Малоэтажные жилые комплексы вместо индивидуальных коттеджей

Рынок загородной недвижимости Новосибирска, по мнению его непосредственных участников и аналитиков, по итогам прошлого года и I квартала 2014 года развивался достаточно плавно: не было ни динамичных скачков, ни масштабных проектов, как это можно было наблюдать пару-тройку лет назад. Тем не менее рынок не стагнирует — спрос на жилье за городом есть, но постепенно от земельных участков он смещается в сторону малоэтажных жилых комплексов. «Люди хотят жить, а не заниматься стройкой», — констатируют специалисты.

Кардинальных изменений не отмечается

Среди общих тенденций стал еще более очевидным запрос потенциальных покупателей на высоко обеспеченные инфраструктурными объектами коттеджные поселки, имеющие хорошую транспортную доступность, в том числе общественным транспортом, считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. «В целом покупатель из региона заинтересован в приобретении максимально готового продукта — участка с подведенными коммуникациями либо готового домовладения. При этом основным критерием принятия решения о покупке остается выполнение заявленных застройщиком обязательств по строительству поселка», — говорит господин Ковалев.

По словам руководителя отдела загородной недвижимости агентства недвижимости «Жилфонд» Анны Фофоновой, текущую общеэкономическую ситуацию аналитики считают нестабильной, однако, уже достаточно долгий период сегмент загородной недвижимости демонстрирует постоянный рост объемов продаж и не слишком заметный, но стабильный рост цен: «Спрос на загородную недвижимость есть и он не снижается, а наоборот – растет год от года. Это дает нам возможность прогнозировать плавный рост, немного более заметный в сезон повышенной активности (весна-лето) и замедляющийся в сезон снижения спроса».

Как утверждает президент Ассоциации малоэтажного и индивидуального домостроения (АМИД) Инна Свечникова, никаких масштабных изменений на рынке не отмечается, развиваются в основном те проекты, которые девелопер строит «под ключ». К примеру, это коттеджный поселок «Березки».

«Проекты же, в которых собственник просто перепродает землю, пользуются все меньшим и меньшим спросом. Отмечается тенденция заинтересованности в приобретении квадратных метров, а не участка земли, — считает Инна Свечникова. — При этом рынок не стагнирует. Кризисные явления, безусловно, в некоторой степени влияют на общественное настроение, но не настолько, чтобы продажи загородной недвижимости упали. Просто в ближайшее время рынок будет развиваться за счет игроков «другой тональности» — тех, кто строит малоэтажные жилые комплексы, а не продает земельные участки. Люди хотят жить, а не заниматься стройкой».

Соглашается с предыдущими экпертами и генеральный директор ООО «ПромГражданСтрой» Алексей Кузнецов (жилой комплекс «Пригородный простор»): «Как таковых кардинальных изменений на рынке нет. Тем не менее рост ввода малоэтажного жилья с каждым годом продолжает увеличиваться. Это происходит потому, что люди стали «уходить» из душного города и выбирать малоэтажное жилье. Тем более что купить такой дом в пригороде порой стоит дешевле, чем 1-комнатную квартиру в городе. В нашем случае, к примеру, при строительстве микрорайона «Пригородный простор» рост составил 294% (2013 год к 2012-му). В планах на 2014 год — увеличить показатель 2013 года на 188%».

Среди новичков рынка, стартовавших в 2013–2014 гг., можно выделить поселки Изумруд, Lucky Park, Гринвич, Обская ривьера, малоэтажный жилой комплекс «Новомарусино», а также «вторую версию» поселка Березки. Компания «Зеленый дом» в прошлом году выиграла 174 га под застройку в Новолуговом на аукционе РЖС.

Уже реализованный поселок обозначен как Березки — Озерный, новый — как Березки — Новолуговое. В соответствии с аукционной документацией на участках будет построено малоэтажное жилье. Минимальный объем общей площади жилья в застройке — 100,1 тыс. кв. метров, из них не менее 75% — экономкласс. Но, как заявила коммерческий директор «Зеленого дома» Лариса Ландман, объем возведенного жилья может составить почти 120 тыс. кв. метров. Обозначенные сроки строительства — 2013–2014 гг.

По мнению госпожи Фофоновой, сейчас активно набирает обороты застройки также западное направление. «Здесь строятся Пригородный простор (таунхаусы), Алексеевская слобода, нарезан поселок Изумруд. Сюда же можно причислить непосредственно Толмачево, город Обь. Пока земля здесь не слишком дорогая, поскольку спрос не очень активный», — добавляет Анна Фофонова.

В противовес ему – северное направление, где расположены на сегодняшний день одни из самых дорогих коттеджных поселков Новосибирска. «Северное направление в Новосибирске наиболее престижно в силу известного ряда причин, и оно тоже развивается сегодня», — говорит руководитель проекта коттеджный поселок Серебряный лес Вадим Бирюков. В частности, в Серебряном лесу идет активное строительство коттеджей 2-ой и 3-ей очередей, а летом планируется заасфальтировать все дороги и просеки.

Смена форматов

Все более востребованным форматом коттеджного поселка у новосибирцев становится своеобразный «поселок-гибрид», или мультиформатный поселок, в состав которого входят и малоэтажные комплексы, и отдельно стоящие коттеджи. Привлекательность таких объектов заключается прежде всего в их финансовой доступности.

«Сегмент загородной недвижимости в Новосибирске — направление консервативное, новые тенденции появляются редко. Из наиболее интересных я бы обозначила активное появление так называемых мультиформатных поселков. На одной территории строятся коттеджи, таунхаусы, дуплексы и другие виды малоквартирных домов. К таким проектам в последнее время становится более заметен интерес у девелоперов, — считает Анна Фофонова. — Сейчас доля мультиформатных поселков на рынке загородной недвижимости составляет порядка 20% от всего объема. Можно предположить, что этот сегмент будет активно развиваться и дальше, ведь инвесторы стремятся диверсифицировать свои риски благодаря наличию в одном проекте жилья, рассчитанного на разные социальные группы населения. Населению же такой формат выгоден тем, что в рамках одной географии можно найти достаточно большой выбор недвижимости — от бюджетных вариантов до премиум-класса».

Аналогичного мнения относительно сдвига спроса на региональном рынке на формат малоэтажных комплексов придерживается генеральный директор группы компаний Savory Андрей Соболев: «Предложения девелоперов в данной категории сосредотачиваются в основном от 600 тыс. рублей до 1,5 млн рублей — и это именно тот формат, который позволяет решить квартирный вопрос рядовому горожанину. К нему добавляется проживание на природе, в экологичной зоне, отсутствие проблем с парковкой, соответственно, все чаще покупатель выбирает такой тип проживания. Его, так сказать, сейчас «распробовали».

Действительно, жителями пригородов все чаще становятся обычные люди со средним заработком. «Дело в том, что категория загородного жилья обретает более демократичные черты, более гибкие цены. Продав обычную городскую квартиру, сегодня можно приобрести вполне добротный дом для круглогодичного проживания в адекватном по транспортной доступности месте. С доплатой — очень хороший дом», — говорит госпожа Фофонова.

Относительно же наличия в составе малоэтажного комплекса вариантов жилья премиум-класса господин Соболев сомневается: есть ли жилье такого уровня в Новосибирске в принципе? «Подавляющее число коттеджных поселков относятся к экономсегменту, на бизнес приходится около 10%, хорошие проекты есть, но я не могу отнести их к категории премиум», — говорит Соболев. Однако даже эконом- и бизнес- в Новосибирске и области сейчас располагается в пределах 30 км от центра города, дальше — уже дачи. «В Москве этот охват на текущий момент составляет порядка 100 км, если мы говорим о том, где действительно можно найти естественную природу, реку. Поэтому могу сказать, что новосибирцы в более выгодном положении, нежели жители столицы», — убежден Андрей Соболев.

«Продающий фактор»

Сравнивая региональные проекты со столичными, господин Соболев рассказал «КС» о наиболее частых ошибках, которые допускают девелоперы. «Во-первых, это квадратная нарезка участков. Согласно принципам урбанистики, не стоит делать прямые линии в небольшом коттеджном поселке — перспектива не должна быть длинной. Для города такая нарезка подходит, для жилого поселка — нет. Особенно это плохо сказывается на стройке: в течение всего времени строительства будут видны работы на этой одной улице, если же ее сделать более круглой, недочеты и минусы текущего строительства можно скрыть», — считает Андрей Соболев.

С этими же целями нередко на въезде в поселок устанавливаются в качестве малых архитектурных форм различные объекты, например, мельничное колесо. «В регионах такой подход встречается крайне редко. Как правило, на въезде в поселок мы видим, грубо говоря, «проспект», а на нем — стройка, материалы, болтающийся целлофан и многое другое», — отмечает Соболев. Еще одна проблема — трансформаторные подстанции прямо на въезде в поселок.

«Когда я спрашивал у владельцев поселков, зачем размещать их на самом видном месте, они отвечали, что это «продающий фактор»: потенциальные покупатели видят подстанцию и убеждаются в том, что к поселку уже подведено электричество, — рассказывает Андрей Соболев. — Последняя, наиболее заметная особенность — бытовка вместо грамотно оформленной шоу-рум. Подозреваю, что это некий стандарт — если у соседа с бытовкой продается, зачем мне выдумывать что-то новое? На мой взгляд, это в корне неверный подход, и никто не задумывается, почему бы сделать так, чтобы у соседа не продавалось. (Смеется.) К тому же шоурум изначально продает некую концепцию, а не просто земельные участки или участки с готовыми коттеджами».

Данные ошибки характерны для всех региональных рынков загородной недвижимости, выделить же какие-то конкретные особенности для Сибири эксперт затруднился. Тем не менее, несмотря на ошибки и сложности, коттеджные поселки в Новосибирске и Новосибирской области продаются.

«Считаю, что в ближайшее время рынок будет развиваться в качественную сторону, помимо домов, будет осуществляться проработка социальной инфраструктуры с комплексным благоустройством территории. Обеспеченность ею как строящихся, так и проектируемых загородных микрорайонов должна вырасти. Сейчас можно выделить не более десяти поселков, которые, помимо домов, пытаются наладить инфраструктуру с благоустройством территории. Этих игроков, на мой взгляд, можно назвать серьезными и правильными. И это как хороший пример для подражания для рынка, так и ориентир для будущих жителей, которые делают выбор в их пользу», — заключает Алексей Кузнецов.

Развитие технологий производства окон не стоит на месте, Вы можете проверить это зайдя на фабрику окон ПВХ в Нижнем Новгороде. Здесь Вы убедитесь, что отлаженные технологии, наряду с опытным персоналом задают основной вектор развития.