно заметить, что основное предназначение архитектуры (капитального строительства), ее высшая цель — формирование благоприятной искусственной среды обитания — постепенно превратились в элементарное средство наживы. И все бы ничего, ведь на дворе капитализм и не до сантиментов, но все же!

Ситуация на жилищном рынке сегодня такова, что самым массовым покупателем может быть только оптовый купец — его величество «спекулянт многоликий»: банки и аффилированные с ними коммерческие структуры: строительные и девелоперские компании, агентства недвижимости, частные риелторы-перекупщики и прочая, прочая, прочая. При этом процесс воспроизводства жилья в известных границах совершается в прежнем или скорее даже в расширенном масштабе, хотя выброшенные из него товары или так называемые «квадраты» в действительности не перешли в полной мере в сферу индивидуального потребления. То есть нормального оборота рынка фактически не происходит. Но до тех пор, пока удается так или иначе продавать продукт, все идет как будто бы нормально с точки зрения правящего тандема — государственного чиновника и капиталистического производителя — монополиста. При этом производство прибавочной стоимости, а вместе с ним и индивидуальное потребление самого капиталиста и курирующего его государственного или муниципального чиновника, неуклонно возрастает, и весь процесс воспроизводства может находиться как бы в самом цветущем состоянии. Однако весьма значительная часть товаров в виде обезличенных «квадратов» переходит в сферу потребления лишь по видимости, да еще на бумаге в статистической отчетности, а в действительности же она может оставаться непроданной в руках спекулянтов еще долгое время (годами), и следовательно, фактически все еще находиться на рынке. Так постепенно, год за годом зарождается кризис перепроизводства или затоваривание рынка, когда один поток товаров следует за другим, и наконец обнаруживается, что прежний поток лишь по видимости, фиктивно поглощен потреблением. Товары прежних потоков еще не превращены в наличные деньги, как уже наступают сроки платежа за них.

Это неизменно порождает вопиющий дисбаланс между спросом и предложением — перепроизводство в коммерческом сегменте рынка есть, и оно властями продолжает преднамеренно надуваться, а платежеспособный спрос у значительной части населения при этом продолжает неуклонно сдуваться.

Государственное субсидирование ипотечного кредитования в целях стимулирования спроса в условиях сверхмонополизированного рынка жилья и отсутствия реальной конкуренции между товаропроизводителями неизменно порождает ситуацию абсурда, когда основной принцип здоровой рыночной экономики — большее количество (больше предложений) порождает новое качество (большую доступность и комфортность) у нас работает с точностью до наоборот! Такая ситуация не имеет никакого отношения к действительному состоянию спроса на жилье. Она имеет отношение лишь к возведенной в абсолют необходимости превратить залежалые и недоступные для большинства населения жилищные полуфабрикаты в ипотечные продукты и реальные деньги любой ценой, т. е. надуванием того самого пресловутого «ценового пузыря».

По данным обнародованного департаментом социологии Финансового университета при правительстве РФ общероссийского антирейтинга «бедности» за 2014 год, уровень малообеспеченных жителей в Новосибирской области составляет уже почти половину населения — 48%! А в итоге мы уже сейчас имеем неконтролируемый спекулятивный рост стоимости жилья одновременно с ростом вводимых объемов (например, с 2010-го по 2015 год этот рост в Новосибирской области составил в среднем порядка 40%, как в стоимостном, так и в количественном отношении).

Но и это еще не вся горькая правда. Если повнимательнее взглянуть на все это внешнее красно-кирпичное великолепие городских новостроек, так сказать, вооруженным глазом, да еще в вечернее время, то c немалым изумлением можно обнаружить пустые черные глазницы квартир, сиротливо, в полной темноте и тишине скучающих без своих «счастливых» хозяев. Это новые «потемкинские деревни» или жилье, исполненное по упрощенной схеме и официально на полном серьезе принятое государством в эксплуатацию «…под самоотделку»?!

По информации Гильдии строителей РФ, с отделкой сейчас сдается только 7% новостроек. Остальное сданное жилье — обман зрения, фикция, мираж — голые коробки без полов, обоев и сантехники. Тогда следом невольно возникает законный вопрос, а сколько тогда на самом деле было сдано в Новосибирской области действительно полностью готового для эксплуатации жилья, а не так называемых «квадратов», к примеру, за рекордный 2014 год (по статотчету — 1,7 млн кв. м). Правильно — каких то жалких 120 тыс. кв. м.

А в результате, по информации из недавно опубликованного «Рейтинга регионов России по качеству жизни за 2014 г.», Новосибирская область по обеспечению жилищных условий оказалась на «недостойном» ее 67-м месте из 85, что косвенным образом неопровержимо доказывает не вполне благополучное состояние жилищной сферы! И здесь, по-видимому, не обойтись без наглядных сравнений. К примеру, средняя рыночная стоимость 1 кв. м нового жилья с полной отделкой и оборудованием в США — $1000, в России (НСО) — $1000 в среднем, при средневзвешенной зарплате в США $3000/в России (НСО) — $415. А это означает, что на одну зарплату в США можно купить 3 кв. м жилья с полной отделкой и оборудованием, а в России (НСО) — только 0,4 кв. м, или в 7,5 раза меньше, причем без отделки и без оборудования!

Отсюда главная антикризисная задача — стимулирование не спроса, а нового предложения, соответствующего по ценовым и качественным параметрам современному социально-экономическому состоянию общества, то есть пока все еще ограниченному платежеспособному спросу населения, на принципах государственно-частного партнерства (ГЧП). А это и есть тот самый, до сих пор, к сожалению, не востребованный у нас в должной мере механизм, который стимулирует не потребление, а производство, тем самым формируя предложение доступного, а значит и комфортного для абсолютного большинства жилья, в полной мере соответствующее приоритетному национальному проекту в сфере жилищного строительства «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».

Целью антикризисной государственной жилищной политики сегодня должно стать воссоздание альтернативного коммерческому рынку сектора социального доступного жилья, в том числе государственного арендного жилья (некоммерческая аренда) как решающего фактора государственного антикризисного регулирования и внедрения базовых принципов социальной справедливости в сферу жилищного строительства.

На фоне реально возникших затруднений при формировании бюджетов, притом на довольно длительный период, программные мероприятия по стимулированию жилищного строительства, реализуемые в основном только через те или иные формы поддержания докризисного спроса, не могут быть признаны эффективным вложением бюджетных средств. По-видимому, без существенной корректировки государственной антикризисной программы на основе формирования системных мер, в том числе на базе государственного (областного, муниципального) заказа на массовое доступное жилье, никак не обойтись. Эта программа в том числе должна быть построена на основании новой земельной политики, где приоритетом должен стать не количественный (экстенсивный) фактор — рубли за гектары на земельных торгах (аукционе), а качественные параметры — доступность и комфортность, т. е. базовые приоритеты приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», на законной конкурсной (конкурентной) основе (ЗК РФ, ст. 30). И это в полной мере отвечает предложению президента РФ «…земля должна предоставляться тем, кто строит социальное, экономичное жилье и социальные объекты — бесплатно в обмен на ограничение продажной цены жилья».

Кроме того, реализация этого по сути революционного предложения, на мой взгляд, послужила бы дополнительным мощным стимулом для возникновения многополярной среды на рынке массового жилья за счет активизации предприятий малого и среднего строительного бизнеса, поскольку конкурс, в отличие от земельного аукциона, позволяет им в полной мере реализовать свои качественные конкурентные преимущества — мобильность, гибкость и сравнительно небольшие накладные расходы, и как следствие, существенно оптимизировать расходы и доходы. В результате такого сценария освоения ограниченных бюджетных ресурсов граждане могут приобрести (арендовать) на порядок большее количество действительно доступного и комфортного жилья, причем это будут возвратные суммы государственного (областного, муниципального) бюджета. И еще, быть может, самое важное — государство получает при этом дополнительные рычаги влияния на рынке трудовых ресурсов, направляя трудовые потоки в заранее запланированные программные, плановые адреса инновационного развития: объекты реиндустриализации, научно-производственные и промышленно-логистические кластеры, территории опережающего развития (ТОР).

Пора признать, что опора в решении задач приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России…» только на коммерческие структуры несостоятельна. Строительные компании решают свои ограниченные коммерческие задачи, и это их законное право. Но решение государственных, цивилизационных задач, к которым, несомненно, относится национальный проект «Доступное жилье…», — все-таки прерогатива государства. В этом отношении вся русская история доказывает одну великую и непреложную вещь: все стенания нынешних либеральных экономистов гайдаровского толка о том, что экономика развивается только в либерально-демократических «тисках» и только по либеральным «лекалам» мифического т. н. «саморегулируемого рынка», оказались, мягко говоря, лукавством. В России главным условием экономического подъема сегодня, как и всегда, должна стать крепкая, национально ориентированная и консервативно настроенная государственная власть! А это значит, что государство на своих условиях, обусловленных складывающейся социально-экономической ситуацией, реализует общественные потребности в режиме реального времени.

В борьбу за доступные квадратные метры для большинства российского народа, наряду с уже организованными структурами и сообществами, настала пора выйти на «большую дорогу» и самому главному игроку — российскому государству. В строительной сфере — очень важной, базисной отрасли — государственная надстройка по известной, но неуважительной причине отстранилась от решения жизненно важных проблем, согласившись с тем, что вся социальная сфера является зоной бизнеса. Образование — бизнес, здравоохранение — бизнес, жилье — бизнес. Это глубокое и опасное заблуждение. Капитальное строительство (архитектура) — это зона особого внимания государства и только его зона ответственности. Государство создано десятками миллионов, а с учетом ушедших поколений — сотнями, а не «могучей кучкой» избранных для получения сверхприбылей. А все эти рынки, бизнес-сообщества и прочая, прочая, прочая — всего лишь рабочие инструменты осуществления государственной политики с единственной целью — обеспечение благополучия и процветания своих граждан!