Убьет ли отмена долевого строительства потребительскую жадность?

Над существованием схемы долевого строительства нависла угроза. В правительстве РФ рассматривается возможность полного отказа от продажи жилья на ранней стадии строительства к 2020 году. В результате принятия этих поправок к ФЗ-214 об участии в долевом строительстве количество новосибирских застройщиков может уменьшиться на 20%, а стоимость жилья для конечного потребителя вырасти, по разным оценкам экспертов, от 15% до 35%. Также нововведения чреваты всплеском нелегальных сделок.

В Москве на совете при президенте РФ 24 июля обсуждались вопросы о мерах по увеличению объемов жилищного строительства, повышению доступности жилья и реализации программы специального ипотечного кредитования.

На совещании также поднимали вопрос об усилении контроля по привлечению средств граждан в долевом строительстве. Первый вице-премьер Игорь Шувалов поддержал предложение губернатора Московской области Андрея Воробьева разработать изменения в 214-ФЗ об участии в долевом строительстве. Он поручил создать при Минстрое России рабочую группу по подготовке предложений по изменению законодательства. «Изменения в 214-ФЗ нужно принять в осеннюю сессию», — процитировала пресс-служба министерства строительства и ЖКХ РФ Игоря Шувалова. В рабочую группу, которую возглавит замглавы Минстроя России Наталья Антипина, также войдут представители банковского сообщества и застройщиков.

По словам наблюдателей, речь в данном случае шла об упразднении долевого строительства с 2020 года. Эта тема поднимется не впервые, о перспективе перехода на новую систему еще в прошлом году говорил и сам министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень. Таким образом, уже со следующего года может начаться переходный период, когда финансирование строительства будет осуществляться через спецсчет в банке, под гарантию кредитной структуры.

На данный момент долевое строительство позволяет застройщику привлекать средства от клиентов для строительства на любой его стадии, в свою очередь покупателям, которые вкладываются, например, на стадии котлована позволяет экономить порядка 20–40%. Оборотная сторона медали — всего в России на данный момент насчитывается порядка 70 тыс. обманутых дольщиков. В Новосибирской области эта цифра составляет около 4 тыс. человек. Последние несколько лет в регионе вводится более десятка проблемных объектов, по итогам 2014 года в области ввели 13 домов, в 2015-м планируется ввести 14. На данный момент всего долгостроев в регионе насчитывается 46.

В результате тех изменений, которые обсуждались на последнем совете при президенте, было предложено с 1 января 2016 года между покупателем, банком и застройщиком заключать трехсторонний договор. Согласно ему, деньги дольщиков должны будут поступать на спецсчет в банке, и уже из банка направляться на проектное финансирование. По мнению разработчиков проекта, эта мера позволит финансировать полную стоимость проекта и завершить его в срок.

Также новые правила предусматривают замену страхования гражданской ответственности застройщика на банковскую гарантию, что перекладывает риски застройщиков на банки.

Новосибирских застройщиков такая перспектива пугает. Из крупных строительных компаний известно, что только ИСК «Русь» не привлекает средства дольщиков на ранних стадиях строительства, а также «Дискус-Плюс» не работает по ФЗ-214, но при этом привлечение  денег осуществляет посредством жилищно-строительных кооперативов. По данным DSO Consulting, не менее 80% строящегося неиндивидуального жилья в Новосибирской области строится с применением долевого  участия покупателей.

С отменой долевого строительства перспектива развития отрасли действительно вырисовывается неважной, если учесть, что, например, у одного из крупнейших застройщиков города — СП ООО «Сибакадемстрой» — 95% квартир приобретаются до сдачи дома в эксплуатацию. Как пояснил корреспонденту «КС» директор по маркетингу и продажам компании «Сибакадемстрой» Динар Зарипов, 30% от общего числа квартир покупают на стадии котлована, 50% — на этапе «коробки» и отделочных работ, 15% — на финальной стадии, и только 5% — в период ввода в эксплуатацию. При этом доля средств участников долевого строительства составляет порядка 30–40%. «Соответственно, если отрасль лишится этого источника финансирования, нагрузка ляжет на компанию», — говорит Динар Зарипов. Для самих покупателей отказа от продажи квартир на этапе строительства обернется тем, что покупка жилья станет возможной только по его конечной цене, которая на 30–40% выше, чем стоимость жилья на начальной стадии строительства. Кроме того, в случае упразднения «долевки» произойдет удорожание и себестоимости жилья в среднем на 30%. Такую же цифру называют директор по коммерции и развитию «ДСК КПД-Газстрой» Кирилл Покровский и корпоративный директор строительного концерна «Сибирь» Валентина Червова. Помимо этого, Валентина Червова также прогнозирует и увеличение платежей потребителей  по ипотечным выплатам. 

«Во-первых, застройщик будет вынужден закладывать в цену квартир стоимость кредитных ресурсов, привлекаемых в банках. А они у нас далеко не дешевые. Во-вторых, с рынка уйдет большое количество застройщиков, что приведет к снижению конкуренции и как следствие, к повышению цены. В глобальном экономическом аспекте государственный бюджет лишится серьезных налоговых поступлений», — объясняет причину повышения Кирилл Покровский. Также он прогнозирует и рост банковской ставки.

Говоря о развитии конкуренции, в «Сибакадемстрое» прогнозируют, что на рынке останутся только крупные и надежные компании с высокими компетенциями в области финансового управления. «По нашим оценкам, рынок Новосибирска будет держаться на 5–7 компаниях», — добавляет в свою очередь Динар Зарипов. Поэтому готовящиеся изменения к ФЗ-214, по его мнению, действительно приведут к сокращению долгостроев.

При этом директор по маркетингу и продажам компании «Сибакадемстрой» отмечает, что на данный момент ДДУ — это наиболее прозрачная и безопасная схема покупки квартиры в новостройке. «В то же время на фоне ситуации с долгостроями в нашей стране изменения, которые могут произойти в схеме продажи квартир, — мера, необходимая в вопросе решения этой проблемы и защиты прав дольщиков. Одним из инструментов защиты прав дольщиков может стать обязательное привлечение проектного финансирования в реализацию проектов. Схема «проектного плеча», на наш взгляд, является необходимой и достаточной мерой. Банки тщательно осуществляют проверку компании: проводят анализ финансового состояния застройщика, смотрят заявленный бизнес-план, его эффективность, легитимность исходно-разрешительной и проектной документации, а также наличие техусловий для подключения домов к ресурсам. В последующем сюрвейер или строительный аудитор банка на ежемесячной основе отслеживают целевое использование бюджета, ход строительства объектов, а ответственные кредитные специалисты — темпы продаж», — предполагает Динар Зарипов, считая, что наличие проектного финансирования сократит риски покупки жилья на начальной стадии строительства.

По мнению Кирилла Покровского, для борьбы с недобросовестными застройщиками необходимо внедрить более серьезную и жесткую систему государственного регулирования и контроля компаний, которые вновь появляются на рынке или не справляются со своими обязательствами.

«Если не будет предпринято никаких кардинальных мер по резкому снижению стоимости заемных ресурсов, как для застройщиков, так и для населения, то объем ввода жилья после проведения этой реформы упадет, доступность уменьшится, как и общая платежеспособность населения», — рассуждает корпоративный директор строительного концерна «Сибирь». Из-за перераспределения основной части прибыли в банковский сектор и максимального сокращения издержек для строительной отрасли, в том числе и стройиндустрии, нововведения обернутся сокращением количества рабочих мест, считает собеседница «КС».

Глава комитета по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам Законодательного собрания Новосибирской области Николай Мочалин о такой перспективе узнал только от корреспондента «КС». Пользы для покупателей он в этом не увидел, предположив, что инициаторами данного решения движут другие мотивы. «На мой взгляд, все законодательные новеллы за последние многие-многие годы ничем хорошим не заканчивались. Мне сложно поверить, что это забота о гражданах России, начиная с программы «Доступное жилье», когда людей сделали рабами ипотеки, и заканчивая дележом энергетики». Вопрос обманутых дольщиков, по мнению депутата, следует решать, соблюдая закон и применяя Уголовный кодекс. «Нарушителей необходимо сажать с конфискацией имущества», — убежден Николай Мочалин.

«Реформа выгодна банкам, так как одновременно они смогут кредитовать и застройщика, и покупателей квартир, создавая себе, таким образом, двойной поток прибыли», — считает Валентина Червова.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

Сергей Дьячков, управляющий партнер DSO Consulting:

— Очень важно понимать, что цены продаж строящихся квартир регулируют не застройщики и не себестоимость строительства, а рынок, то есть соотношение спроса и предложения. Динамика средних цен рынка может быть и нисходящей, если на рынке кризис перепроизводства, то есть имеет место превышение объема предложения над объемом потребностей возможных конечных покупателей. Ко всему прочему, во времена кризиса происходит отток спекулянтов с рынка, а их действия всегда усиливают амплитуду колебаний объемов рынка. Другое дело, что застройщиков, скорее всего, станет меньше, поскольку банковские гарантии и банковские кредиты будут доступны не всем строительным компаниям, да и, вообще говоря, на это дело пойдут далеко не все банки. В случае отмены долевого строительства количество реальных застройщиков в Новосибирской области может уменьшиться как минимум на 20%.

Исходя из этого соображения, конечно, надо предполагать, что цены продаж будут находиться под давлением снизу ввиду уменьшения объема предложения.

Есть и еще одно соображение. Поясню на примере. Допустим, готовая квартира некоего комплекса будет стоить 50 тыс. рублей за кв. метр. Застройщик продает ее на ранней стадии, например, по 40 тыс. рублей за кв. метр. 10 тыс. рублей с «квадрата» (25% от состоявшейся цены продажи) — это «упущенная выручка» застройщика, и она же — фактически цена кредита, который застройщик берет у покупателя. Если комплекс строится два года, то легко посчитать реальную ставку такого кредита — около 12,5% годовых. В действительности подобные реальные ставки бывают и на уровне 20% годовых, что вообще-то сопоставимо с действующими ставками банковских кредитов. То есть в идеальном случае просто произойдет замещение кредитов, получаемых от потребителей, на банковские кредиты. К тому же сильнейшие застройщики с самого старта строительства продают свои квартиры по ценам, близким к ценам готовых квартир. Но такие строительные компании уже обласканы банками, поскольку являются относительно надежными заемщиками. То есть, повторю, влияние сугубо рыночных факторов — возможного уменьшения объемов предложения — будет стимулировать рост цен, но я не вижу одномоментного роста средних цен из-за введения новых правил более чем на 15%.

На строительном процессе возможные поправки могут отразиться следующим образом. Если речь идет о сроках возведения объектов, то они в целом по рынку ускорятся ввиду ужесточения обязательств заемщиков-застройщиков. Если речь идет об объемах строительства жилья — они могут снизиться в первый год после ввода новых правил, но, опять же, надо учитывать конъюнктуру. На повышательной волне рынка суммарный эффект от ввода новых правил и конъюнктурных колебаний может оказаться вовсе незаметным, на понижательной волне такой суммарный эффект может снизить объемы ввода не менее чем на 30%.

Формально в итоге реформации рынка обманутых дольщиков не станет, потому что дольщиков не станет вовсе. Но вот важный момент: откажется ли покупатель от возможности приобрести будущее жилье на ранней стадии его строительства, но по более низкой цене? Иными словами, убьют ли новые правила потребительскую жадность? Сдается мне, что нет — следовательно, мы рискуем получить нелегальные сделки долевого участия, замаскированные, например, под договоры займа. Такие риски, конечно, возрастают.

На сайте салона «Атмосфера» atmosferaprofi.ru Вы можете ознакомиться с эксклюзивными решениями по оформлению ванной и других помещений с помощью керамогранита и плитки.
Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@ksonline.ru или через наши группы в Facebook и ВКонтакте
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ