Жилищное строительство в Новосибирской области показывает хорошие результаты — по итогам первого полугодия область попала в число регионов, обеспечивших больше половины введенной общей площади жилья в России. По информации Новосибирскстата, в первом полугодии 2014 года в СФО введено в эксплуатацию 3 млн кв. метров жилых домов, что на 26,6% больше, чем в первом полугодии 2013 года. Больше всего введенного жилья приходится на Новосибирскую область (810,3 тыс. кв. метров). В то же время, по данным ЦБ РФ, за первые пять месяцев 2014 года в Новосибирской области было выдано 10 323 ипотечных жилищных кредита на общую сумму почти 15 млрд рублей.
По сравнению с I кварталом года прирост по итогам пяти месяцев 2014 года составил более 96% в количественном и более 81% в денежном выражении. Что помогает новосибирским строителям добиваться таких впечатляющих результатов, какова роль в их успехах банковского сектора — эти вопросы обсуждались в рамках заочного круглого стола «КС».
«КС»: — Для начала хотелось бы обратиться к представителям строительным компаний. Финансовые вопросы лежат в основе любой деятельности. Строительная сфера при этом демонстрирует возможность как использования собственных ресурсов, так и привлечения заемных средств — банков и дольщиков. Какую долю занимает банковское финансирование в ваших привлеченных средствах? Какая доля квартир приобретается в ипотеку?
Игорь Белокобыльский, 
генеральный директор ГК «Стрижи»:
— Все создаваемые нами объекты строительства финансируются Сбербанком России по специальной программе проектного финансирования. В среднем доля банковского кредита в привлеченных средствах составляет 50%, но непосредственно для нашей компании этот кредит предполагает финансовую поддержку при условии рыночного колебания.
В условиях реальной финансовой нестабильности в стране банки, тем не менее, идут в тесном контакте с застройщиками и при наличии положительной кредитной истории способны создавать выгодные предложения для проектного финансирования. Те компании, которые подтверждают банку стабильность и надежность, могут претендовать на проявление им лояльности в части снижения процентной ставки по кредиту.
Если говорить про долю ипотечных сделок в нашей группе компаний, то сейчас она составляет около 60%.
Пресс-служба ГК «Строймастер»:
—У нас доля ипотечных сделок минимальна.
«КС»: — Давайте посмотрим на вопросы финансирования строительства жилья с другой стороны, с точки зрения банков. Предоставляют ли новосибирские кредитные организации финансирование застройщикам, на каких условиях? Как банки выдают ипотечные кредиты будущим собственникам квартир?
Виктория Ферле, начальник отдела ипотечного кредитования Сибирского филиала ВТБ24:
— Да, наш банк осуществляет финансирование застройщиков. Что касается ипотеки — по окончании первого полугодия 2014 года размер ипотечного портфеля банка в Новосибирске составил 23,3 млрд рублей, что на 23,8% больше, чем портфель на конец 2013 года, при этом ипотечный кредитный портфель занимает 49% от общего кредитного портфеля ВТБ24.
Андрей Почеснев, 
директор регионального центра «Сибирский» ЗАО «Райффайзенбанк»:
— На данный момент наш банк не работает по программам проектного финансирования строительства жилой недвижимости. Однако мы предоставляем кредиты на развитие бизнеса нескольким крупнейшим строительным компаниям Сибири и Дальнего Востока. Каждая сделка должна выстраиваться на эксклюзивных условиях с учетом специфики бизнеса клиента, его финансового положения и нашей оценки перспектив рынка жилья того или иного региона. Что касается ипотечного кредитования, могу сказать, что по сравнению с прошлым годом его портфель в регионе увеличился в среднем на 5%. В среднем доля ипотечного кредитования в розничном портфеле банка в Сибири составила более 22%.
Ольга Анциферова, 
заместитель управляющего филиалом «Новосибирский» банка «ГЛОБЭКС»:
— Могу сказать, что у нас есть успешный опыт финансирования застройщиков в Новосибирске, реализованы сделки по финансированию строительства жилой и офисной недвижимости. Условия финансирования определяются индивидуально для каждого проекта, как и возможные варианты залога. Мы работаем с ипотечными кредитами на приобретение квартир на стадии строительства в домах застройщиков, которые прошли процедуру аккредитации в банке и по которым банк прогнозирует возведение объекта в установленные сроки. Учитывая проектное финансирование застройщика иным банком, риски, безусловно, снижаются.
Сергей Сковпень, 
управляющий филиалом Абсолют Банка в Новосибирске:
— Мы активно работаем на рынке кредитования корпоративных клиентов, в числе которых, безусловно, есть и компании-застройщики. Условия выдачи кредитов стандартны: у компании должен быть опыт ведения строительства, хорошая кредитная история, доля участия в проекте, под который запрашивается кредит, должна быть не менее 30%. Сроки финансирования равны срокам реализации проекта, в залог банк принимает либо землю, на которой ведется строительство, либо право аренды на землю и инвестиционные права требования на квартиры по 214-ФЗ. Что касается ставок, то их уровень устанавливается в каждом конкретном случае. Cчитаю правильным, когда банк старается проявлять гибкость в этом отношении, к тому же у каждого корпоративного кредита могут быть свои индивидуальные особенности.
При этом важно отметить, что ипотека является основным розничным продуктом нашего банка, ее доля в портфеле кредитов физическим лицам сегодня составляет 88%. В 2013 году объем выдачи ипотечных кредитов банка вырос на 49%, что существенно превышает показатель роста рынка (+30%). В первом полугодии нынешнего года ипотечный портфель вырос на 10%. Общий объем кредитов физическим лицам на сегодняшний день — порядка 50 млрд рублей.
Татьяна Серебрякова, заместитель директора Новосибирского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк»:
— У нас существуют программы финансирования застройщиков. Залогом в данном случае является земельный участок, на котором осуществляется строительство. Касаясь вопросов ипотечного кредитования, могу сказать, что доля ипотечных кредитов в общем кредитном портфеле Новосибирского регионального филиала составляет 35%. Объем выданных за 2014 год ипотечных кредитов по сравнению с аналогичным периодом 2013 года возрос практически в три раза, и продолжает стремительно расти.
Ирина Демчук, 
старший вице-президент, управляющий Новосибирским филиалом Банка ФК «Открытие»:
— Мы имеем большой опыт работы с застройщиками и опираемся на схему классического проектного финансирования. С 2008 года общая сумма финансирования в нашем регионе составила около 7,5 млрд рублей. По нашим условиям, клиент финансирует от 20% из собственных средств, а до 80% берет на себя банк. Притом бывают и условия с «длинными» деньгами — до семи лет. Ставка по проектному финансированию выше классического кредитования, так как взвешенно отражает риски данной отрасли: потерю платежеспособности застройщика, инвестора, субподрядчиков, невыполнение сроков поставки материалов, комплектующих и т. д. Залогом при проектном финансировании является сам объект строительства. В случае если застройщик имеет дополнительный залог, он также является дополнительным обеспечением.
Строительная отрасль выступает локомотивом развития экономики, так как фактически происходит тесная кооперация со многими организациями, которые участвуют в процессе строительства, но в то же время требует постоянного контроля и профессиональной оценки возможностей застройщиков.
«КС»: — Как видно, все участники — представители новосибирских банков отмечают рост объемов выдаваемых ипотечных кредитов. Какие при этом действуют условия — процентные ставки, сроки?
Виктория Ферле:
— У нас размер ставки определяется исходя только из суммы кредита. Минимальный срок не установлен, но общий срок должен быть кратным 12 месяцам. Максимальный — 50 лет. Чаще всего берут кредиты на 15 лет, а гасят их за 7.
Андрей Почеснев:
— Традиционно ставки по кредитам зависят от цены фондирования, кредитных рисков, налогов, учетных ставок, инфляционных ожиданий. Сейчас достаточно сложно делать прогнозы, поскольку экономика находится под влиянием сложно прогнозируемых геополитических факторов. Однако в ближайшей перспективе, если ситуация на рынке не изменится, ряд банков может отреагировать на повышение ключевой ставки и поднять процентные ставки по ипотеке на 0,5–1%.
При этом минимальный срок ипотечного кредита составляет 1 год, максимальный — 25 лет. Традиционно заемщики выбирают более длительные сроки кредитования, но рассчитываются с долгом значительно раньше — за несколько лет.
Ольга Анциферова:
— Конечная стоимость ипотечного кредита напрямую зависит от стоимости фондирования, с учетом того, что политика каждого банка по сроку удержания на балансе пула закладных и возможности секъюритизации портфеля разная, можно сказать, что конечная ставка для потребителя будет ниже в банках, которые используют рыночные инструменты для привлечения ресурсов.
Срок кредита заемщик определяет исходя из своих материальных возможностей. Как правило, чем меньше доход, тем больше срок, в основном он не превышает 25 лет, и наоборот, чем больше доход, тем короче срок — не более 5 лет.
Часто встречающийся срок 15 лет, на наш взгляд, обусловлен и психологическим фактором, так как позволяет заемщику взглянуть на свои доходы в будущем и погасить кредит за меньший период.
Сергей Сковпень:
— Считаю, оптимальная ставка по ипотечному кредиту должна составлять от 10,5% годовых, средняя ставка — примерно 12,5% годовых. Сегодня на рынке складывается ситуация, способствующая некоторому росту ставок по ипотеке. Одна из главных причин — величина ключевой ставки ЦБ, которая была повышена в конце июля до 8% и в ближайшее время вряд ли будет снижена. Повышение размера ключевой ставки постепенно приводит к росту ставок по межбанковским кредитам и депозитам, а более дорогое фондирование в свою очередь «подогревает» ставки по ипотеке. Замечу, что мы с начала года не пересматривали свою тарифную политику и в ближайшее время не планируем этого делать. Более того, сегодня обсуждается вопрос о снижении процентных ставок для клиентов с хорошей кредитной историей, которые готовы будут вложить в покупку нового жилья не менее 20% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса по ипотеке.
Срок кредитования клиент должен выбирать сам, он зависит от ежемесячного дохода будущего заемщика, его возраста, желаемой величины ежемесячного платежа. Максимальный срок, на который банк готов выдать кредит, — 25 лет, ограничений по минимальному сроку нет. Средний срок, на который клиенты чаще всего оформляют ипотеку, — 15 лет, поскольку при таком сроке кредита процентная ставка ниже, а переплата существенно меньше, чем по более «длинному» кредиту.
Татьяна Серебрякова:
— Политику формирования условий предоставления ипотечных кредитов диктует рыночная ситуация. В настоящее время ставки по ипотеке от 11,9% до 15% годовых, в зависимости от ряда условий. При этом в скором времени планируется снижение ставок в рамках акционных продуктов.
Максимальный срок предоставления ипотечного кредита составляет 25 лет, минимальный срок отсутствует. Соглашусь с коллегами, наиболее востребованный срок кредитования составляет 15 лет.
Евгений Сакулин, директор центра ипотечного кредитования Новосибирского филиала Банка «Открытие»:
— На данный момент ставки по ипотечному кредитованию варьируются от 10,9% до 15%. Ставка зависит от суммы первоначального взноса и срока, на который оформляется ипотечный кредит. Средняя ставка по некоторым программам составляет 12%. Также для некоторых категорий заемщиков существуют дополнительные преференции по ставкам — в размере 0,5%.
Кредиты оформляются сроком от 3 до 30 лет. Самый востребованный срок, который интересен заемщикам, — это 15 лет. Но как показывает практика, клиенты закрывают кредит за 5–7 лет.
«КС»: — Теперь хотелось бы вновь обратиться к застройщикам. Банкиры озвучили условия, на которых новосибирцы могут получить заемные деньги для последующего приобретения квартир в строящихся домах. Как вы оцениваете условия банков по ипотечному кредитованию, адекватны ли они рынку? Видите ли вы резерв роста объемов строительства в увеличении ипотечного кредитования?
Игорь Белокобыльский:
—Мы активно сотрудничаем с банками в части развития розничного бизнеса. При плотном взаимодействии рождаются интересные для покупателей программы, проекты и акции. Считаю важным применять к покупателю индивидуальный подход. При среднерыночной ставке по ипотечному кредиту в 13% реально подбирать программы кредитования в 11,5–12% годовых.
Стараясь быть более гибкими по отношению к оценке клиента, банки разрабатывают методики и программы, позволяющие расширить круг своих потенциальных заемщиков.
Увеличение объемов ипотечного кредитования возможно только при условии улучшения стоимости ипотечного кредита (снижения ставок по ипотечному кредитованию) либо при условии повышения качества жизни (платежеспособности) наших клиентов (чего мы им и желаем). Мы адекватно оцениваем наши возможности и возможности рынка, поэтому стремимся работать в том объеме, который востребован на рынке.
«КС»: — Расскажите ценах на возводимое вами жилье. Какую динамику изменения цен вы прогнозируете?
Игорь Белокобыльский:
— Хочу сказать, что на сегодняшний день средневзвешенная цена за квадратный метр в жилом комплексе «Светлая роща-2» составляет 53,5 тыс. рублей. Назначая цены, мы внимательно анализируем предложения других застройщиков.
Пресс-служба строительного комплекса «Строймастер»:
— Цены варьируются в зависимости от объекта недвижимости: его местоположения, срока окончания строительства и т. д. Речь идет как о квартирах в объектах экономкласса по доступным ценам, так и в домах премиум-класса по высоким ценам. Цены на новостройки с начала года выросли, и тенденция эта продолжится.
«КС»: — Следует ли вводить льготы своим покупателям? Как по-вашему, может ли рассрочка продавца конкурировать с ипотекой от банка?
Игорь Белокобыльский:
— Мы внимательно относимся к ценовой политике объектов, и я считаю неправильным допускать «искусственное завышение цен» для возможности в дальнейшем предоставлять льготы и скидки. Несмотря на доступность рассрочки, конкурировать с ипотечным кредитом она не может. Причина в том числе в возможности оплачивать стоимость своей квартиры более длительный срок, что значительно уменьшит ежемесячную долговую нагрузку на покупателя.
Представитель строительного комплекса «Строймастер»:
— Да, у нас существуют скидки при 100%-ной оплате, рассрочка платежа до конца строительства. Рассрочка и ипотека ориентированы на разные категории покупателей, они не конкурируют между собой.
«КС»: — Теперь поговорим с представителями банковского сообщества и узнаем их мнение по поводу новосибирского жилья. А как вы оцениваете уровень цен на жилье в Новосибирске? Как видите перспективы изменения цен?
Виктория Ферле:
— Уровень цен диктуется рынком. В условиях той нестабильности рынков, которую мы видим сейчас, было бы крайне необдуманно делать какие-то прогнозы.
Андрей Почеснев:
— На мой взгляд, уровень цен на жилье в Новосибирске принципиально не отличается от общероссийского, если брать в расчет средний доход жителей и численность населения. В городе, претендующем на столичность, по определению жизнь дороже. Нужно понимать, что издержки строительной индустрии в Новосибирске отличаются, скажем, от Прокопьевска. Но отличаются они и от Москвы, что также отражается на цене. Для объективного сравнения уровня цен на жилье нужно оценивать и маржинальность бизнеса, и риски, и наличие спроса. Пока спрос на квартиры растет, оснований для снижения цены не будет.
Ольга Анциферова:
— Как правило, на изменение цены стоимости квадратного метра влияют инфляционная и сезонная составляющие, что может корректировать цену за квадратный метр в течение года как вниз, так и вверх. Учитывая миграционную привлекательность Новосибирска, можно говорить и о влиянии спроса на стоимость квадратного метра. В перспективе развитие агломерации города Новосибирска позволит ввести дополнительное жилье экономкласса, что, конечно, повлияет на общую картину стоимости жилья. Кроме того, безусловное влияние окажут и меры государственной поддержки, направленные на снижение стоимости квадратного метра.
Ирина Демчук:
— Цены на жилье в Новосибирске достаточно высокие. В настоящее время на стадии строительства, например, в Железнодорожном районе рядом с цирком, 80–100 тыс. рублей за квадратный метр, Октябрьский район на ул. Выборной (вторичное жилье) — 68–75 тыс. рублей. Более низкая цена в панельных домах и отдаленных районах города. Учитывая низкую платежеспособность населения, застройщики уменьшают площади квартир и оперативно реагируют на спрос. Цены на жилье резко выросли за последний год, и на мой взгляд, пока достигли максимума. В Новосибирске будет всегда востребовано недорогое жилье в связи с хорошим расположением города. Постоянно происходит миграция в Новосибирск из северных и восточных регионов страны, Азии, сейчас активно приезжают и жители Украины.
Владимир Женов, президент новосибирского банковского клуба:
— Уровень цен, к сожалению, выше, чем в среднем по Сибири, он складывается из очень многих факторов и отражает динамизм развития Новосибирска как центра социально-политической жизни.
На мой взгляд, до конца 2014 года цены будут расти более быстро, чем в первом полугодии, что обуславливается в первую очередь негативной политико-экономической ситуацией.
«КС»: — А как вы видите состояние и перспективы развития строительного рынка Новосибирска, перспективы вашего участия в финансировании жилищного строительства? Что, на ваш взгляд, сдерживает жилищное строительство в Новосибирске?
Андрей Почеснев:
— По моему мнению, рынок жилищного строительства в Новосибирске развивается достаточно динамично. Ежегодно в области вводится в эксплуатацию все больше квадратных метров жилья. Говорить о перспективах развития любой отрасли сейчас достаточно сложно, так как экономическая ситуация подвержена воздействию множества сложно прогнозируемых факторов. Однако спрос на жилье на первичном рынке в Новосибирске продолжает находиться на высоком уровне. Впрочем, в отрасли многое зависит от текущего положения лидеров индустрии, их зависимости от переменчивых экономических параметров.
Ольга Анциферова:
— На мой взгляд, наиболее перспективным направлением в Новосибирске является рынок загородного жилья компактного проживания, уже сейчас застройщики сконцентрировались в этом сегменте и показывают определенный рост продаж. Банки предлагают программы ипотечного кредитования как на стадии строительства, так и на вторичном рынке.
Сергей Сковпень:
— Сегодня темпы роста застройки в Новосибирске не столь высоки, как могли бы быть, поскольку отдельные компании-застройщики предпочитают взять некоторую паузу и откладывают выход на рынок с новыми проектами. Однако, на наш взгляд, жилищный рынок Новосибирска весьма перспективен, и мы в дальнейшем намерены активно работать на нем, в том числе и в качестве корпоративного кредитора.
Владимир Женов
— Думаю, перспективы обнадеживающие, т. к. за последние годы создана неплохая собственная база производства строительных материалов самой различной направленности и применения, диверсифицированы различные направления строительства (крупнопанельное, элитное, малоэтажное, индивидуальное и т. д.)
Пусть медленно, но от «точечной» застройки стали переходить к комплексному освоению строительных площадок. На строительный рынок пришли серьезные иногородние игроки, причем неважно, из Томска или из Москвы
На мой взгляд, жилищное строительство в Новосибирске и в области сдерживают следующие факторы: во-первых, невнятная градостроительная политика, формирование градостроительных нормативов. Во-вторых, непрозрачный механизм предоставления и выделения земельных участков и техусловий. В-третьих, проведение конкурсов и аукционов. В-четвертых, несогласованность действий власти с генеральным планом развития города. Не выделено целевое развитие строительного комплекса, провозглашенное областной властью в программе развития. В-пятых, отсутствие государственной поддержки строителей и застройщиков, в т. ч. совершенно непонятная политика АИЖК, мешающая банкам. Отсутствие налоговых каникул при согласовании техусловий. В-шестых, это высокая стоимость финансовых ресурсов для строителей. И наконец, это кадровые проблемы.
«КС»: — И в заключение несколько общих вопросов, адресованных сначала застройщикам, а далее — банкирам.
Что вы могли бы порекомендовать банкам для увеличения роста объемов строящегося жилья? От чего хотели бы предостеречь?
Игорь Белокобыльский:
— Для многих крупных финансовых институтов 2014 год объявлен «Годом ипотеки». Хотим пожелать банкам финансово качественных, грамотных и ответственных клиентов. И в целях увеличения кредитного портфеля можем рекомендовать упростить процедуру аккредитации застройщика и объектов недвижимости в части аккредитации объекта с этапа котлована. Строительный цикл наших объектов очень короткий, и аккредитовывая объект «с нуля», банк имеет возможность увеличить число клиентов за счет спроса при открытии продаж.
«КС»: — Аналогичный вопрос — банкирам. Что вы могли бы порекомендовать застройщикам для увеличения роста объемов приобретаемого жилья? От чего хотели бы предостеречь?
Андрей Почеснев:
— Если стоит задача увеличить объем сбыта, всегда самое простое решение — это снижение цены. Однако этот инструмент нужно использовать корректно, не стремясь демпинговать ради резкого роста потока клиентов, а продумывать экономически обоснованные способы понижения стоимости квадратного метра за счет повышения производительности труда, оптимизации рабочих процессов и собственных затрат.
Ольга Анциферова:
— Главная задача застройщика — обеспечить качественное возведение объекта в установленные сроки. Именно это формирует хорошую репутацию строительной компании, которая в свою очередь увеличивает среди инвесторов спрос на покупку именно этого жилья.
Сергей Сковпень:
— Один из действенных инструментов — совместные акции банков и застройщиков, которые позволяют предложить клиентам квартиры по привлекательной цене в ипотеку на выгодных условиях. Сегодня активно развиваются партнерские программы, в рамках которых заемщики получают возможность купить квартиру в кредит со сниженной процентной ставкой и первоначальным взносом, получить в качестве бонуса бесплатную оценку приобретаемого жилья и т. д.
Ирина Демчук:
— Думаю, что застройщикам и руководству города необходимо обратить внимание на строительство дорог и развязок, инфраструктуры в новых микрорайонах. На мой взгляд, необходимо строить район Сити, куда переносить деловой и технологический центр, чтобы сделать город комфортным для проживания, а центр города с площади Ленина и до Дома офицеров — делать пешеходной зоной. Застройщикам — уделять внимание качеству строительства и удешевлению себестоимости квадратного метра, не гнаться за количеством квадратных метров, взвешенно и эффективно относиться к своей финансовой деятельности, а также уважать население и не терять его доверие
Владимир Женов
— Я не застройщик и не могу рекомендовать им оптимизировать свой бизнес, кроме банальных рецептов — оптимизируйте издержки и выдерживайте соотношение цены и качества. Предостеречь хотел бы от одного — не увлекайтесь недостроями!
На заметку
Если объект строительства не позволяет использовать стационарные краны, то выгодным решением может оказаться аренда автокрана. Выгодность предложения заключается в том, что в аренду можно подобрать автокран в точности соответствующий потребностям по грузоподъемности и габаритам.
WPBuild.Ru