Прислушается?

Застройщики Новосибирска с замиранием сердца ожидают решения мэра и публичных слушаний по новым градостроительным нормам. От этого решения зависит, продолжат ли строители вкладывать средства в такой неликвидный актив, как парковки, или все же сократят эти расходы. Пока представители строительного комплекса надеются на лучшее — на принятие мэром города нормы в 1 парковочное место на 110 кв. м., впрочем, как выяснилось, в проекте значится более скромная цифра — 80 кв. м.

Принятие новых градостроительных нормативов для Новосибирска вызвало бурное обсуждение в среде застройщиков. В свою очередь региональные нормативы приняли, как говорится, «без шуму и пыли», в то время как два года назад накал страстей вокруг предложенного коэффициента плотности застройки просто зашкаливал. Постановлением правительства Новосибирской области региональные нормативы градостроительного проектирования были утверждены в начале августа. Как сообщили корреспонденту «КС» в министерстве строительства Новосибирской области, работу по разработке данных нормативов выполнило ГУП «Областное проектно-изыскательское планировочное бюро» г. Владимира.

Отвечая на запрос, министр строительства Новосибирской области Сергей Боярский сообщил, что данные нормативы применяются при разработке местных нормативов градостроительного проектирования муниципальных образований области. Этим же документом определен минимальный размер площадок для хранения автомобилей, но какой именно, министр не уточнил.

Корреспондент «КС» поинтересовался у участников отрасли, какие именно изменения в ведение строительного бизнеса внесло постановление. Выяснилось, что никаких. «У нас была с минстроем договоренность, чтобы региональные градостроительные нормативы не вносили никаких существенных изменений, особенно учитывая существующую экономическую ситуацию. Новая редакция, в принципе, сохранила существующие положения», — отметил генеральный директор СРО НП «Строительное региональное партнерство» Максим Федорченко, который также входит в рабочую группу общественного экспертного совета по вопросам градостроительства при мэре г. Новосибирска. Генеральный директор ГК «КПД-Газстрой» Евгений Покровский также подтвердил, что никаких судьбоносных изменений для застройщиков эти нормативы не внесли.

И если принятие новых региональных градостроительных нормативов обошлось для отрасли без последствий, то с нормативами для муниципальных образований, прежде всего для областного центра, все обстоит гораздо сложнее. Обсуждения сосредоточены вокруг норм, определяющих количество парковочных мест в новостройках. Руководители строительных компаний уже не первый год сетуют на существующие нормативы. Участники рынка недовольны тем, что половина, а иной раз и целый паркинг остается пустовать. С такой проблемой сталкиваются в первую очередь компании, строящие жилье экономкласса.

«Те надземные и подземные парковки, которые приходится строить, совершенно не востребованы. И вряд ли в дальнейшем будут покупаться, — говорит генеральный директор строительной компании «Арго» Олег Мирошников. — Поэтому, какие бы нормативы ни вводили, это только приводит к удорожанию квадратного метра». Впрочем, иногда жильцы интересуются арендой парковок, но только на зимний период. Однако, как пояснил Олег Мирошников, для того чтобы сдавать в аренду парковки, их необходимо обслуживать. «Поэтому паркинг легче вообще законсервировать и не пользоваться им либо в дальнейшем перепрофилировать», — таким видит оптимальное решение застройщик.

«По существующим нормативам мы понастроили подземных парковок, а в результате материалы истрачены, деньги, которые изъяты из кредитного оборота, не работают. Мы получаем мертвый город под землей. Поэтому некоторые застройщики стали уже дарить парковки», — соглашается генеральный директор ГК «Скай групп» Владимир Литвинов.

А затраты при этом, как напоминает Максим Федорченко, строители несут следующие: себестоимость каждого подземного машино-места обходится в 400–500 тыс. руб.

Что касается количества парковочных мест, которые должен обеспечить застройщик, то сейчас, по данным департамента строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска, расчет парковочных мест для жилых домов производится в соответствии с п. 7.1 местных нормативов градостроительного проектирования города Новосибирска, утвержденных постановлением мэра от 23.07.2007 года № 563-а. В нем говорится, что на одну квартиру общей площадью более 40 кв. м должно приходиться одно машино-место, а на одну квартиру общей площадью менее 40 кв. м — 0,5 машино-места. В среднем на данный момент на одну квартиру приходится 0,7 парковки.

«Обеспеченность местами для хранения автомобилей принимается в границах земельного участка для жилых домов не менее 50% от расчетного количества. Остальные парковочные места допускается размещать в других местах с пешеходной доступностью не более 150 метров», — подчеркивают в департаменте.

Впрочем, именно эти нормативы и претерпят изменения. Над выработкой оптимальных показателей сейчас как раз и работают чиновники мэрии, проектировщики, застройщики и общественность. Как рассказал член рабочей группы общественного экспертного совета по вопросам градостроительства при мэре г. Новосибирска Максим Федорченко, в апреле прошлого года были приняты поправки в Градостроительный кодекс, и в результате наиболее обсуждаемые вопросы — плотность застройки, обеспечение парковочными местами, озеленение, строительство спортивных и детских площадок — были отнесены к правилам землепользования застройки. «А это уже другой градостроительный документ, действие которого распространяется на определенную зону, на земельный участок, — пояснил господин Федорченко. — И я считаю, что переход к регулированию внутри участка — правильное решение, оно позволяет сделать работу застройщика и всю систему документации более прозрачной для самих застройщиков, для контролирующих органов и для общественности». Таким образом, у застройщиков отпадет необходимость обеспечивать парковочные места за пределами участками, так все парковки будут нормироваться в пределах участка. Кроме того, норматив предложено рассчитывать не на квартиру, а на квадратный метр.

Владимир Литвинов утверждает, что это предложение в свое время внес именно он, руководствуясь опытом Санкт-Петербурга, где на 120 кв. м приходится одна парковка. Для Новосибирска он предложил цифру в 110 кв. м. «Мэру на данный момент проект отдали. Он пока эти вопросы отложил, но думаю, что цифры застройщиков он примет. То, что происходит на данный момент, — это путь в тупик», — уверен генеральный директор ГК «Скай групп».

Впрочем, как сообщил корреспонденту «КС» Максим Федорченко, Анатолию Локтю передали проект с другим показателем — одна парковка на 80 кв. м. «По нашим подсчетам получилось, что до этого одно парковочное место приходилось на 75 кв. м, но при этом половина располагалась на участке, а половина — за его пределами. Теперь же придомовая территория может превратиться в огромный паркинг, — опасается генеральный директор СРО НП «Строительное региональное партнерство». — Есть, конечно, вариант со строительством подземных парковок: он более разумный, но и более затратный».

Что же касается нормативов обеспеченности парковками, то Евгений Покровский считает, что квартиры в элитных домах, которые строятся в центре города, следует обеспечивать двумя парковками. «В тех же микрорайонах, где строится социальное жилье, обеспечение машино-местами должно достигать 30% от уровня заселения», — считает генеральный директор ГК «КПД-Газстрой».

Помимо парковок, другой насущной проблемой является плотность застройки. «Современное строительство требует плотной застройки. В разряженной застройке невозможно создать комфортное пространство, неэффективно открывать магазины, кафе, а также запускать комфортный общественный транспорт. Поэтому логично в центральной и околоцентральной частях делать застройку плотной. На данный момент в проекте правил прописан коэффициент 2,0, но таким образом получается, что здание выше 20 этажей вообще невозможно построить, и это уже при освоении участка в 10%. Таким образом, застройщики предлагают увеличить коэффициент до 2,5», — рассказал господин Федорченко. Евгений Покровский соглашается с тем, что коэффициент плотности застройки зависит от положения микрорайона в городе. Но, по его словам, для центральной части города желателен коэффициент 3,5, а для отдаленных районов — 4.

Кроме того, при подготовке градостроительных нормативов было предложено убрать отступы от «красных линий». «Это позволит горожанам идти по улице не вдоль заборов, а рядом с привлекательными общественными пространствами, где будут размещены кафе, магазины и так далее. Сейчас идет дискуссия по этим вопросам, и это нормально», — поясняет Максим Федорченко.

По каким правилам все-таки будут строить в Новосибирске, как уже говорилось, зависит от Анатолия Локтя. Затем 9 ноября проект градостроительных нормативов представят на общественных слушаниях, а следом на утверждение в Совет депутатов Новосибирска. Относительно же роли общественности в данных вопросах застройщики непреклонны. «Общественность следует привлекать, но исключительно в эмоционально-диалоговом режиме, так как это не профессионалы. Печь должен пекарь, а сапоги тачать сапожник», — убежден Владимир Литвинов.