Парковки: «головная боль» застройщиков или необходимость?

В Новосибирске новостройка с полупустым подземным паркингом сегодня не редкость, особенно в экономклассе. Не располагая достаточными финансовыми ресурсами — а стоимость парковки сейчас оценивается в сумму от 450 тысяч рублей до 1,6 млн рублей, — месту в подземном паркинге жильцы предпочитают дворовую зону. В случае с бизнес- и элитным сегментами спрос на машино-места более высок. Считают ли застройщики актуальным вопрос снижения обязательных норм по обеспечению возводимых жилых зданий парковками в Новосибирске и какие необычные подходы применяются для решения данного вопроса — в материале «КС».

 По итогам 2014 года на территории Новосибирской области было зарегистрировано 1 094 547 автомототранспортных средств, что больше, чем в начале 2013 года, на 10,8%. При этом число автомобилей в регионе продолжает расти, несмотря на экономическую ситуацию.

Согласно данным департамента строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска, в настоящее время расчет парковочных мест для жилых домов производится в соответствии с п. 7.1 местных нормативов градостроительного проектирования города Новосибирска, утвержденных постановлением мэра от 23.07.2007 года № 563-а. В нем говорится, что на одну квартиру общей площадью более 40 кв. метров должно приходиться одно машино-место, а на одну квартиру общей площадью менее 40 кв. метров — 0,5 машино-места.

«Обеспеченность местами для хранения автомобилей принимается в границах земельного участка для жилых домов не менее 50% от расчетного количества. Остальные парковочные места допускается размещать в других местах с пешеходной доступностью не более 150 метров», — подчеркивают в департаменте.

В случае проектирования и строительства жилых домов со встроенными, встроено-пристроенными, подземными автостоянками не менее 15% от расчетных 50% размещаемых в границах земельного участка автостоянок предусматриваются открытыми на придомовой территории.

«Доля вакантных мест на парковках в Новосибирске сегодня достаточно велика — практически во всех новостройках есть непроданные места. До сдачи дома парковки приобретаются мало, в массовом порядке их покупают уже после сдачи, — рассказывает специалист по новостройкам агентства недвижимости «Квадротека» Олег Исаев. — Парковки — это «головная боль» строителей. Они не могут не построить (не запланировать) парковочных мест — мэрия не выдаст разрешения на строительство. Парковку можно запланировать наземную — тогда нужно брать больше земли, и, соответственно, больше заплатить за участок — либо подземную, что тоже весьма затратно. Создать масштабное подземное сооружение, которое выдержит большие нагрузки, — это сложно и дорого. И застройщики не лукавят, когда говорят, что продают парковки практически по себестоимости».

 От 450 тысяч и выше

Цены на парковочное место в новостройках Новосибирска начинаются от 450 тысяч рублей и способны превышать отметку в 1 млн рублей.

«Например, в строящемся доме по улице Державина сейчас предлагаются парковочные места, которые стоят как студия в новостройке экономкласса, — 1 млн 600 тысяч рублей. Однако, несмотря на такие цены, уровень продаж в элитных объектах достаточно высок, — считает руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд» Григорий Якобсон. — Доля новостроек, в которых предусмотрена специальная подземная или отдельно стоящая наземная парковка, невелика — такой подход характерен для жилья бизнес- и премиум-класса, а в Новосибирске в основном строится жилье экономкласса. Там парковочные места отдельно не строятся и не продаются: застройщики просто предусматривают площадки под парковку рядом с домами».

Если рассматривать сданное жилье, по данным агентств недвижимости, самое дорогое предложение на данный момент — парковочное место, рассчитанное на один автомобиль, в элитном доме на улице Ермака. Его стоимость составляет 3,6 млн рублей, а площадь — 24 кв. метра. Ежемесячное обслуживание места варьируется в зависимости от сезона от 600 до 1500 тысяч рублей. В жилом комплексе бизнес-класса «Кедровый», к примеру, на запрос «КС» сообщили, что обслуживание машино-места составляет около 700 рублей в месяц, в стоимость входят уборка стоянки, обслуживание систем приточно-вытяжной вентиляции, дымоудаления и пожарной сигнализации.

На втором месте по стоимости — парковочное место на улице Чаплыгина за 3 млн рублей, на третьем — на улице Серебренниковской стоимостью 2,6 млн рублей. Наибольшая доля предложений по продаже (как в новостройках, так и в сданных домах) на текущий момент сосредоточена в Ленинском, Центральном и Заельцовском районах Новосибирска.

Помимо класса объекта, стоимость парковки, по мнению Олега Исаева, также зависит и от удобства для потребителя: «На нижних этажах дешевле, дальше от въезда — еще дешевле. Если парковка расположена так удачно, что заехать сможет «любая блондинка», место будет стоить дороже. Дешевле всего стоят места «уровня Шумахер» — далеко, неудобно, и заруливать непонятно как. Мало кто из застройщиков закладывает сегодня 100%-ную обеспеченность подземными парковками (по месту на каждую квартиру), стараются просто уложиться в норматив. Потому что предвидят сложности с реализацией. Если в доме есть наземные, «гостевые» парковочные места, то люди предпочтут парковать машину там. На газон поставят. Это и менталитет, и экономика настоящего момента вместе взятые».

Как объясняет руководитель сектора продаж компании «Сибакадемстрой» Денис Гузенко, стоимость парковочного места формируется исходя из экономики проекта: «Наибольшая покупательская способность наблюдается на данный момент в центральной части города, где вопрос с парковками наиболее актуален. Здесь застройщики чаще всего реализуют проекты с подземным паркингом. Стоимость парковочного места в этой локации составляет от 700 тысяч рублей».

В качестве примера господин Гузенко приводит собственные объекты компании: кварталы «На Декабристов», «Панорама» и жилой район «Европейский берег». «В них мы реализуем подземный и заглубленный паркинг. Продажи в соотношении жилье/паркинг в этих проектах сбалансированы и соответствуют нашим планам. В первой очереди квартала «На Декабристов» 80% парковочных мест были проданы до сдачи дома и 20% — в течение полугода после его ввода в эксплуатацию. Во второй очереди, например, хорошее соотношение количества квартир (166) и паркинга (192). В первой очереди квартала «Панорама» все парковочные места уже проданы», — добавляет Гузенко.

При этом, как отмечает Денис Гузенко, у компании «Сибакадемстрой» нет высоких ожиданий относительно продаж паркинга: «Это дополнительная и естественная опция для наших клиентов. Мы понимаем, как это необходимо, и поэтому создаем, где это возможно, подземный паркинг — это вопрос не только удобства, но и безопасности для покупателя».

Директор по реализации жилых комплексов «Европейский», «Гринвилл» и «Ясный берег» Елена Астахова добавляет, что еще одним фактором, определяющим конечную стоимость парковки, является уровень доходности, достигаемый тем или иным застройщиком. «Мы стараемся придерживаться разумной политики при установлении цены: в объектах экономкласса машино-место стоит меньше, чем в объектах повышенной комфортности. Но в целом стоимость парковки не зависит от цены квартиры. Даже в домах экономкласса стоимость подземной парковки может доходить до трети цены квартиры, так как затраты на ее строительство не дают возможности устанавливать ее ниже», — говорит Елена Астахова.

В собственных проектах компании — городе-парке «Ясный Берег» — пока нет в реализации платных парковок, они идут в следующих очередях строительства. В жилом комплексе «Гринвилл» средняя стоимость квартиры составляет 2,7 млн рублей, а парковка, по словам Елены Астаховой, — от 500 тысяч рублей.

Есть в Новосибирске также и застройщики, которые обязывают покупателей приобретать парковочные места. Так, к примеру, поступает «Кварсис» в доме на улице Семьи Шамшиных и ИСК «Русь» в жилом комплексе «Кедровый» (в случае если у покупателей уже есть автомобиль или планируется в ближайшее время). «В «Кедровом» нам приходится продавать подземные парковки по себестоимости, только потому, чтобы выдержать концепцию комплекса «дом в парке» — когда все автомобили собственников жилья спрятаны под землей, а территория отдана под аллеи, пруды и озеленение. К стоимости жилья стоимость машино-мест абсолютно не привязана», — объясняет финансовый управляющий ИСК «Русь» Алексей Рыбаков.

Кроме этого, застройщики сегодня ищут разные подходы к формированию парковочного пространства, используя в том числе новые технологии. «В жилом комплексе «Оазис» будет многофункциональный четырехэтажный паркинг корейского производства на 530 парковочных мест, точнее, парковочных ячеек, — рассказывает Олег Исаев. — Машина заезжает на площадку перед лифтом, а на место ее загружает уже автомат. Также по запросу автомат будет ее «выдавать». Процесс загрузки занимает не больше пары минут. Эти места (ячейки) стоят около 500 тысяч рублей, но застройщик готов сдавать их также в аренду. Это будет первая в Новосибирске автоматическая парковка в новостройке, до этого строились только общественные. Таким образом, паркингом смогут пользоваться все жители жилого комплекса, а не только жильцы конкретного дома».

 «Норма правильная, но пользы от нее никакой»

По мнению директора по продвижению и рекламе компании ЗАО «Строитель» Сергея Смоликова, парковки, безусловно, нужны, но в экономпроектах люди зачастую жестко ограничены суммой денег. «Нередко денег не хватает даже на квартиру, не говоря уже о парковках. Но не строить их мы не можем по нормам. И получается, что при наличии непроданных машино-мест, жильцы паркуются на газонах и детских площадках. То есть норма правильная, но реально пользы от нее никакой, только затраты застройщика в неликвидный актив. В бизнес-сегменте и выше парковки, на мой взгляд, востребованы», — говорит Смоликов.

В департаменте строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска «КС» сообщили, что для внесения изменений в местные нормативы градостроительного проектирования города Новосибирска, утвержденные постановлением мэра от 23.07.2007 года № 563-а и в решение Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 «О правилах землепользования и застройки», направленных на улучшение ситуации с парковочными местами, создана рабочая группа, в состав которой входят представители общественности, застройщиков, проектировщиков, а также представители органов местного самоуправления. Однако на данный момент каких-то конкретных шагов с ее стороны не выработано.

«Вопрос снижения обязательных норм по обеспечению возводимых жилых зданий парковками в Новосибирске является, несомненно, важным и актуальным. Таким он и должен быть, наверное. Конечно, нужно регламентировать, задавать необходимые нормы. Но в будущем рынок и конкуренция уравняют, приведут к естественной норме создания проектов, где есть все необходимое. Безусловно, каждому из нас хочется жить в доме, где есть паркинг и двор без машин», — рассуждает Денис Гузенко.

Категоричен в данном вопросе Алексей Рыбаков: «Снижение обязательных норм по парковкам, на мой взгляд, недопустимо, необходимо, наоборот, ужесточить сами нормы и параллельно усилить контроль их выполнения, так как не все застройщики сегодня их добросовестно выполняют».

К тому же, как отмечает Денис Гузенко, ценность парковочных мест, несомненно, будет с каждым годом только возрастать. «Это связано и с увеличением автомобилей, и в целом с предпочтениями клиентов и высокими требованиями к безопасности и комфорту. Как правило, через 1–2 года после сдачи объекта, когда дом полностью заселен, актуальность парковочных мест становится еще выше, поэтому вопрос приобретения парковочного места целесообразно решать по мере возможностей вместе с приобретением квартиры на этапе строительства дома», — заключает Гузенко.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

Сергей Дьячков, управляющий партнер DSO Consulting:

— На мой взгляд, вопросы стоимости парковочных мест — противостояние капиталистической жадности застройщиков (рано или поздно они будут снижать цены продаж парковочных мест, это неизбежно) и известной потребительской жадности покупателей квартир.

Нормативы обеспеченности строящихся домов парковочными местами в Новосибирске появились не вчера и не за один день. Критики существующей системы, вероятно, не  анализируют тот факт, что стимулирование развития жилищного строительства было одним из главных приоритетов в деятельности мэрии Новосибирска времен Владимира Городецкого. Уменьшение нормативов обеспеченности парковочными местами стимулировало это развитие. Так что дело тут не только в пресловутом «лобби застройщиков», но и в некотором общественном согласии относительно возможности снижения этого административного барьера для отрасли.

Кроме того, надо отчетливо понимать, что ответственный потребитель, выбирая квартиру, думает и о том, где он будет ставить на ночь свой автомобиль. Об этом, конечно же, не думают люди, совершающие так называемые «инвестиционные», то есть спекулятивные покупки жилья. На рынке ведь достаточно разнообразных предложений, а удобство вообще-то стоит денег. К примеру, хочешь жить в центральной части города — терпи соответствующие неудобства либо трать соответствующие деньги. Может быть, моя позиция жестковата, но я сам не живу ни в окраинном гетто, ни в неудобном для меня историческом центре, а во дворе моего многоквартирного дома тоже сложилась постоянная бесплатная парковка автомобилей жильцов.

Разумные парковочные решения предлагает ряд девелоперов, комплексно осваивающих территории, в частности, ГК «Стрижи» и «Сибакадемстрой».

Огороженная придомовая территория, плоскостная парковка за границей этой территории — и «парковочной» проблемы нет.