Застраховал? Перестраховывай!

На этой неделе застройщики вновь оказались в центре внимания деловых и властных кругов, и речь уже шла не о том, строить или не строить парковки , а о том, удастся ли продолжить строительство вообще. Уже во второй раз смуту в процесс внесло обязательство по страхованию ответственности застройщиков. Новые изменения в 214-й ФЗ сократили реестр страховых компаний в два раза, однако по факту речь идет о 20-кратном сокращении. Из 19 страховщиков только два на данный момент страхуют застройщиков. Во многих строительных компаниях из-за этого приостановлена регистрация договоров долевого участия. Впрочем, пострадают из-за этих нововведений в основном небольшие компании и дольщики.

Попробуй перестрахуйся

Для региональных застройщиков рабочая неделя началась с нешуточных треволнений. На заседаниях комиссии по градостроительству Совета депутатов Новосибирска 19 октября и комитета по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам Законодательного собрания Новосибирской области днем позже с жаром обсуждали нависшую над строительной отраслью угрозу. По заверениям депутатов и застройщиков на заседании профильного комитета Законодательного собрания, новые поправки в 214-ФЗ, касающиеся обязательств застройщиков по страхованию собственной ответственности, способны привести отрасль к коллапсу. Такие настроения у участников рынка и парламентариев вызвало сокращение Центробанком реестра страховых компаний, которые могут оказывать услуги застройщикам по страхованию ответственности. Так, в апреле 2015 года на сайте Центробанка был размещен список из 34 страховщиков (реестр обновлялся ежемесячно по мере отзыва лицензии у той или иной компании, которых изначально было порядка 70). Как выяснил корреспондент «Континента Сибирь», по состоянию на 19 октября таких страховщиков значится всего 20, в том числе и общество взаимного страхования (ОВС). Из крупных игроков рынка присутствуют «АльфаСтрахование», «Ингосстрах», а также «ВТБ Страхование» и «БИН Страхование». Но, по словам депутата Совета депутатов Новосибирска, председателя совета директоров ГК «Стрижи» Вячеслава Илюхина, трагизм ситуации заключается в том, что, по его данным, из 16 компаний фактически только две реально принимают заявки от строительных компаний. «Банк вывел список страховых компаний, которые могут заниматься этой деятельностью. Из 16 организаций, в том числе и ОВС, которое лоббировал депутат Госдумы РФ Александр Хинштейн, принимали заявки только две. Три, включая ОВС, временно не принимали, остальные отказываются», — рассказал Вячеслав Илюхин.

Список компаний сократился в результате того, что 13 июля текущего года в 214–ФЗ были внесены поправки, содержание которых сводится к тому, что теперь страховые услуги застройщикам смогут оказывать компании, имеющие уставный капитал не менее 1 млрд руб. (ранее эта сумма составляла 400 млн руб.). «Также Центробанк внес поправки, чтобы сумма страхования не превышала 300 млн руб. В Новосибирске это один небольшой дом, — добавил Вячеслав Илюхин. — Понятно, что ситуацию нужно было менять, но, на мой взгляд, не таким образом». Поправки вступили в силу 1 октября 2015 года. С этого момента у застройщиков и начались проблемы с регистрацией договоров долевого участия (ДДУ).

По словам директора по маркетингу и продажам компании «Сибакадемстрой» Динара Зарипова, ситуация осложняется тем, что в соответствии с новыми требованиями федерального законодательства у застройщиков, заключивших ранее договоры страхования со страховыми организациями, не вошедшими в очередной перечень ЦБ РФ, есть всего 15 календарных дней на перезаключение договоров с новым страховщиком либо на вступление в общество взаимного страхования.

Напомним, что с 1 января 2014 года застройщики обязаны страховать свою ответственность. Изначально предлагалось три варианта страхования: обратиться в страховую компанию, общество взаимного страхования или в банк. Последний способ так и не заработал, так как для финансовых структур не был проработан механизм. Долгое время не было ясности и со страховщиками, когда строители забили тревогу о невозможности регистрации объектов. Крупные страховые компании, к слову, так не увидели в этом нововведении ничего выгодного. Тем не менее на рынок подтянулись страховщики третьего-четвертого эшелона. Ввиду высокой конкуренции компании начали демпинговать, опуская иной раз ставку до 0,3–0,5%.

«Совершенно очевидно, что при таких тарифах обеспечить реальность страхования невозможно. Таким образом, каждая компания при отсутствии перестрахования должна будет самостоятельно осуществлять выплаты», — пояснял в конце 2014 года генеральный директор саморегулируемой организации «Строительное региональное партнерство» Максим Федорченко причины провала действия данных поправок. Свои слова он подтвердил подсчетами: «Даже если мы возьмем тариф в 0,5% и вычтем из него расходы на ведение дел, комиссии, прибыль, которую должна получить страховая компаний, то получится, что страхование сработает только в том случае, когда будет банкротиться лишь каждый тысячный застройщик. Но статистика по обманутым дольщикам дает иные цифры, только в Новосибирске порядка 50 объектов, которые до сих пор не достроены».

Что же касается третьего способа — вступления в ОВС, — то филиал этого общества новосибирским застройщикам обещают создать уже полтора года. Впрочем, вступать в него до сих пор строители желанием не горели.

Поможет ли ОВС?

Несмотря на многократные обещания министров строительства, начиная с Дениса Вершинина, создать в регионе ОВС, общество до сих пор так не появилось. Во многом эту препятствовали и настроения самих застройщиков — вступать они в общество взаимного страхования не собирались по причине высокой стоимости вступительных взносов и строгих финансовых требований к компании.

Но, по-видимому, для создания ОВС в Новосибирской области настал подходящий момент. Как сообщил на заседании профильного комитета ЗС министр строительства Новосибирской области Сергей Боярский, существующее положение дел со страхованием ответственности застройщиков в ведомстве вызывает беспокойство. «Механизм ОВС находится в процессе развития, в ближайшее время на территории области будет создан филиал. Процентные ставки в качестве стартовых предложений будут держаться на уровне 0,6–0,8%. Это вполне приемлемо», — посчитал министр.

Как уточнил президент областной Ассоциации строителей и инвесторов, генеральный директор НП «Новосибирские строители» Константин Боков, общество уже может появиться в регионе через пару недель.

«Что касается общества взаимного страхования, то я считаю, что это не панацея», — отреагировал в свою очередь Константин Боков, напомнив о дороговизне взноса. По его словам, организацией филиала занимается начальник юридического отдела министерства строительства Новосибирской области Лариса Гильмутдинова, которая также проводит аудит строительных компаний.

«Можно, конечно, немного подождать и посмотреть, как застройщики отреагируют на создание филиала, пойдут ли туда, но это будет ясно через пару недель. Хотя даже если они туда и пойдут, это не выход из положения. Если рынок страхования не будет развиваться в этом направлении, то тогда это получится тупиковая ветвь», — высказал свою точку зрения генеральный директор НП «Новосибирские строители».

Сами строители в ОВС все равно не рвутся, даже несмотря на необходимость перестраховываться в массовом порядке, так как, по словам Динара Зарипова, практически все застройщики на протяжении последних полутора лет работали со страховыми организациями, которые в новый список ЦБ РФ по тем или иным причинам не вошли. «В указанном списке не оказалось страховых компаний, которые в совокупности страховали ответственность более 80% застройщиков, работающих на рынке жилищного строительства России», — написал на своей странице в Facebook директор по маркетингу и продажам компании «Сибакадемстрой».

Также стоит отметить, что ЦБ пока намерен только ужесточать меры. Как следует из встречи с журналистами директора департамента страхового рынка Центробанка Игоря Жука, состоявшейся 20 октября, регулятор планирует сокращать список страховщиков, создавая пул таких компаний. «Сейчас тариф приближается к такой величине, которая позволяет думать о перестраховании, а крупные российские компании из Топ-10 готовы думать о пуле, — цитируют Игоря Жука федеральные СМИ. — В ближайшее время из-за требований по собственным средствам и марже платежеспособности таких страховщиков останется 10–15».

Вячеслав Илюхин в создании филиала общества взаимного страхования вообще видит серьезную угрозу учащения случаев рейдерских захватов. «В ОВС не может более 500 человек. В то время как в регионе 4 тысячи строителей. Во-вторых, общество действует по принципу коллегиальной, а не субсидиарной ответственности. То есть это не означает, что если у какого-то застройщика возникла проблема, то мы взяли и скинулись. Ситуация будет развиваться следующим образом: то лицо или компания, перед которой образовался долг, может прийти в любую из компаний, входящих в ОВС, и запросить с нее долг. Эта схема может очень понравиться некоторым рейдерам. Так что здесь заложена бомба. Я в ОВС не верил тогда, не верю и сейчас», — категорично высказался депутат горсовета.

В завершение обсуждения данного вопроса на заседании комитета по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам Вячеслав Илюхин выступил с предложением направить обращение к президенту РФ Владимиру Путину о необходимости совершенствования механизма страхования гражданской ответственности застройщиков за неисполнение обязательств по передаче жилых помещений участникам долевого строительства. Кроме того, депутат предложил обратиться в Центробанк с просьбой наложить мораторий на решение по ограничению количества страховых компаний, которое бы позволило выйти на рынок еще нескольким страховщикам.

Сергей Боярский в свою очередь предложил создать рабочую группу по решению этого вопроса, что депутаты и сделали. Группу возглавил председатель профильного комитета Николай Мочалин.

Последствия

Новое ужесточение правил страхование не усилит защиту дольщиков, а, напротив, лишь увеличит их риски, считают как депутаты, так и застройщики. Но это в перспективе, а на данный момент застройщики столкнулись с тем, что невозможно зарегистрировать договоры долевого участия и привлечь средства на достройку начатых объектов.

«Закручивание гаек в очередной раз может привести к активизации серых схем, системам векселей, займов. В принципе, это возможно, потому что застройщик где-то должен добывать эти средства. Также это может обернуться исчезновением малых и средних строительных компаний», — считает депутат ЗС Новосибирской области Евгений Смышляев.

Его поддерживает Вячеслав Илюхин, поясняя, что при готовности объекта менее чем в 50% заявки от застройщиков страховщики вообще не рассматривают. «Тут главная проблема в том, что из-за сложившейся ситуации не все застройщики, начавшие строительство домов, смогут его завершить, так как большинство застройщиков не имеют собственного капитала и не имеют возможности привлечь нужную сумму посредством банковских займов. Единственный выход, который они будут находить для себя, — это уход в серые схемы», — прогнозирует депутат.

По информации депутата Законодательного собрания Новосибирской области Ильи Полякова, у многих застройщиков лежат незарегистрированные договоры долевого участия. «Если еще с месяц такая ситуация продлится, то многие компании обанкротятся, надо понимать точные сроки, когда ОВС появится. Думаю, что до конца года мы увидим остановку 2–3 крупных строек», — считает парламентарий. Задержку с регистрацией подтвердил и генеральный директор ГК «Химметалл» Евгений Гаврилов, также констатируя затянутость самого процесса страхования. «На данный момент на рынке осталось всего две компании, к которым выстроились огромные очереди. Ясно, что на рынке они также долго не задержатся. И получается, что те деньги, которые дольщики этим компаниям заплатили, просто пропадут. И эти компании не защитят дольщиков в случае наступления страхового случая. Также придется еще перестраховать те проданные квартиры, которые уже были застрахованы», — говорит Евгений Гаврилов.

В свою очередь директор Новосибирского филиала САО «ВСК» Екатерина Кирсанова пояснила, что страхование продвигается медленно из-за ожидания одобрения от перестраховочных компаний. «Приходится доказывать, что страховая сумма дома составляет 300 миллионов рублей и больше, а собственно среднее удержание для страховщика, даже крупного, колеблется в районе 200 миллионов рублей. Естественно, что эти риски передаются в перестрахование. К сожалению, и на российском рынке, и за рубежом эти риски для перестрахования компании берут на себя очень аккуратно», — описала процесс директор Новосибирского филиала САО «ВСК».

Впрочем, депутат ЗС, генеральный директор строительной компании «Энергомонтаж» Иван Сидоренко считает, что краски сгущать не стоит, и ситуация не столь трагична. «Застройщикам и страховщикам прежде всего нужно время, чтобы адаптироваться к новым условиям», — рассуждает депутат. В свою очередь Динар Зарипов вновь напомнил о задержке с регистрацией договоров. «Счет идет на минуты. Кризис ликвидности лидирующих компаний может настать. Сейчас по факту не продажи остановились, а в целом регистрация всех действий, в том числе и ипотечных сделок, и ДДУ с привлечением аккредитивных средств, — утверждает директор по маркетингу и продажам компании «Сибакадемстрой».

По его данным, «замороженными» остаются 200–300 млн руб., которые лидеры новосибирского строительного рынка вложили в строительство. «Безусловно, конечная стоимость жилья для потребителя будет расти», — предупредил Динар Зарипов.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

Вячеслав Илюхин,
депутат Совета депутатов Новосибирска:

— Изначально законодательством было предусмотрено три варианта страхования ответственности застройщиков: банковская гарантия, которая не сработала, страховка и общество взаимного страхования. Крупные страховые компании ввиду высоких неоправданных рисков отказались от страхования застройщиков, тем не менее на рынке появилось порядка 30 компаний, при этом многие их них были созданы как раз под изменения 214-ФЗ. В результате высокой конкуренции ставка страхования упала до 0,3–0,5%.

В июле текущего года в этот закон были внесены новые изменения, которые ужесточили порядок выдачи и получения страховки. Во-первых, была введена обязательная минимальная сумма в собственном капитале страховщиков в размере 1 млрд руб., и при этом Центробанк также внес поправки, чтобы сумма страхования не превышала 300 млн руб. В Новосибирске это один небольшой дом. Понятно, что ситуацию нужно было менять, но, на мой взгляд, не таким образом. В перечне Центробанка 16 страховых компаний, который могут заниматься этой деятельностью, в том числе и ОВС, которое лоббировал депутат Госдумы Александр Хинштейн.

Из этих 16 компаний только две на данный момент принимают заявки, три компании, включая ОВС, временно их не принимают. Остальные страховщики такие услуги не оказывают вообще. Таким образом, наступает коллапс. Кроме того, закон имеет обратную силу. В случае если страховщик становится банкротом или если компанию лишают лицензии, то застройщик должен в течение 15 дней перестраховать свои договоры. И если до этого страховщики должны были приглядывать за застройщиками, то теперь застройщик должен присматривать за страховщиком и думать, а можно ли что-то в этой компании застраховать? А как же как быть с теми договорами, что уже перестрахованы?

Очевидно, что с этими изменениями обманутых дольщиков у нас только добавится. С чем боролись, на то и напоролись. Я согласен с тем, что страхование следует оставить, но все-таки особый упор я бы сделал на региональный контролирующий орган, который работает, например, и в областном министерстве строительства. Этот орган раз в год получает отчеты от застройщиков в виде банковских балансов. Но в том же микрорайоне Закаменский за 1–1,5 года появилось столько обманутых дольщиков, что сейчас не знаем, что делать. Необходимо проводить аудит организации на соответствие объемов строительства и денег, которые уже собраны. Таких аудиторов можно принять и аккредитовать в министерстве. При регулярном проведении аудита эта мера не позволит нарушениям превысить 15% от общей суммы строительства. Как раз в этом случае страховая компания легко сможет покрыть эти издержки.

Нам давно обещают переаккредитацию, а также то, что АИЖК обеспечит гарантиями строительные компании, но я не думаю, что этот закон будет долговечен. Государство у нас не готово нести ответственность за столь крупные суммы. Но пока все это только готовится, я бы просил коллег обратиться в Центробанк с просьбой наложить мораторий на решение по ограничению количества страховых компаний, чтобы они позволили выйти на рынок еще нескольким страховщикам.