Госипотека: обратный отсчет

Программа субсидирования ставок по ипотеке, рассчитанная на период с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года, перешагнула свой полугодовой рубеж. По мнению застройщиков и банкиров Новосибирска, она стала драйвером рынка новостроек: если в 2014 году процент ипотечных кредитов на квартиры в новых домах составлял 5%, то в этом увеличился до 50%. К тому же программа частично изменила структуру спроса — стало больше молодых заемщиков в категории от 25 до 35 лет. Каким видят эксперты второе полугодие реализации программы и как может изменить рынок введение аналогичного предложения на вторичное жилье — в материале «КС».

Государственная программа субсидирования ставок по ипотеке стартовала 1 марта 2015 года. Предполагаемый срок ее окончания — 1 марта 2016 года либо когда ключевая ставка Банка России опустится до 8,5% или еще ниже, сообщал ранее начальник сводного экономического управления Сибирского главного управления Банка России Евгений Хацкевич. Всего государство планирует потратить на программу 20 млрд рублей, что позволит выдать льготные кредиты на 400 млрд рублей.

Ипотечный кредит по программе субсидирования предполагает ставку не более 12% годовых, первоначальный взнос не менее 20% от стоимости приобретаемой недвижимости, срок погашения займа — не более 25–30 лет. Введены лимиты по стоимости жилья. Так, максимальная сумма субсидированного ипотечного кредита для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга составляет 8 млн рублей, для других регионов РФ, и Новосибирской области в частности, — 3 млн рублей. Требований для кредитных организаций, входящих в программу, немного. К ней может присоединиться любой банк с объемом выдачи ипотечных кредитов не менее 300 млн рублей ежемесячно. Кредитные организации, выдающие меньший объем, вправе участвовать в программе через ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК).

На текущий момент, по данным АИЖК, которые приводит управляющий филиалом «Муниципальный» банка «Открытие» Сергей Сутормин, более 40% объема выданных за период с января по июль 2015 года банками кредитов — с участием госипотеки. «После повышения ключевой ставки ЦБ до 17% годовых в начале 2015 года ипотечное кредитование фактически было заморожено. Господдержка дала шанс устранить дисбаланс между спросом и предложением, увязав интересы потенциальных заемщиков, банков и участников строительного рынка, причем не только строительных компаний, но и смежных отраслей. Эффект программы очевиден», — отмечает Сутормин.

По мнению участников финансового рынка, рынок ипотечного кредитования с запуском программы госсубсидирования заметно оживился. «За весь 2014 год «Абсолют Банк» выдал ипотечных кредитов на сумму более 49 млрд рублей. В 2015 году — более 51 млрд рублей еще до середины сентября, — говорит управляющий филиалом ФАКБ «Абсолют Банк» (ПАО) в Новосибирске Дмитрий Монастырев. — Рост портфеля ипотечного кредитования по сравнению с предыдущим годом уже составил 10%».

В новосибирском филиале банка «Открытие» на ипотечные кредиты с господдержкой приходится свыше 90% из числа одобренных банком заявок. Всего с начала года в ипотечный центр было подано 270 заявок на сумму 350 млн рублей. Портфель ипотечных кредитов банка «Открытие» в Новосибирске составляет в настоящее время 497,645 млн рублей.

В «Абсолют Банке» ипотечные кредиты на сегодня формируют 95% от всего кредитного розничного портфеля. Банк аккредитовал около 50 застройщиков, и все их объекты после завершения строительства фундамента. «Программа государственной поддержки ипотечного кредитования ясно показала, что важны проверенные годами связи между банками и застройщиками — сейчас до 80% заемщиков, желающих приобрести квартиру на первичном рынке жилья, заходят в банк через офис застройщика. И, понимая это, мы более тщательно выбираем партнеров для сотрудничества», — уточняет Дмитрий Монастырев.

Основным требованием, которое предъявляют банки к застройщикам, является работа в соответствии с 214-ФЗ. «Мы анализируем документы: проектную декларацию, разрешение на строительство, проверяем информацию о застройщике и его репутации — в каких проектах он участвовал, были ли судебные споры, как соблюдались сроки строительства», — подчеркивает господин Монастырев. По совокупности всех этих факторов принимается решение об аккредитации.

«Обязательная аккредитация — как правило, с этапа котлована — проводится банком во избежание рисков недостроя или несвоевременного ввода жилья в эксплуатацию. Основное требование, предъявляемое к партнерам, — объем сданного жилья за последние пять лет, который должен составлять не менее 50 тысяч кв. метров», — добавляет Сергей Сутормин.

Драйвер рынка

Как отмечают застройщики, с момента запуска программы господдержки доля ипотечных сделок существенно возросла.

«Сейчас в структуре продаж компании «Сибакадемстрой» доля ипотеки составляет более 60%, в 2014 году — 50%. На этот показатель оказали влияние господдержка и совместные программы с банками-партнерами», — рассказывает директор по маркетингу и продажам компании «Сибакадемстрой» Динар Зарипов.

В частности, в мае «Сибакадемстрой» первым подписал соглашение с «Абсолют Банком» о предоставлении ипотеки по льготной ставке. «Такие условия распространяются на все объекты, которые реализует застройщик», — уточнил Динар Зарипов.

В ЗАО «Строитель» доля ипотечных сделок увеличилась к аналогичному периоду 2014 года на треть. «Проникновение ипотечных кредитов в общий объем продаж ЗАО «Строитель» составляет 67% от общего объема сделок. На долю ипотеки с господдержкой приходится 95,5% от общего объема сделок с ипотекой», — отмечает руководитель направления ипотечных сделок ЗАО «Строитель» Борис Половников. Компания работает с пулом из порядка 20 банков-партнеров.

По сравнению с I кварталом 2014 года доля ипотечных сделок в ООО «ДСК КПД-Газстрой» выросла с 38% до 77%. «С IV квартала 2014 года к I кварталу 2015 года наблюдалась динамика сначала с 38% до 20%, а затем, после внедрения программы госипотеки, до 77% в общей структуре продаж», — говорит начальник отдела маркетинга ООО «ДСК КПД-Газстрой» Ольга Дорохова. Доля ипотеки с господдержкой в структуре ипотечных сделок в компании составляет свыше около 90%, остальная часть приходится на военную ипотеку. В целом же доля ипотеки в ООО «ДСК КПД-Газстрой» на данный момент стабильно держится в районе 70–80%.

По мнению Бориса Половникова, госипотека — драйвер рынка новостроек. «Основываясь на многолетнем опыте, можно утверждать о существовании психологического барьера по ипотеке. Это величина уровня 12% годовых. При преодолении этого барьера большинство людей откладывают решение жилищного вопроса, что влечет сжатие рынка. Поэтому наличие такой программы, на мой взгляд, весьма эффективный способ поддержки строительной отрасли», — отмечает Половников.

Разделяет данную точку зрения и Дмитрий Монастырев: «Эффективность программы господдержки ипотеки переоценить сложно. Без нее встал бы не только банковский сектор в рознице, а прежде всего строительный, что привело бы к плачевным последствиям, повторению ситуации 2009 года».

Программа господдержки, по словам Монастырева, смогла радикально изменить рынок ипотечного кредитования и повлиять на продажи недвижимости, как в Сибири, так и в целом по стране: «Если в 2014 году процент ипотечных кредитов на квартиры в новостройках составлял 5%, то с июля 2015 года он увеличился до 50%. Важным фактором стала адекватная ставка».

Однако суммы максимального кредита, которая сейчас для регионов составляет 3 млн рублей, по мнению Бориса Половникова, недостаточно для приобретения объектов недвижимости с большим числом комнат, и многие потенциальные покупатели новостроек ждут продажи старых квартир. «Дополнительно повысило бы привлекательность программы снижение минимального первоначального взноса, до уровня хотя бы от 10%. Так, ЗАО «Строитель» совместно с банком-партнером разрабатывает механизм снижения уровня первоначального взноса и уже сейчас предварительно изучает спрос по этой программе», — добавляет Половников.
Ольга Дорохова считает, что в еще большей степени оживлению рынка помогло бы совмещение условий по госипотеке с возможностью внести первоначальный взнос материнским капиталом, реализовать ипотеку без первоначального взноса либо с рассрочкой первоначального взноса, поддержать продажи вторичного жилья в ипотеку, так как рынки вторичного и инвестиционного жилья довольно тесно связаны.

Относительно текущего уровня продаж показатели разных застройщиков отличаются: в «Сибакадемстрое» отметили «КС», что он держится на уровне 2014 года, явного спада нет, в ЗАО «Строитель» — текущие объемы продаж выше показателей прошлого года, в ГК «Стрижи» — увеличение продаж более, чем на 50%, а в ООО «ДСК КПД-Газстрой» — снижение относительно 2014 года составило около 25%, но «план на текущий год изначально был составлен, исходя из данных объемов спада рынка после гиперактивности».

«По-прежнему высока доля региональных сделок с клиентами из Барнаула, Томска, Новокузнецка, Кемерова, Якутии, — рассказывает Динар Зарипов. — Что касается структуры спроса, мы отмечаем высокий спрос на квартиры серии «Модерн» («однодвушки» и «двухтрешки»). Это полноценные одно- и двухкомнатные квартиры с большой кухней-гостиной».

В ООО «ДСК КПД-Газстрой» также подчеркивают, что все больше покупателей переориентируются на более дешевое жилье, а также сокращают «аппетиты» по количеству комнат.

Изменился за последний год и портрет заемщика. В «Абсолют Банке» отмечают, что увеличился процент молодых семей, и в целом стало больше молодых заемщиков в категории от 25 до 35 лет.

«Молодые клиенты стали «смелее» в своих ожиданиях: да, по-прежнему на первом месте по популярности однокомнатные квартиры, но стало больше заявок на двух- и трехкомнатные квартиры. Программа государственного субсидирования процентной ставки «открыла шлюзы» для сделок: у потенциальных покупателей было только желание, а теперь появились возможности. Встречные шаги делают и многие застройщики: понимая, что программа ипотеки с господдержкой не бесконечна, они стимулируют спрос, дополнительно снижая ставку на весь срок кредитования за свой счет, порой до рекордных 9,5%», — добавляет Дмитрий Монастырев.

Курс на «вторичку»

По мнению господина Зарипова, на рынке сейчас наблюдается вторая волна покупательской активности: «На фоне нестабильности на валютном рынке и обесценивания рубля люди выводят средства с депозитов и инвестируют в жилье. Точного прогноза, что произойдет с курсом к концу 2015-го и в начале следующего года, никто сегодня предсказать не может. Скорее всего, кардинальных изменений не произойдет. Тогда как недвижимость в цене будет расти».

Играет роль и тот факт, что ипотека с господдержкой — инструмент, который будет доступен только до марта 2016 года. «В совокупности с традиционной сезонной активностью это может вызвать ажиотаж, — считает директор по продвижению и рекламе компании ЗАО «Строитель» Сергей Смоликов. — К концу года наиболее ликвидный ассортимент новостроек в высокой стадии готовности существенно сократится».

В «Абсолют Банке» также ожидают увеличения спроса на ипотеку. «Во-первых, этот период всегда отличается максимально высокой активностью заемщиков, могу предположить, что люди хотят войти в новый год с новым жильем, — рассуждает господин Монастырев. — Во-вторых, завершение программы госсубсидирования — действительно уже не за горами. Продолжительные новогодние каникулы, короткий февраль — а там и 1 марта 2016 года, то есть финал. Да, все чаще звучат предположения, что программа госсубсидирования может быть продлена, но произойдет ли это — еще вопрос. Если нет, то, вероятно, ставки по квартирам на первичном рынке сравняются со ставками на вторичное жилье и составят порядка 13,5–14,5%».

Что касается прогноза развития ситуации до конца года по «вторичке», Ольга Дорохова не исключает, что вместо активизации нынешней осенью на рынок недвижимости может прийти фаза стагнации: «В зоне наибольших рисков — переоцененная «вторичка», стоимость которой может снизиться в рублях до 25% от первоначальной цены к концу года, отсутствие доступной ипотеки на вторичное жилье и рекордный объем строительства жилой недвижимости, планируемый к вводу в 2015 году в Новосибирской области». Это, по мнению госпожи Дороховой, повлечет за собой неизбежный демпинг и следующий виток падения стоимости «квадрата», а также обратную воронку цены, при которой стоимость на введенное жилье ниже стоимости на данное жилье на этапе котлована.

Поправить ситуацию, по мнению участников рынка, может механизм предоставления льготной ипотечной ставки на покупку вторичного жилья, который прорабатывается на данный момент на уровне Минстроя и Минфина. «Программа в первую очередь поддержит тех, кто продает квартиры на вторичном рынке, чтобы купить в новостройке, — говорит Сергей Смоликов. — Рынок сможет развиваться пропорционально: сейчас лидирующие позиции в структуре спроса занимают мелкие квартиры, которые люди покупают от безысходности. Это идет вразрез со структурой потребностей. Рынки новостроек и вторичного жилья достаточно тесно связаны. Доступная ипотека на «вторичку» даст механизм удовлетворения потребности в улучшении жилищных условий».

Аналогичной точки зрения придерживается Сергей Сутормин: «В случае принятия правительством решения о распространении госпрограммы и на вторичный рынок он в определенной степени будет реанимирован, пусть и для одного сегмента — для приобретающих жилье в новостройке. Оценить же полномасштабный эффект от мер господдержки можно будет на горизонте одного года, когда завершится действие программы льготного субсидирования», — считает господин Сутормин.
В любом случае, «если есть возможность воспользоваться сложившейся благоприятной ситуацией на рынке, то лучше не упускать шанс, — уверен Дмитрий Монастырев, — ведь расчет очевиден: чем ниже процент по ипотеке, тем проще ее выплачивать».

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

ИГОРЬ БЕЛОКОБЫЛЬСКИЙ, генеральный директор ГК «Стрижи»:

— Структура потребительского спроса начала меняться в 2011 году. Ранее все было довольно просто, и для львиной доли покупателей решающим фактором являлась цена. После он начал переформировываться. Откровенное дисконтирование уже не убеждает клиента и попытка привлечь ценой уже не получает должного и ожидаемого отклика. Недавний пример поглощения одного авиаперевозчика другим очень наглядно демонстрирует, что дисконтирование – путь в пропасть. Все больше покупателей стали обращать внимание на инфраструктуру, наполнение товара, на тех застройщиков, которые предлагают не только ценовые преимущества, но и качественно другой товар по наполнению. За три года довольно четко обрисовались девелоперы, которые могут выйти на рынок с таким предложением. Рынок очень живо отреагировал на них, и с 2014 года началось тотальное изменение структуры потребительского спроса, а нынешний кризис очертил его еще более четко и закрепляет этот тренд.

Ипотека с господдержкой стала решающим фактором для поддержания отрасли. Это один из немногих случаев, когда правительство приняло точное, четкое решение, которое сработало лучше, чем того можно было ожидать при самых оптимистичных прогнозах. Конечно, рынок просел, но снижение благодаря этому инструменту прошло плавно, без всяческих потрясений и схлопывания рынка как такового.

Немного держит в напряжении тот факт, что программа ограничена во времени. Но велика надежда, что ее продлят, потому как она сработала на твердую пятерку, доказав свою эффективность.