Плюс в планировке

Несмотря на сложившуюся экономическую ситуацию и замедляющийся спрос на недвижимость, новосибирские риелторы констатируют, что спросом начали пользоваться квартиры с планировкой формата «плюс». С новым явлением, «выросшим» из студии, и предложениями застройщиков знакомился корреспондент «КС».

На расширение

Как риелторы, так и чиновники еще по итогам 2014 года констатировали смещение предпочтений покупателей в сторону более просторных квартир. Согласно данным управления архитектурно-строительной инспекции (УАСИ) мэрии Новосибирска, в 2013 году в городе ввели в эксплуатацию 20,6 тыс. квартир, что на 11% больше, чем в 2012 году, при этом 63% составили однокомнатные квартиры, 24% — двухкомнатные, «трешек» ввели 11%. Соответственно, 2% пришлось на долю многокомнатных квартир.

В 2014 году пропорции уже изменились. Во-первых, количество введенных квартир в целом увеличилось с 20,6 тыс. до 21,9 тыс. Кроме того, в прошлом году однокомнатные и квартиры-студии составили уже 52% (-11 п. п.), существенно — с 24% до 31% — нарастили свою долю «двушки», 15% составили трехкомнатные и 2% пришлось на многокомнатные квартиры (на уровне 2014 года).

В рамках заседания президиума мэрии по итогам строительного 2014 года начальник УАСИ Анатолий Мотыга подметил, что доля небольших, то есть однокомнатных и квартир-студий остается высокой, но пропорции постепенно смещаются в сторону более комфортных квартир с большим количеством комнат.

В свою очередь в новосибирских агентствах недвижимости продолжают фиксировать спрос на однокомнатные квартиры, выявляя, впрочем, при этом новую тенденцию.

«Традиционно на первичном рынке своего покупателя быстрее находят однокомнатные квартиры и квартиры-студии в новостройках экономкласса. Этот показатель в первую очередь зависит от возможностей покупателей. Не секрет, что сейчас спрос значительно уступает предложению, и в ближайшее время ситуация вряд ли кардинально изменится — возможности ипотеки весьма ограничены, даже несмотря на некоторое поддержание рынка, которое обеспечивает ипотека с государственной поддержкой», — рассказывает руководитель отела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд» Григорий Якобсон.

Также свои коррективы внесла и общая экономическая ситуация. «В 2015 году застройщики вновь увеличили количество небольших квартир в своих объектах. Не снижая цену за квадратный метр, чего фактически требует рынок, при снизившемся общем спросе на жилье застройщики уменьшили общую «квадратуру» предлагаемых квартир — на рынке снова массово предлагаются небольшие студии. Некоторые застройщики на этапе сдачи домов разделили большие трехкомнатные квартиры на небольшие студии в надежде реализовать их быстрее», — говорит Григорий Якобсон.

Тенденцию спроса на студии и однокомнатные квартиры подтвердили в АН «Грановит» и в риелторской компании «Этажи».

«Основной запрос у потребителей, как с целью инвестиций, так и для дальнейшего проживания, — сегмент экономкласса. То есть это однокомнатные студии, однокомнатные полноценные квартиры и иногда «двушки»-студии. В принципе, динамика по покупке одинаковая и для 2014-го, и для 2015 года, так как потребность у клиента не сильно меняется», — рассказывает менеджер отдела продаж федеральной риелторской компании «ЭТАЖИ» в Новосибирске Николай Обуховский.

В сегментах элитной недвижимости тенденции схожи. Как отмечает соучредитель компании Nazarov & Partners, руководитель направления элитной недвижимости Елена Михайлова, сейчас в основном покупателей интересует комфортное, экологичное и престижное месторасположение дома. Но и эта аудитория проявляет осторожность при выборе квартиры — большое значение имеет величина жилой площади: «Никому не хочется переплачивать за громадные и никак не используемые коридорные пространства, в которые невозможно правильно встроить гардероб или хозяйственные помещения, что-либо обустроить для хранения вещей», — отмечает Елена Михайлова.

По данным компании, за последнее время клиенты чаще всего спрашивают 3–4-комнатные квартиры — это при условии, что в семье 2–3 детей. Также пользуются спросом двухкомнатные квартиры примерной площадью 50–60 кв. м, в то время как в 2014 году очень были популярны небольшие 1-комнатные? в основном для сдачи в аренду.

То, что потребительские предпочтения покупателей меняются, застройщики отмечают уже не первый год. Соглашаются с ними и риелторы. Покупатели предъявляют все большие требования к качеству жилья. Выбирая квартиру в новостройке, будущие жильцы хотят видеть не только высокое качество строительства, развитость инфраструктуры, но и другие немаловажные детали, в том числе обращают внимание на то, насколько удобна планировка квартиры. Одно из требований — большая кухня, поскольку там семья проводит много времени вместе, и поэтому важно, чтобы кухня была просторной и функциональной.

Так, по словам Николая Обуховского, в последнее время начали набирать обороты спроса «двушки»-студии. «Этот сегмент выбирают молодые семьи и делают перепланировку. Все стараются завести «свой угол» даже в небольшой квартире, поэтому в «двушках»-студиях переносят кухню в большую комнату, а в маленькой комнате делают спальню. Это очень популярный формат. Такие варианты предлагают крупные застройщики, например, ГК «Стрижи», «АКД-Мета», — перечисляет менеджер отдела продаж федеральной риелторской компании «ЭТАЖИ» в Новосибирске.

Тенденцию отследили и в АН «Грановит». «В данный момент многие застройщики для того, чтобы быть в тренде, предлагают все больше и больше именно таких планировок», — подтверждает директор офиса на Фрунзе АН «Грановит» Елена Левицкая.

В свою очередь Елена Михайлова считает, что тенденция увеличения спроса на наличие кухни-гостиной не особо выражена, но лишь потому, что это становится нормой для современного качественного жилья. «Размер кухонной рабочей зоны и обеденной, с большим столом, где смогли бы комфортно разместиться все члены семьи, сейчас присутствует в каждом варианте и в новостройке, и во вторичном жилье по умолчанию, — утверждает руководитель направления элитной недвижимости Nazarov & Partners. — Скорее, сейчас прослеживается тенденция к формату «коридор (холл) +» для размещения хозяйственной зоны, зоны-прачечной, специального помещения для хранения лыж, коньков, велосипедов, сноубордов, аквалангов и прочего снаряжения».

Плюс или минус?

Корреспондент «КС» решил обратиться и к самим застройщикам, предлагающим планировку формата «плюс», для того чтобы выяснить, чем же этот трансформированный формат отличается от обычных планировок. Как оказалось, у такого формата также существуют свои подвиды. Первый — это когда, по сути, «плюс» превращается в «минус», так как речь идет о квартирах с большой кухней-гостиной, но при этом меньших по площади, чем «классические» квартиры. Такие варианты есть практически у каждого застройщика. Второй вариант, напротив, подразумевает увеличение площади квартиры.

По данным независимого аналитика Сергея Николаева, если рассматривать в целом жилье сегмента «эконом», то можно вывести следующую «среднюю по новостройке» площадь, впрочем, сам «эконом» Сергей Николаев делит еще на три подсегмента: «социальный», «эконом» и «комфорт». В результате средняя площадь непосредственно «эконома» 1-комнатной квартиры составляет 43 кв. м, 2-комнатной — 55–60 кв. м и «трешки» — 65-70 кв. м.

Помимо застройщиков, перечисленных в АН «ЭТАЖИ», квартиры с такими планировками предлагают и в ЗАО «Строитель». Только в данном случае застройщик подразумевает непосредственно студии, площадь которых все же меньше, чем у квартир с классической планировкой. Для сравнения в пресс-службе застройщика привели следующие примеры: в ЖК «Статус» площадь 2-комнатной студии составляет 44,2 кв. м, в то время как обычная двухкомнатная квартира занимает 60–67 кв. м. В «Астре» разница составляет порядка 12 кв. м в пользу 2-комнатной квартиры классической планировки. Всего в «Статусе» таких студий 18, и если учесть, что общее число квартир составляет 223, следовательно, доля формата «плюс» составляет 8%. В «Астре» доля нового формата выше — 11,5%. Впрочем, как отметили в ЗАО «Строитель», спрос на такой формат есть, но «классические 2- и 3-комнатные квартиры продаются лучше».

«Если говорить о процентном соотношении, то приблизительно 30% выберут квартиру-студию, большинство покупателей предпочитают классические изолированные квартиры», — также подтверждают тенденцию в пресс-службе ГК «Стрижи».

В ГК «Стрижи» корреспонденту «КС» рассказали, что в проектах компании представлены планировки формата «плюс». Площадь квартир варьируется от 20 кв. м до 80 кв. м. Разница между однокомнатной студией и квартирой классической планировки составляет 1 м в пользу «классической», для сравнения: 34 кв. м и 35 кв. м соответственно, между 2-комнатными — 3 м (44 кв. м и 47 кв. м.). Площадь 3-комнатной квартиры классической планировки может варьироваться от 72 до 80 кв. м, а в планировке «плюс» — от 70 до 74 кв. м.

Имеются планировки формата «плюс» и в жилых комплексах «Европейский», «Гринвилл», «Ясный берег». Директор по реализации этих жилых комплексов Елена Астахова рассказывает: «Сегодня клиенты предпочитают организовать пространство так, чтобы совмещать зону общения и зону, где готовится еда. Современный темп жизни оставляет немного свободного времени, совместных семейных мероприятий проводится мало, а кухня-гостиная позволяет собрать семью вместе». В компании такое жилье называют также квартирами-студиями. Так, например, в ЖК «Гринвилл» есть 2-комнатные студии площадью 46,3 кв. м. В первой очереди «Ясного берега» величина студий составляет от 26 кв. м до 69 кв. м, при этом площадь кухни в 1-комнатной студии составляет в среднем 13–14 кв. м.

В проектах СП ООО «Сибакадемстрой» формат планировки «плюс» именуют серией «модерн», таких квартир от общего числа в новостройках 60%, классические планировки составляют 30%, «комфорт» — 10%. Впрочем, под данной серией подразумеваются не квартиры-студии, а квартиры с просторной кухней-гостиной и дополнительной одной, двумя или тремя спальнями, то есть превышающие по площади жилье классической планировки.

«Не совсем понятно, когда застройщики говорят «двушка»-студия, «трешка»-студия, что они понимают под этим термином? Квартира-студия для нас — это когда в помещении только четыре стены. У нас же — полноценные квартиры разных форматов, в числе которых есть и «модерн», который предполагает большую кухню-гостиную и одну или несколько отдельных комнат. Это важная и ключевая задача застройщика — ежедневно размышлять и создавать осмысленную эргономику и функциональность проживания в квартире, а не строить с целью того, чтобы построить», — считает директор по маркетингу и продажам компании «Сибакадемстрой» Динар Зарипов.

У «Сибакадемстроя» площадь 1-комнатной квартиры серии «модерн» составляет от 40 до 50 кв. м, и если классические двухкомнатные квартиры имеют площадь 54–58 кв. м, то в новой планировке метраж может доходить и до 65 кв. м. Кроме того, в квартирах предусмотрены ниши, также пространство возможно расширить за счет наличия теплой лоджии.

По данным застройщика, который проводит ежегодное исследование среди реальных и потенциальных клиентов «Европейского берега», 30% покупателей хотели бы иметь большую кухню-гостиную. Учитывая снижение предложения от застройщиков на малогабаритное жилье, а также запросы и предпочтение покупателей при покупке более просторного жилья, ситуация складывается следующим образом: 1-комнатные квартиры продолжают быть популярны как у тех покупателей, что не успели еще обзавестись семьей, так и с инвестиционной целью. В то время как квартиры большей площади пользуются спросом у тех, кто покупает жилье на перспективу и предпочитает грамотно спланированное пространство.