Рейтинг лучших домов Новосибирска–2014

Совместно с агентствами недвижимости и независимыми экспертами редакция «КС» составила «Рейтинг лучших домов Новосибирска–2014» из верхней ценовой категории. Претендентами на попадание в него стали 30 элитных домов и жилых комплексов, стоимость квадратных метров в которых оценивается в сумму от 80 до 250 тысяч рублей.

Отличительной особенностью нынешнего рейтинга «КС» стала детальная проработка таблицы критериев, которая в этот раз включала 11 различных параметров. Каждый из них в свою очередь подразделялся еще на три подкритерия, в соответствии с которыми тому или иному объекту были выставлены предельно точные оценки. В рейтинге принимали участие уже сданные дома со стоимостью квадратного метра, превышающей отметку в 80 тыс. рублей. Максимальное количество баллов, которое мог набрать дом, составило 231 балл по сумме анкет семи экспертов.

Методика рейтинга учитывала следующие характеристики объектов:

1. Расположение дома.
2. Количество квартир.
3. Планировки квартир.
4. Высота потолков.
5. Архитектурное решение.
6. Отделка площадей общего пользования.
7. Парковочная зона.
8. Охрана.
9. Внутренняя инфраструктура дома.
10. Благоустройство территории.
11. Инфраструктура района.

Экспертами в составлении «Рейтинга лучших домов–2014» выступили руководитель отдела агентства недвижимости «Жилфонд» Олег Вонарха, специалист по элитной недвижимости компании «БК Недвижимость» Елена Соколова, владелец компании «Доктор Ключ» Андрей Силков, директор офиса продаж жилой недвижимости агентства недвижимости «Грановит» на улице Советской Евгения Муляр, ведущий специалист «Центрального Агентства Недвижимости» Юлия Дунаева, руководитель проекта по продаже новостроек АН «Большой Город» Лилия Костюк и независимый эксперт Илья Маслов.

Специалистам было предложено составить собственный Топ-10 и выставить баллы домам.

Тройке лидеров эксперты выставили от 138 до 144 баллов. В топовую десятку попали объекты, которые расположены исключительно на правом берегу. Это говорит о том, что месторасположение элитной застройки в Новосибирске с течением времени мало меняется. Тем не менее из общего тренда выделяются жилой комплекс «Эдем», расположенный в Калининском районе города, и малоэтажный жилой комплекс «Кедровый» в Заельцовском районе. Все остальные кандидаты находятся в центральной части города. Примечательно, что не остались незамеченными экспертами и абсолютно свежие для Новосибирска объекты — клубный дом Rich House и первый дом «Квартала на Декабристов».

Среди актуальных тенденций на рынке элитной недвижимости в Новосибирске специалисты отмечают повышение сервиса и качества строительства. «В последнее время даже классы жилья комфорт и эконом становится лучше с точки зрения архитектуры и благоустройства — потребитель в большинстве своем имеет за спиной опыт зарубежных поездок, проживания в не самых плохих отелях. Меняется отношение к сервису и к качеству, — рассказывает директор по маркетингу компании Rolband & Partners Александр Астахов. — Это в полной мере относится и к недвижимости — сейчас многие застройщики ориентируются не только на потребителя, но и сами активно изучают зарубежный опыт и переносят его на сибирскую почву».

В основном этот аспект, по словам господина Астахова, связан с привлечением архитекторов и крупнейших изготовителей фасадов и светопрозрачных конструкций: «Например, «Метаприбор» привлекает для проектов со своим участием немцев из Tilke Engineering — от экономкласса («Ясный берег») до стыка комфорт- и бизнес-классов («Европейский»), СП ООО «Сибакадемстрой» («Квартал на Декабристов») и «СтройМастер» (Rich House) при выборе поставщика светопрозрачных конструкций выбирали из таких мировых лидеров, как Schuco и Reynaers», — добавляет Александр Астахов.

Редакция «КС» традиционно приводит фото и краткое описание объектов-победителей. Список домов был распределен соответственно полученным оценкам: 1-е место — наибольшее количество баллов, 10-е — наименьшее.

1. Жилой комплекс «Солярис», Романова, 39
Застройщик — «ЗапCибМебель»

Количество баллов — 144

Этот жилой комплекс не в первый раз занимает лидирующие строчки рейтинга лучших домов Новосибирска: в 2012-м его обошел лишь ЖК «Паркхаус». В сравнении с другими участниками «Солярис» — довольно крупный объект, в нем расположено 163 квартиры.

Год постройки 17-этажного четырехподъездного дома — 2006-й. Через дорогу от ЖК «Солярис» расположен Центральный парк Новосибирска, в доме предусмотрены трехуровневый подземный паркинг, система видеонаблюдения, насчитывающая порядка 190 камер в подъездах и на лестничных площадках, два пункта охраны.

Цена за квадратный метр на данный момент в «Солярисе» варьируется в рамках 98–189 тысяч рублей.

2. Жилой комплекс «Кедровый», Кедровая
Застройщик — ООО «Инвестиционно-строительная компания «Русь»

Количество баллов — 143 балла

Эксперты высоко оценили архитектурное решение, улучшенную планировку квартир и благоустройство территории данного комплекса. Стоит отметить, что «Кедровый» является новичком «Рейтинга лучших домов Новосибирска». Здесь возводятся одноподъездные многоквартирные жилые дома повышенной комфортабельности с подземной автомобильной парковкой и площадью квартир от 70 до 225 кв. метров. Комплекс отличают единый архитектурный и ландшафтный ансамбль, огороженная территория с видеонаблюдением и постом охраны и рекреационная зона, расположенная в прилегающем лесном массиве.

Однако у проживания в «Кедровом» есть и свои минусы — он удален от центра, расположен в Заельцовском районе. Здесь нет школ, больниц, магазинов, фитнес-центров, по крайней мере пока. В процессе строительства в комплексе сейчас восемь многоквартирных домов, сдать их планируется в 2014–2015 гг.

Стоимость квадратного метра в жилом комплексе — 80–160 тыс. рублей.

3. Жилой комплекс «Паркхаус», Урицкого, 20
Застройщик — ГК «ТРУД»

Количество баллов — 138

ЖК «Паркхаус» несколько опустился в рейтинге нынешнего года, заняв только третье место. Его отличает удачное расположение в тихом центре города на пересечении улиц Урицкого и Щетинкина.

Четырнадцатиэтажный «Паркхаус» был построен в 2004 году, на двух верхних этажах находятся пентхаусы. Всего в ЖК 39 квартир площадью от 130 до 270 кв. метров, по три на площадке. Высота потолков составляет 3 метра. У дома есть подземный паркинг и огороженная наземная стоянка, консьерж, служба управления домом, охрана.

Плюсом тихого центра является наличие парка, сквера, достаточно большого количества мест в подземной парковке и гостевых на придомовой территории. Минусы — расположение вдоль магистралей, наличие в нижних этажах офисов, которые занимают все уличные парковки. К недостаткам планировок, по мнению экспертов, можно отнести расположение квартиры площадью 80–90 кв. метров окнами на одну сторону, небольшую кухню, которую невозможно объединить с гостиной.

Стоимость квадратного метра в ЖК «Паркхаус» на данный момент варьируется от 155 до 175 тысяч рублей.

«Тихий двор» находится в спокойном, уединенном месте улицы Крылова, при этом в трех минутах ходьбы от него — шумный Красный проспект.

Десятиэтажный жилой комплекс переменной этажности построен в 2004 году. Всего в нем 92 квартиры площадью от 40 до 250 кв. метров. Сейчас «вилка» стоимости в них от 112 до 250 тысяч рублей за «квадрат». Это один из самых дорогих домов в Новосибирске.

На территории комплекса расположены детская площадка, зона отдыха и наземный паркинг. С внешней стороны жилого комплекса, на первых этажах, сосредоточено много элитных бутиков — Baldinini, Billionare, Norma J Baker & Aldo Brue, Perfect Style, салоны красоты Dessange и «Саванна», салон швейцарских часов «Женева».

Из минусов, отмеченных экспертами, — отсутствие уникального архитектурного решения в «Тихом дворе», а также отсутствие зоны ресепшен.

5. ЖК «Эдем», Богдана Хмельницкого, 11/3
Застройщик — «Дом-Строй Сибирь»

Как и предыдущие участники, ЖК «Эдем» — не новичок рейтинга лучших домов Новосибирска. Он стал заметным объектом на карте города еще в IV квартале 2011 года.

Комплекс представляет собой 20-этажный одноподъездный дом, разработанный архитекторами в стиле современного классицизма, со смотровой площадкой на крыше и собственным «Эдемским садом». Всего в ЖК «Эдем» 76 квартир площадью от 45,3 до 145,6 кв. метров.

Как отмечают эксперты, это один из лучших жилых комплексов в Новосибирске: для комфорта жильцов предусмотрены высокоскоростные бесшумные лифты с выходом на подземную автостоянку, смотровая площадка на крыше, «система портье», призванная решать различные бытовые вопросы — от заказа такси до приема вещей в химчистку.

С конструктивной точки зрения в жилом комплексе есть возможность создания собственного зимнего сада, потому как гостиные сделаны по эркерному типу (эркер — выступающая из плоскости фасада часть помещения), к тому же в каждой квартире имеется по два санузла.

Квартиры в ЖК «Эдем» продаются от 100 тысяч рублей за квадратный метр.

Этот объект отличает совсем небольшое количество квартир — их всего 23. К тому же они большие по площади — от 100 до 400 кв. метров. Кирпичный дом имеет переменную этажность — 6–8 этажей, но небольшую в сравнении с конкурентами парковую зону.

Расположен в непосредственной близости от отеля Double Tree by Hilton, Римско-католической Преображенской Епархии, мэрии, оперного театра, филармонии и театра «Глобус». Минус дома на Максима Горького, 86 в том, что сдан он был достаточно давно — в 2001 году.

Квадратные метры в данном доме продаются по 150–185 тысяч рублей.

ЖК «Александровский сад», как и «Тихий двор», имеет переменную этажность: 9–12–16 этажей. Здание было построено в 2008 году, выполнено в стиле постмодерна. Эксперты отмечают, что жилой комплекс имеет выразительный индивидуальный архитектурный облик, а в вечернее и ночное время осуществляется декоративная подсветка его фасадов. Всего в «Александровском саду» 89 квартир площадью от 76 до 188 кв. метров, а также двухуровневые пентхаусы от 194 до 400 кв. метров. Высота второго уровня в пентхаусах — 4,7 метра.

Минус данного ЖК — расположение на пересечении оживленных магистралей, улиц Сибирской, Советской и Нарымской. Территория «Александровского сада», а это 2000 кв. метров, огорожена, на ней расположены фонтан с подсветкой, теннисный корт, подземная парковка, детский игровой городок, зона барбекю.

Квартиры относительно других участников рейтинга в ЖК «Александровский сад» более демократичны по стоимости, цены составляют от 79 до 139 тысяч рублей за квадратный метр.

То, что Rich House был сдан только в начале текущего года, не помешало ему ворваться в десятку лучших домов Новосибирска. Причем именно ворваться и встать на один уровень с известными и уже зарекомендовавшими себя объектами. На это есть свои причины: десятиэтажный клубный дом класса De Luxe является одной из заметных элитных новостроек города. Также стоит отметить, что он не продается через агентства недвижимости, что исходя из методологии рейтинга и обуславливает его расположение на восьмом месте.

В RichHouse 40 квартир площадью от 49 до 186 кв. метров, в том числе четыре пентхауса с остекленными продольными террасами. В составе дома — ресепшен, фитнес-клуб площадью 430 кв. метров, кофе-бар, библиотека, просторный двор с ландшафтным дизайном и подземная автостоянка.

«Rich House — не массовый проект, и мы не планируем его тиражировать, — пояснял ранее в интервью «КС» генеральный директор компании «СтройМастер» Евгений Коновалов. — Это «верхушка» айсберга, созданная для совсем небольшой прослойки состоятельных горожан. Со времен «Паркхауса», на мой взгляд, в Новосибирске ничего подобного не строилось, а это около десяти лет. Мы ориентировали Rich House на новосибирцев, которые могут себе позволить иметь одновременно и коттедж за городом, и квартиру в центре. Как правило, в коттедже семья живет в теплое время года, а осенью перебирается в комфортабельную квартиру в одном из престижных районов Новосибирска».

Здание выполнено в стиле конструктивизма, его отличает отсутствие украшений и лепных декораций. Под пирамидальной высокой крышей располагается мансарда. Площади квартир в «болгарском» доме составляют 70–180 кв. метров, а цена на них колеблется от 110 до 180 тысяч рублей за квадратный метр.

10. «Квартал на Декабристов», Декабристов, 41
Застройщик — СП ООО «Сибакадемстрой»

Еще один заметный новичок, находящийся в данный момент в статусе «новостройки», но, тем не менее, амбициозный. «Квартал на Декабристов» — комплекс из трех десятиэтажных домов, первый из которых уже построен.

Количество квартир в первом доме — 192. Планировки — от 23 кв. метров до 130 кв. метров. Высота потолков — 2,7 метра, в пентхаусах 3 метра (пентхаусы — от 100 кв. метров). Проектом предусмотрены также консьерж, торговые и офисные помещения.

Интересная особенность данного объекта в том, что в основе его создания был применен новый для Новосибирска подход — реновация территорий. Два года назад эту площадку занимала промышленная зона с неиспользуемыми помещениями завода, сегодня же благодаря реновации на ней удалось разместить новый жилой квартал с очень удачной локацией.

Полностью завершить проект СП ООО «Сибакадемстрой» планирует в 2016 году. Стоимость квартир в «Квартале на Декабристов» — от 100 тысяч рублей за «квадрат».

На участие в рейтиге также претендовали (проранжированы по убыванию баллов):

• Коммунистическая, 20;
• Чаплыгина, 93;
• Кирова, 44/2;
• Ермака, 4;
• Холодильная, 17;
• Урицкого, 21;
• Красный проспект, 56а;
• Шевченко, 17;
• Коммунистическая, 11;
• ЖК «Седьмое небо», ул. Державина;
• Комсомольский проспект, 15;
• Кирова, 25;
• Челюскинцев, 48/1;
• Коммунистическая, 50;
• Кирова, 27;
• Романова, 55;
• Октябрьская, 34;
• ЖК «Петровский», Мочищенское шоссе;
• Семьи Шамшиных, 26/1;
• Тимирязева, 93.

«Континент Сибирь» приглашает риелторов и застройщиков к обсуждению вопроса о качестве элитного и премиального жилья в Новосибирске. Согласны ли вы с результатами рейтинга по версии «КС»? Ваши мнения о тенденциях развития этого сегмента рынка, о лучших домах крупнейшего города Сибири будут интересны не только тем, кто работает в строительной отрасли, но и состоятельным читателям «КС» из других секторов экономики, выступающих покупателями недвижимости и инвесторами. Ваши предложения можно направлять Марии Сорокиной по телефону (383) 204-58-50 или на почтовый ящик

ТОЧКА ЗРЕНИЯ

ОЛЕСЯ БУГРОВА, директор компании «БК Недвижимость»

— Элитное жилье предполагает уникальное местоположение дома с отличными видовыми характеристиками и уровень, соответствующий мировым стандартам по качеству строительства и инженерных коммуникаций, планам квартир, безопасности проживания, наличию дополнительных услуг. Расширенная шкала элитности жилья на мировом уровне выглядит следующим образом.

1. Уникальное местоположение объекта. Обязательный параметр — отличные видовые характеристики из окон.

2. Индивидуальность архитектурного решения здания (отделка фасада с применением архитектурных деталей, фасонного кирпича, ковки, натурального камня, мозаичной плитки, скульптур). Вестибюли и лестнично-лифтовые холлы — отделка люкс с использованием натурального дерева, камня, подвесных и кессонных потолков, элементов декора, венецианской штукатурки, зеркал, люстр, произведений искусства, современной мебели.

3. Высококачественные строительные материалы ведущих производителей.

4. Высокий уровень предлагаемого сервиса (служба консьержей, служба уборки квартир, сауны, химчистка, кафе, косметический кабинет, спортивный и тренажерный зал, бассейн, детская игровая площадка, бильярдная). Без каждой отдельной услуги дом может быть элитным, однако 2–3 такие услуги необходимы как некий имидж.

5. Круглосуточная охрана.

6. Высокое техническое оснащение здания (звукоизоляция, тройные стеклопакеты люкс, современные бесшумные лифты, центральная приточно-вытяжная вентиляция и системы кондиционирования, биметаллические радиаторы с терморегуляторами, автономная система водо- и теплоснабжения, мощность электросети не менее 20 кВт на каждую квартиру, системы видеонаблюдения, домофон, система телекоммуникаций, адресная противопожарная сигнализация).

7. Высота здания не более семи этажей.

8. Высота потолков не менее трех метров (предпочтительнее не менее 3,20 м).

9. Возможность перепланировки квартиры под требования конкретного покупателя, наличие изолированных комнат, по конфигурации приближенных к квадрату, и большой кухни (не менее 15 кв. м).

10. Всего в здании не более 30–35 квартир.

11. Площадь квартиры: от 70 кв. м до 250 кв. м, пентхаусы от 250 кв. м и выше.

12. Не более двух квартир на одной площадке.

13. Социальная однородность клиентов (жильцов).

14. Паркинг: подземный и наземный (охраняемый, с ограниченным доступом).

15. Возможность входа в дом из подземного паркинга.

16. Хорошее состояние прилегающих к дому территорий (желательно озелененная территория с детской площадкой, тротуарная плитка у парадного входа здания).

Отсутствие хотя бы одного из вышеперечисленных параметров выводит дом из класса элитных. Соответственно, в Новосибирске наиболее приближены к сегменту элитного жилья, на мой взгляд, следующие дома и жилые комплексы: Максима Горького, 86, «Солярис», ул. Романова, 39, ЖК «Кедровый», «Эдем», ул. Богдана Хмельницкого, 11/3, Шевченко, 17, «Паркхаус», ул. Урицкого, 20, Комсомольский проспект, 15, Октябрьская, 34, Депутатская, 48, Крылова, 4 и Кирова, 44/2.

В последние 1,5–2 года прослеживается динамичное развитие элитного сегмента строящегося жилья в Новосибирске. Стали появляться новостройки бизнес- и премиум-класса, такие как La Grande, ул. 1905 года, 73, Декабристов, 41, Крылова, 7/1, Hause Club, Романова, 55, Семьи Шамшиных, 26, Rich House, ул. Коммунистическая, 34.

Исходя из этого хотелось бы также обратить внимание на то, что на сегодняшний день существует тенденция появления на рынке элитной недвижимости все больше новостроек премиум- и бизнес-класса, которые в большей степени стали удовлетворять потребности платежеспособных покупателей. Новостройки «нового времени» привлекают своей роскошной входной группой с отделкой из самых дорогих материалов; почти все дома имеют зеленую придомовую территорию со спортивными площадками, велосипедными и пешеходными дорожками. Необходимо осознать, что сегодня вторичное жилье, каким бы элитным оно ни казалось в прошлом, уступает место первичному жилью, которое в свою очередь отвечает практически всем параметрам мирового уровня элитного жилья. Более того, именно в элитном сегменте явным стало снижение цен на вторичное жилье и повышение цен в новостройках, что еще раз подтверждает вышесказанное утверждение. Что касается прогнозирования на ближайшее будущее, ожидается продолжение разделения цен на первичном и вторичном рынках элитной недвижимости, а именно спад цен на вторичное жилье и рост цен на действительно элитные новостройки. Реклама.