Что в кризис пользуется спросом на рынке загородной недвижимости?

В сравнении с другими секторами жилой недвижимости рынок загородного жилья в Новосибирске достаточно спокойно переживает текущие экономические реалии: по данным экспертов, цены на землю и коттеджи за последний год не претерпели существенных изменений. Об этом говорят показатели ввода квадратных метров за последние полгода — доля малоэтажки сейчас составляет более 40% в общем объеме ввода жилья в регионе. Тем не менее динамика рынка носит исключительно «замкнутый» характер: свежие проекты анонсируют опытные, но местные девелоперы, новые же игроки пока не спешат на новосибирский рынок.

Цены реальных сделок на загородную недвижимость и землю в Новосибирске, по данным участников рынка, за последний год существенно не изменились. «По сравнению с 2014 годом они, конечно, стали ниже — собственники готовы к хорошему торгу. Средние цены реальных сделок — около 1 млн на земельные участки, 2 млн на дома и 12 млн на коттеджи, — комментирует руководитель отдела загородной недвижимости агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Зверев. — Однако если сравнивать с ситуацией на вторичном рынке, где кривая цен очень круто пошла вниз, так как значительно снизился спрос, в сегменте загородной недвижимости такого нет — ситуация более ровная. На некоторых направлениях есть даже удорожание, к примеру, участки в районе «Лесной авиации» рядом с Заельцовским бором предлагаются сейчас на 15% дороже».

Президент Ассоциации малоэтажного и индивидуального домостроения (АМИД) Инна Свечникова также считает, что сегмент загородной недвижимости легче переносит кризисную обстановку в экономике в сравнении с другими секторами жилой недвижимости: «Он более стабилен. Жилье за городом по-прежнему пользуется устойчивым спросом у потребителя, а приобретенные ранее участки так или иначе постепенно застраиваются. Об этом говорят показатели ввода квадратных метров за последние полгода — доля малоэтажки сейчас составляет более 40% в общем объеме ввода жилья в регионе».

Понятие «свой загородный дом» сейчас в Новосибирске, по мнению Александра Зверева, популярно, и люди, выбирая между квартирой на вторичном рынке и домом, склоняются к дому. Однако стоимость предложения все-таки разнится.

«Весь спрос на сегодняшний день сконцентрировался в сегменте дешевого жилья, 1–2-комнатных квартир, объектов по цене 1,5–3 млн рублей. То есть в сегменте недвижимости, которая попадает в категорию «жизненно необходимой» (где-то надо жить), — подчеркивает директор по проектам агентства недвижимости «Квадротека» Игорь Зеленский. — Загородная же недвижимость, на мой взгляд, — не предмет первой необходимости. Это товар из разряда повышения статусности, качества жизни, самоутверждения, релакса, если хотите. Здесь стоимость объектов начинается от 4,5 млн рублей до 25 млн и выше, при этом предложения до 4,5 млн фактически отсутствуют. Логично, что в данной экономической ситуации острой потребности в покупке такой недвижимости у людей не возникает».

Еще один нюанс, как отмечает Зеленский: загородную недвижимость обычно приобретают люди предприимчивые, готовые принять на себя ответственность по содержанию, обслуживанию такого жилья. «Как правило, это люди, занятые в бизнесе. И сегодня они находят деньгам более логичное применение, направляют на развитие и поддержание бизнеса. Редкие предприниматели, которые удачно функционировали на высокодоходных рынках (их единицы), сейчас планируют покупки. Но тот факт, что в целом на рынке недвижимости цены снизились, означает, что свободные средства можно вложить в более ликвидные объекты и частично оттягивает от рынка загородной недвижимости платежеспособного потребителя».

«Загородная недвижимость — товар из разряда повышения статусности, качества жизни, самоутверждения, релакса»

Непосредственно участники рынка смотрят на ситуацию иначе и подкрепляют собственную точку зрения статистическими данными. Так, по оценкам управляющего партнера TV Consulting, девелопера загородных проектов поселок «Марусино», «Усадьба Марьино», Clever Антона Тиунова, несмотря на сложную экономическую обстановку, спрос на жилье за городом показывает динамику роста. «Интерес возрос примерно на 50%, количество реальных сделок — на 10–15%», — говорит Тиунов.

Соглашается с ним продюсер и ведущий телепроекта реалити-шоу «Стройка», эксперт рейтинга коттеджных поселков Новосибирска Олег Климов: «Дело в том, что в последние три года загородное жилье перестало рассматриваться людьми исключительно как «зимняя дача». Расширение границ города, обширное строительство многоэтажного жилья в отдаленных районах делают предложение построить полноценный коттедж и жить за городом постоянно более привлекательным. Когда семье нужно решить жилищный вопрос, расширить фактическую площадь, то при ограниченном бюджете это более выгодный вариант. Соответственно, если раньше люди покупали участки и строили дома-дачи, то теперь абсолютное большинство строит дома как единственное жилье. Таким образом, на фоне кризиса, считаю, интерес к данному сегменту рынка только укрепился».

Более демократичный вариант малоэтажного жилья — таунхаусы и дуплексы. Эксперты отмечают возрастающий интерес новосибирцев и к ним. «Рынок «распробовал» данный сегмент как возможность снизить затраты на приобретение жилья одновременно с земельным участком. Жаль, что такое жилье пока в основном строится за границей города, хотя по определению является городской формой жилищной застройки. Однако думаю, что в перспективе данное направление станет одним из интересных форматов для формирования комфортной среды проживания и в городе», — добавляет Инна Свечникова.

 По информации министерства строительства Новосибирской области, с января по август 2015 года на территории региона введено в эксплуатацию 506 тыс. кв. метров малоэтажного жилья, что на 21% больше, чем за аналогичный период 2014 года. «Я бы сказал, что малоэтажка в черте города пользуется даже большим спросом, чем коттеджные поселки. Сейчас появилось большое количество предложений по приемлемой цене, как раз в ценовом сегменте около 4–4,5 млн рублей, — рассказывает Игорь Зеленский. — Возводятся объекты в основном частными застройщиками и воспринимаются как альтернатива городской квартире, больше приближены к недвижимости из категории «жизненной необходимости».

Как правило, такой вид недвижимости, по словам Зеленского, приобретается большими семьями, которые не желают покидать черту города, удаляться от инфраструктуры, но ценят уединенность и комфорт: «Привлекает низкая цена: если говорить о квартирах, это в среднем порядка 60 тыс. рублей за кв. метр, в малоэтажке — от 25 тыс. За 4,5 млн можно приобрести дом площадью 200 кв. метров и 2–3 сотки земли — это несопоставимо с квартирой в районе массовой застройки. Росту спроса на дуплексы, таунхаусы способствует и резкое уплотнение города. Люди по-прежнему стремятся вырваться из перенаселенных районов».

«Новичков на этом рынке сейчас в Новосибирске нет»

«Вырывается» население Новосибирска, как правило, в двух основных направлениях малоэтажной и коттеджной застройки — северном (Заельцовский район) и южном (бердское направление). «Транспортная инфраструктура очень сильно влияет на развитие территорий. Традиционно сохраняют лидерство северное и южное направления, активно развивается восточное направление — в сторону Мошково по новой трассе М53, — рассуждает Игорь Зеленский. — С появлением этой трассы стали стремительно развиваться поселки Заречный, Солнечный. Повысилась концентрация поселков вокруг Северного объезда и Краснояровского шоссе».

К новичкам этого года можно отнести проекты «Близкий», «Июль», вторую очередь Lucky Park, Clever, а также новый коттеджный поселок в элитном сегменте — «Остров». «Несмотря на то что проекты новые, их реализацией занимаются хорошо известные в Новосибирске, опытные девелоперы. В частности, коттеджный поселок «Близкий» — это проект владельцев «Чкаловских просторов» (ГК «Гелеон»), а поселок «Июль» — Salair Park (SLD Group), вторую очередь также строит Lucky Park, но они не стали придумывать новое название. Аналогично можно сказать и обо мне: поселку Clever предшествовали «Марусино» и «Усадьба Марьино». Новичков на этом рынке сейчас в Новосибирске нет», — делится наблюдениями Антон Тиунов.

Полностью завершить строительство коммуникаций в своем проекте Clever Антон Тиунов планирует уже осенью 2016 года. Коттеджный поселок, расположенный в 25 км от площади Калинина, будет включать две очереди строительства объемом 170 и 100 участков от 7 до 12 соток. Общая площадь Clever — 28 га. Инфраструктура поселка предполагает коворкинг-центр, мини-зоопарк, водоем, парк для детей.

Объем инвестиций в проект Антон Тиунов не уточняет, однако конкретизирует, что «на данный момент мы активно занимаемся проведением электричества в поселок. Общий объем инвестиций конкретно по ЛЭП составит порядка 8–10 млн рублей. Далее в планах — подведение весной 2016 года водоснабжения. Это еще примерно аналогичный объем средств. За ним последует этап подведения газа — 15 млн рублей». Кредитные ресурсы, по словам Антона Тиунова, в строительство не привлекались.

Анонсирован новый проект в элитном сегменте — коттеджный поселок «Остров». Владельцем участка под застройку является дачное некоммерческое товарищество «ФМК», одним из застройщиков выступает компания HONKA. На территории в 17,5 га в акватории Бердского залива, неподалеку от села Морозово будет расположен 61 участок площадью от 10 до 35 соток. «Этот проект не задуман как некая новая рыночная ниша. Он бы все равно состоялся, а к нам обратились потому, что у HONKA большой опыт строительства домов у воды. Вы же знаете, что Финляндия — край озер, и мы дома на воде очень любим. У нас на полуострове на Истринском водохранилище в Москве уже построено 25 домов и поселок на побережье на Каме. И здесь все это будет», — комментирует директор представительства HONKA в Новосибирске Василий Бриль. На текущий момент, по его словам, в поселке уже продано 25% участков.

«Думаю, к концу 2015-го — началу 2016 года на рынке еще появятся новые проекты, но опять же, от старых, проверенных девелоперов. Инвестиции в стартап в текущих экономических условиях относятся к группе риска, поэтому новые игроки в Новосибирске пока не появляются. Это относится и к некоторым местным проектам, к примеру, коттеджный поселок в Кольцово, земельный участок под возведение которого в прошлом году приобрела на аукционе компания «АКД». Основной вопрос — доступ к кредитным ресурсам очень ограничен, собственных средств у большинства застройщиков недостаточно, нет интересных банковских продуктов, стимулирующих этот сегмент. Кроме того, сегодня практически некому страховать застройщиков, что будет существенно сдерживать строительно-инвестиционную деятельность, если не сказать больше. Неудивительно, что девелоперы берут паузу», — отмечает Инна Свечникова.

К тому же, как верно подмечает Олег Климов, рынок земли и малоэтажного строительства никогда не был избалован всякого рода помощью извне: субсидиями, возможностью использовать материнский капитал, ипотекой: «Поэтому девелоперы всегда индивидуально решали эти вопросы. «Рассрочки на проведение коммуникаций», «На половину общей стоимости участка», «Краткосрочное кредитование от застройщика», «Отсрочки по платежам» — вот основные программы, которые так или иначе действуют везде».

Смена предпочтений

«Могу сказать, что работы меньше не стало. Люди по-прежнему строят дома. Но спрос все же частично снизился. Нас это подтолкнуло к развитию новых направлений — стараемся осваивать и другие сегменты рынка малоэтажного домостроения, берем работы, от которых раньше отказывались. К примеру, это ландшафтный дизайн, эскизное проектирование и реконструкция деревянных домов, на объектах, возведенных как нашей компанией, так и другими девелоперами, — рассказывает директор по строительству компании СК «Деревянный Дом» Андрей Штайн. — Как правило, реконструкции подвергаются дома по причине увеличения семьи, когда прежней площади недостаточно, да и просто изменилось время, изменилась жизнь, появились новые материалы».

По оценке Андрея Штайна, стройматериалы за последний год выросли в цене в среднем на 40–50%. «Мы стоимость услуг не повысили, оптимизируем бизнес под новые экономические реалии», — добавляет Штайн.

Все большую популярность, по оценкам специалистов, набирают в Новосибирске каркасные дома и коттеджи из СИП-панелей. «Когда эти технологии только появились, люди смотрели свысока, но по прошествии нескольких лет потребители убедились, что это действительно экономично, надежно и вполне приемлемо для сибирских зим, поэтому спрос на такие объекты сейчас есть», — говорит Александр Зверев.

Меняются не только предпочтения, но и портрет потребителя загородной недвижимости. «Во-первых, покупатель стал профессиональный — если ранее его интересовало только место и минимальный набор коммуникаций (свет, газ, вода, дороги), то сегодня он смотрит на опыт застройщика, инфраструктурные объекты, которые включает проект поселка, наличие профессиональной управляющей компании. Во-вторых, потребитель загородного жилья в Новосибирске стремительно «молодеет». По моим оценкам, за последние несколько лет он стал «моложе» минимум на десять лет. Сегодня основные покупатели — это молодые семьи в возрасте 25–34 года. Ранее о загородном жилье люди задумывались ближе к 40–45 годам», — уверен Антон Тиунов.

Говоря о ближайших перспективах развития рынка, Инна Свечникова считает, что волна спада, наблюдающаяся на рынке жилой недвижимости Новосибирской области, коснется и сегмента загородной недвижимости, уже потому, что снижаются покупательские возможности: «В том числе до сих пор существует проблема с наличием подготовленных земельных участков со стороны девелоперов. Это тоже будет сдерживающим фактором. Поэтому в 2016 году будут активно развиваться проекты, которые уже имеют определенный строительный задел, продолжит свое развитие комплексная застройка в виде дуплексов и таунхаусов. А вот среди новых проектов, думаю, прирост будет небольшим».

ТОЧКА ЗРЕНИЯ

Владимир ЗмановскийВладимир Змановский,
руководитель проекта «Горки Академпарка»:

Количество предложений со стороны девелоперов и застройщиков в Новосибирске с каждым годом растет. Появляется все больше коттеджных поселков, оформленных как надлежащим образом, так и в виде дачных некоммерческих товариществ. Я думаю, это обусловлено тем, что часть жителей города устали от городской суеты. К тому же рост количества коттеджных поселков обусловлен тем, что данный рынок характеризует относительно низкий порог входа. Если для того чтобы начать проект в городе, необходимы существенные инвестиции в покупку дорогого земельного участка и строительство дорогих коммуникаций, то для того чтобы выступить в качестве девелопера загородного проекта, напротив, стартового капитала нужно намного меньше.

Если посмотреть на общий тренд, то большинство проектов реализуется на землях, оформленных под дачное строительство. Последние изменения в законодательстве позволяют иметь прописку в дачных обществах, а стоимость такой земли обходится застройщику недорого. Таким образом, сформированный запрос общества на загородную жизнь с одной стороны и низкий порог входа на этот рынок для девелоперов стимулируют активное развитие рынка загородной недвижимости.

Однако вследствие доступного входного порога на рынок выходят застройщики со скромным стартовым капиталом. Чтобы привлечь покупателей, им нужно построить коммуникации. В отсутствие денег они продают участки дешево, строят на эти деньги инфраструктуру. Получается не совсем зрелая бизнес-модель, поэтому застройщиков, которые бы за свои средства выполняли работы по коммуникациям, на рынке сегодня единицы.

Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@ksonline.ru или через наши группы в Facebook и ВКонтакте
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ